美媒:遏制房价先得放开京沪户籍
房价飞涨与遏制房价,这是目前中国社会最受关注的问题之一。温家宝总理日前接受新华社采访时表示,应对高房价的措施包括打击哄抬房价和囤地行为,也可能包括调整利率。还有民间人士认为,政府应下决心约束地方政府扩张和滥用“土地财政”的冲动。
美国《华尔街日报》刊文表示,这些办法都难以从根本上遏制房价的飞涨,原因很简单,推动中国城市房价上涨的最大动力是需求,无论是居住需求、投资需求还是投机需求。政府打击哄抬房价和囤地行为的力度如果足够大,当然短时间内可以起到明显抑制房价的作用,但问题是,如果房价骤然停止上涨甚至明显下跌,一方面可能导致大量贷款成为坏账,另一方面可能会造成消费和投资意愿衰退,这是中国经济无论如何承受不起的。
至于说通过改变地方财政过度依赖卖地收入的局面来遏制房价,恐怕也有缘木求鱼之嫌。如果卖地能获得巨额收入,就算地方政府的税收再充裕,它们也未必能忍住不吃放在嘴边的这块肥肉。
社会之所以对北京、上海和深圳等一线城市的房屋有旺盛需求,一个主要的原因是政府的政策资源过度向这些城市倾斜,并带动社会的经济资源过度向大城市聚集。而这些城市的一纸户口就成了享受这些资源的“特权证”。比如,两所中国顶尖大学北京大学和上海复旦大学每年新招收的学生中本地生源都在1/3以上,京沪本地户口学生的高考压力明显低于全国平均水平。正是因为类似种种附着在大城市户口上的特权,“解决进京户口”才能成为北京吸引高端人才进而吸引并留住高端企业的法宝。大量“高薪”企事业单位的留驻给城市的住房提供了刚性需求,而这种刚性需求又为投资和投机需求提供了安全网,这一投资安全性又会鼓励更多社会资金投入一线城市的房地产。
户籍制度改革的重大突破则会有效剥离附着在一线城市户口上的种种特权,显著减少大城市户口的“含金量”,降低这些城市对就业者和相关企业的吸引力,使他们更愿意迁往中小城市。这样,社会对一线城市住房的各类需求也会随之降低,这里的房价将得到遏制。
更重要的是,如果北京和上海的户籍制度改革能率先获得突破,将会对其他大中城市的户籍改革起到巨大的示范和带动作用,真正推动中小城市和城镇的发展,使中国的城市化走上更健康的轨道,从根本上抑制城市房价的过度上涨。
中国政府能遏制房价过快上涨吗?
中国国务院此番再一次出台“遏制房价过快上涨”新的政策举措,“恰好”选择在此轮房地产政策调控推行了整整4个月的“时间点”上;同时,这离今年全国两会闭会也整整只有1个月时间。
实际上,两会后中国的地产商不仅用“实际行动”对中国政府“抑制房价过快上涨”调控政策实现了“空前大反击”,而且更有人在舆论上向政府公开“宣战”。正是在这样的“背景”下,中国国务院不得不一改以往一年出台一次“促进房地产健康发展政策措施”的“通常做法”,在4个月的时间内又“研究部署”了第二轮的房市调控的政策措施。频率之快,创造了新的纪录。但翻阅一下中国政府刚出台的这第二轮“遏制房价过快上涨”举措,人们并不能找到决策层对上一轮房市调控“失效”的原因分析,同样也不得不担心,政府究竟有多大把握,在前一轮“调控失利” 的基础上,取得第二轮房市调控的成功。
有人说, 前一轮房市调控的失利,源于中国开发商利益驱使下的“政治无知”。实际上,仔细阅读一下以今年两会“政府工作报告”有关房市调控内容为“终结版本”的第一轮房地产市场调控政策和举措,人们就会发现,开发商的狂妄和房价更猛烈的暴涨,恰恰是建立在对政府工作报告中房市调控内容“精准解读”的基础之上。了解这一点,也就知道为什么中国政府的房地产调控政策总是“铩羽而归”。
