疯狂的房子

金银岛岛主

半个月前，我还打算装修房子。结果，这半个月里，杭州房价像坐了直升机一样往上串，以致家里决定，不装修了，卖了它！就这么开膛破肚地卖了？答案是肯定的。

于是上周五下午，去家门口的中介挂了个牌。我这房子在新区，一没规划二少配套，就在半年前，挂8500元一平方米都没人要，这也是我一度打算自住的原因。结果，中介建议我不妨挂一万元一平方，我觉得这数字真有点天方夜谭。没想到，一小时后就有人要来看房。看完房，买家说考虑下，我也没多想，就坐公交车从郊区往城里回来了。

公交车坐到一半，手机响了。中介问我，实价多少呀，人家很感兴趣呀。我说本来就很实了，最多让两万。中介于是和我磨了一路，我一边在手机里和她斗志斗勇，一边打量着拥挤的车厢，突然有了魔幻现实主义的感觉。谁想得到呀，咱这么挤在一车草民中间，居然谈着上百万的大生意。

回到家，中介还在继续，这时已经变成接受我的报价，催我立刻带上三证去签合同。这是啥速度呀，房间里水泥黄沙都还没来得及清理。我说先别这么急，得和家里商量一下。

好不容易摆脱了中介，先请示我的债权人，这房子当年除了公积金贷款外，我向私人亦融了点资。债权人说，这么俏，先别卖。再告诉电视台做房产节目的朋友，朋友急了：“这说明你报了个底价。”一万元一平方还是底价，我觉得汗都出来了。再告诉办公室同事，同事大叫，快去改成一万零五百！最后告诉老妈，老妈想了半天：“要是1.1万我看你就卖了吧。”良心最凶的原来在这里。

这是上周五发生的事情，今天老妈闲着没事，居然真的另找了家中介，居然真的去挂了1.1万，还被中介夸：“你良心倒蛮平的。”中介对老太说，如今不知是什么世道，钱都不当钱了，一百万只当一万花，他们这家店，最高的一天卖了230多套房子。

我把这事当笑话说给同事听，同事说，这两天无论在什么地方，都能听到人在谈房子，不是要买，就是要卖。这倒是的，我早上出门，公交车上听到一个小伙子对另一个小伙子讲，我打算把手头的房子卖掉，然后去采荷买一套，下沙买三套。我想这哥们比我更猛，在公交车上谈的是千万级别的生意。

疯了。不知道别人是何感受，我感到了深深的恐惧。拿股市来打比方，现在的楼市不断让我想起6000点前的疯狂。然而，假如把房子卖了，我感受到的将是另一种恐惧，大把现金捏在手中，坐看通胀的恐惧。

不要和我讲购买大宗商品保值的道理，局外人恐怕很难理解，我们的投资渠道，少得实在是难以想象的。相比起来，中国人更愿意承受房子砸在手里的恐惧吧？至少，那房子还能住，还能租，那票子，如果真的通胀了，怎么办？

金银岛岛主

央企“地王”为啥不差钱？

与2007年民营企业极度活跃的现象相反，今年夏天活跃在土地市场上的多是央企。除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等，中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企也开始介入。在金融危机大背景下，这些央企如此阔绰地拿地，他们的资金从何而来？

●资金来源1：销售现金。

有分析指出，土地存量降低，手中又有充足的销售现金，是央企在土地市场中一掷千金的动力。2008年下半年，在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时，央企仍保持了既定的开工水平。因此，随着今年楼市成交量、房价的整体上扬，央企可供开发的存量土地有所缩减；与此同时，在此轮上涨中，央企获得了相对较为丰厚的收益，这让他们有了在土地市场与竞争对手一较高低的实力。

中原地产中国研究部的一份房地产企业研究报告显示，在过去5个月时间里，保利、华润、招商、中海等10大标杆地产上市公司的库存出现大幅度下降，按目前的销售进度，其平均库存将在半年内消化。

以保利地产为例，销售数据显示，上半年已实现签约销售面积252.43万平方米，比去年同期增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，较去年同期增长168.18%。

●资金来源2：银行贷款。

信贷资金的流入，让企业的流动性更为充裕，这也让国资企业拥有了更大的腾挪空间。公开资料显示，6月，工、农、中、建四大行新增人民币贷款合计4970亿元。上半年，我国的银行新增贷款一直在增加。

有业内人士表示，在国际金融危机的背景下，部分工厂停工，银行的钱似乎贷给央企最安全。本身就不大“差钱”的央企，便有更多资金投向地产业。

然而，银行授信并不能直接用于购置土地，土地款需要“自有资金”来补足。据悉，央企普遍采用的一种方式是，通过非主营房产业务的母公司获得银行授信，然后通过注资的方式，“输血”给经营地产的旗下公司，从而解决了上述难题。