在“报告”中有关房市调控的300多字的论述中,“调控”的基调,就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。但是,在房地产调控的实际操作中,这样的“主旋律”就如同唱“空城计”。首先,由于从来没有人制定“过快”的标准,所以无论房价究竟涨了多少,不管是5%还是50%,都不会、也没有依据“被调控”。事实也证明如此。有谁看过楼盘房价每平方米一夜涨了数千元后,被主管的政府部门“鉴定”为“上涨过快”的呢。相反,当杭州一楼盘4小时疯涨15万后,作为政府主管部门的房管局一负责人却表示:“房产市场属于市场自由调控范畴,作为职能部门不便就此事发表意见”;其次,就是查明了开发商两三个月或更短时间内把房价抬高了50%,“过快上涨”无疑,政府部门似乎也无权管制开发商“自由定价权”。因为在现在的体制下,商品房价格是“完全放开”而又没多少法律法规可以制约的。最近,在北京、上海和南京等地的开发商,为了规避政府部门对“捂盘”的打击,故意大幅、甚至翻倍抬高房价,以“离奇高价”达到捂盘的目的。尽管如此,也没有见到任何房管或物价部门可以去“遏制”,因为政府主管部门自己还没有找到“遏制”的法律武器;第三,从字面上来理解,“抑制房价过快上涨”本身,同样也意味着政府允许房价可以“小步慢跑”。既然可以“跑”,为什么不“飞得更高”。因为在这个“竞赛场上”,本来就没有界定的标准和依据。所以,在即没有出台过“过快”的标准,更缺乏执法的依据情况下,“遏制房价过快上涨”只能是一张空头支票。更何况,提出“遏制房价过快上涨”本身,就脱离了中国房地产市场和住房矛盾的“基本国情”。众所周知,在中国大中城市的房价收入比已经超过20倍以上、城市中有85%的人买不起房的情况下,政府还一味奢谈“抑制房价过快上涨”,实在是一种“中国式”的黑色幽默。
实际上,相对于经过各种利益方博弈后形成的“政府工作报告”来说,温家宝总理在两会前和网民交流时承诺的“本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”的说法,不仅更能反映温家宝总理本人的意愿,而且也更顺乎民情民意。
除了房地产调控“主旋律”存在基本偏差外,在调控的着力点和重点对象上,中国政府的房地产政策似乎也打错了目标。在房地产市场上囤积居奇、捂盘抬价、人为制造“供应短缺”的,是占据市场垄断地位的开发商。由于个人合作建房、单位集资建房等在中国都属“违法违规”之列,再加上缺乏基本规模的住房保障,中国的房地产市场完全由开发商所操控。可以说,按照反垄断法和自由竞争的市场经济规范好开发商的市场行为,房地产市场的“中国病”就好了一半。但恰恰在政府出台的一系列房市调控的政策举措中,除了空谈市场监管,对违法违规和无良开发商的“调控”措施几乎是空白。是无“制裁”良方吗?似乎也不是。昨天就有中国的媒体透露,这几年由于“执法力度”欠缺,仅对开发商应征的土地增值税一项,就少征收2万多亿元。这也是“刺激”开发商疯狂抬高房价的“动力”之一。除此之外,如果中国政府可以像征收石油“暴利税”那样,开征房地产暴利税,客观上也可以大大打压开发商对暴利的追逐。
实际上,政策效应在一定程度上对中国房地产市场格局产生了根本性的影响。在去年两会上,在利益集团的压力之下,温家宝总理政府工作报告中,就被迫把“居者有其屋”用“住有所居”所替代。结果在中国,不仅群租、蜗居层出不穷,而且还“创新”般地出现了蚁族、洞族(在桥洞下)和箱族(住在集装箱里)
现在的问题是,沿着既有“套路”照葫芦画瓢的第二轮房地产调控政策,究竟有多大几率取得成功呢? |