●资金来源3：上市融资。

除了借助银行授信外，通过内部“输血”，分拆上市或增发，也是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。

以地产大鳄保利地产为例，除了银行贷款，保利地产在资本市场近几年几乎年年有融资：2006年上市融资20亿元；2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43亿元；近日又完成80亿元募资。

此外，有资料显示，中信地产对外透露正在备战A股IPO，中粮、中建、中铁集团也纷纷整合房地产业务，拟分拆或打包上市。

广渠路15号“地王”的获得者中化方兴，截至2008年底手持现金63亿元，今年2月又通过大股东配股融资27亿元，3月再配股融资16.3亿元，加之今年获得的245亿元的高额授信，资金就更充沛了。


层出不穷的地王，让北京土地市场在今夏上演了一出出抢地好戏，前后有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场。除北京外，国企特别是央企在其他许多大城市也纷纷抢地，并不断刷新土地成交价格：

在上海，5月，绿地集团拿下“2009上海最贵地”，投资金额达12亿元；

在广州，6月，广州城建集团竞拍下今年的广州地王，溢价高达154%；

在重庆，6月下旬，重庆鸿恩寺地块经过80多轮竞价后，被保利地产以38.1亿元摘得。

易居中国旗下克而瑞（中国）研究中心的数据显示，截至6月10日，国资背景的保利地产，已经在北京、广州、贵阳拿下3幅土地；上海本土大鳄绿地集团，则在上海、天津、南昌拿下7幅地块。

“地王”争夺战并未就此结束。7月6日，绿地集团和保利地产，又先后在北京大兴区竞得地块，同时刷新区域的楼面地价。

金银岛岛主

这一轮房价泡沫其实正在破灭

这一轮的房价上涨，把最后一批还有一定消费力的群体全部卷进了高房价的饕餮盛宴之中，每个买房子的人都认为自己很聪明，终于在通货膨胀来临之前实现了资产增值保值的愿望，有的价值还在飞涨。可是，噩梦往往就在酣睡之中。大家看见的只是泡沫的幻象，却没有看见泡沫里掩藏的嗜血魔鬼。

中国楼市的市场迹象显示：这一轮房价上涨的主要推力是货币引起的。并不是说所有的滥发货币引起的不动产的涨价都会引发泡沫的破灭，也不是所有的经济体在产能过剩而消费不足时，由通胀预期引发的非理性购买，资产价格的上涨部分就全都是泡沫。但是，中国不同，这半年的房价上涨，是建立在前五年累积的泡沫的基础上，实际上，从2007年9月27日开始，中国的房价就没有任何上涨的动能，房价和中国城市居民的实际购买力就不成正比，市场的回调是符合市场规律的。但是，2008年9月15号以后，看得见的手开始用货币的方式强行推动房价上涨，这种泡沫已经是无法化解了。

相对中国股市，房价的泡沫是显而易见的。首先是住房的两个属性不可改变：一个是民生所需，一个是不易于变现。房价过高，民生出现问题，难免引起社会不稳，甚至全社会的剧烈动荡。泡沫过大引发房价下跌，将导致许多购房人资产缩水甚至破产。这些是常规。而中国目前面临的问题，一是国民财富高度聚集在不动产上，每年有10%的GDP变成了钢筋水泥，引起货币流动的不畅；二是高房价引起城市居民生活成本的上升，终结了我们倡导多年的高消费，使整个产能出现全面过剩，直接影响了社会就业。

中国房价的泡沫已经开始破灭主要有三种迹象：一是货币也无法支撑现在的房价。我们现在M2的余额是59万亿，在一个GDP只有30万亿（还有水分）的经济体，超出GDP一倍的货币供应量，谁还能保证不动产应有的价值？就是在这么大的货币供应量面前，房价不仅停止了上涨，而且成交量大幅萎缩，这样的房价能得到市场认可吗？谁还有力量推动房价上涨。现在房产估值已经超出应有价值的100%，有的甚至更多，中国会发生100%的通货膨胀吗？发生100%通货膨胀的后果是什么？想一想，谁的脊梁骨不会冒汗。

二是需求群体已经被逼出了市场，炒买炒卖大行其道。由于政府在社会保障住宅上的严重缺位，绝大多数城市居民只能向商品房市场要房子，试问，这些需要房子的城市居民谁还买得起现在的房子？一个没有真实需求的房地产市场，建房子有什么用？有人会回答，投资啊，升值啊，你现在连这么多的货币都推不动，你还往哪里升值？

三是由于大量的已购住房的群体，失去了消费能力，导致中国产能全面过剩，实体经济陷入萧条和衰退，社会失业率上升，大量的农民工返乡，公务员和白领出现薪金下调，生活成本却大幅上升，这一切恰恰是房价泡沫破灭的前兆。令人遗憾的是，我们现在还看不出来，用什么办法可以化解这轮泡沫，我们已经错失了2008年楼市调整的大好时机，我们还将失去什么？

金银岛岛主

陈志武：通胀预期下，不应该买房

从监管层的角度来看，房价上涨太多，政府干预的可能性远远比干预股市价格上涨的可能性高很多，也就是说，房价上涨的空间远远比股价上涨的空间更有限。

4万亿投资、7.3万亿多的信贷下去，首先受益的是股票市场，今年涨了差不多90%，房价也回升了很多，人们已经感觉到一些日常用品的价格上升了。在一些大城市，很多东西的价格都在上涨，很多经济学家和业界分析人士都谈到了未来通货膨胀的威胁。从某种意义上说，通货膨胀不只是未来的事情，实际上已经在身边了，人们在实际的生活中已经感受到了，尽管现在官方的CPI还是负的。

今年上半年的信贷不是适度放松，而是过度放松，对通胀形成的压力非常明显。现在微调已经在进行了，比如在房地产信贷方面，不同的城市已经进行了一些微调。从建行、工行放出的消息，放贷目标已经非常接近于他们的全年指标了。杭州今年的3-6月份相对去年同期，房子交易量翻了两三倍，房价也上涨了不少，所以现在杭州提高了于第二套房子的按揭条件。从这些信息来看，微调已经在进行了。但很多官员，包括《人民日报》也在发表社论“适度宽松的信贷政策会继续”，从某种意义上来说，今年10月或者国庆之前，基本的政策调子不会改变，尽管私下在不同的地方、不同的银行、不同的政府都已经在采取微调做法，防止信贷过度释放带来通货膨胀的风险不至于严重失控。

如果今年下半年银行体系的的信贷继续像今年上半年一样膨胀，或者是按照上半年新增放贷一半的水平上升，今年年底和明年年初，即使官方公布的CPI不上升，通胀也很难避免。那样的话，把钱放在银行，肯定不如把钱放入不同的资产更安全。比如，中央银行让所有在中国社会流通的人民币总量翻了一倍，表面上来看社会中的钞票好象更多了，但钞票的购买力肯定是被砍掉了一半。钱不是以货币的形式承载下来，而是以实物资产和投资形式承载下来，就能够对抗通胀上升给你带来的财富缩水冲击，你可以以投资品的方式对冲掉一些风险。

在通胀预期不断加强的情况下，老百姓买房子投资保值不是很好的做法。如果你判断，这次因为过度释放的信贷给中国经济带来的流动性最终会为下一轮的股市、房市带来很大的上涨空间，如果你觉得这个上涨时间会持续到明年或更长时间，但又不想把钱存在银行，在股市和房市之间选择，相对而言，房子作为投资品的流动性太差，买房子把手续都办完至少要花半个月、一个月的时间，要把房子卖掉也要找不同的中介，看房子等又要折腾几个月。房子作为投资品，它的流动性和交易成本这些都不是太理想。相比而言，股市的流动性要好多了，包括不同的股权基金。

从监管层的角度来看，房价上涨太多，政府干预的可能性远远比干预股市价格上涨的可能性高很多，也就是说，房价上涨的空间远远比股价上涨的空间更有限。不考虑别的原因，从政府允许什么资产价格上涨、不允许什么资产价格上涨的角度来看，作为投资品，房市比起股市的吸引力还是要差一些。

金银岛岛主

何不买房？

中国的金融市场和美国的差别很大，一个主要的特点是：老百姓即使有了钱，也没有太多的渠道投资。股市基本上还有赌场的特征，债券市场基本上不向个人投资者开放，直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够或者敢做的。剩下的投资渠道，基本上就是买房或者存银行了。事实上，中国居民手上的金融资产，还是以银行存款为主。

但，一点简单的算术就不难算出，从回报率看，买房恐怕要比存银行划算多了。

这么说吧，假设你有100万（你可能没有，但是中国有很多人有。而且通常即使一个小家庭没有，算上爹妈老丈人丈母娘，能凑出100万的就不少了。这也是中国的买房者中，一次性付清的购房者比例相当大的一个原因。如果我没有记错数，平均算起来，中国购房者首付占总房款的平均比例基本上在50％左右）。

你可以选择把这100万存在银行，现在5年期定期存款的利率是3.6%，这应该是个人能够拿到最高的存款利率了。然后假设一年的通胀率是2％，这是相当温和的通胀了，那存银行的真实年回报率(剔除通胀的因素)就是大约1.6%。

你也可以选择买一套100万的房。买房的回报率不是那么直接，需要做一些假设。你不用同意我的假设，这里只是一个例子：

首先，不管买了房是自住还是出租，房子都提供了“收入流”。如果是出租，收入流自然就是租金。如果是自住，收入流还是这个房子的租金。因为你享受了这个房子提供的服务，如果你在市场上购买这样的服务，你就要出相应的租金。但你拥有了房子， 所以就省下了你原本需要出的租金，这仍然是你收入的一部分，虽然你没看到。我现在假设房价/租金比是33又1/3，也就是100万的房，一年能租3万块（2500一个月），这个假设恐怕不算特别离谱吧。

其次，我假设，在没有通胀的情况下，房子本身不会升值也不会贬值，租金也不会涨也不会跌。换句话说，如果没有通货膨胀，现在100万的房子，10年后是100万，30年后还是100万，租金也是一样。我个人觉得，这是一个非常保守的假设。当然，你可能会有不同的看法。

最后，我假设租金和房价都会随着通胀一起水涨船高的。假设通胀是2％，那这意味着明年房价会变成102万，租金则变成3万6百一年，换句话说，房子和租金是不会因为通胀而缩水的，房子和租金的真实价值始终不变。这是真实资产的基本特点，就像黄金，大米，不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱一样，房子和房子提供服务的价值，也不应该因为央行多印了票子而缩水。

做了这些假设之后，买房的真实年回报率是多少？很简单3/100=3％。

存银行的真实回报率是1.6％，买房的真实回报率是3％，如果有钱，还是买房的回报率高比存银行的回报率高。而如果根据我个人的判断，我这里做的假设，很可能是高估了存银行的回报率（通胀率很可能会高于2％），而低估了买房的回报率（租金可能会涨，房价也有可能会涨，在有通胀的情况下，租金和房价可能会涨的更快，因为人们需要真实资产来保值）。

所以，即便纯粹从赚取正常回报率的角度看，从保值的角度看，很多有闲钱的人算计算计也会觉得买房比存银行划算。这些人未必是想炒房（我上面的假设里，特地假设了房价不会在没有通胀的情况下上涨，也就是炒房的人是不会在我设想的情况下赚钱的），但他们理性的行为也会自动的推高房价。

中国房价让很多人觉得高的原因有很多，现在还要在加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使得老百姓通过其它渠道投资的回报率达到5％甚至10％（根据各种测算，中国资本的回报率大约是10％左右），那中国房价上涨的压力恐怕要小很多。

补充一点数据。

关于怎么计算买房的回报率，我的计算只是提供一个思路，想自己算的人可以修改假设，然后自己计算回报率，这个东西不同的人看法肯定不同。仁者见仁，智者见智了。

但是存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的，因此真实回报率也比较容易计算。所以，我就找来了数据，算了一下，做了两幅图。第一副图是1989年以来中国的一年期的真实存款利率（当年的平均一年期名义利率－当年的平均通货膨胀率）。从1989年开始，是因为那是我手头可以找到的最早的数据。从这副图可以很明显的看出，首先中国的真实存款利率在很多年都是负的，换句话说，存款的利息不足以补偿通货膨胀。然后，即使在正的年份，也没有特别正，但是在负的年份可以非常负。第三，2009年的回报率可能会是正的，但是，2007和2008连续两年都是负回报，2009年的通缩是在2007和2008年通胀的基础上才出现的。

我做了一个计算，假设你在1988年底存进银行100块人民币，然后每年都把利息也存进去，最后在2008年把所有的钱一次性取出，这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱？我的计算是97块。换句话说，1989年到2008年这二十年里，银行存款的真实回报率是比较接近于0的一个负数。如果只看2000－2008这几年，平均真实回报率也只有0.3（1996-2008为1.4）。从历史记录上看，在前文中假设银行存款1.6的真实回报率，不是太低了，而是太高了。当然，历史并不代表未来。

说真实回报率，可能让很多人觉得不直观，所以我就做了下面这一副图。粉红色的柱子是如果你在1988年底存进银行100块，然后把每年的利息也存进去之后，每年你在银行的余额。1988年的100块，最后到了2008年会变成300块（请注意，2008年的300块，因为通胀的原因，并没有1988年的100块更值钱，前面已经说了，折合成1988年的人民币，2008年的300块只等于97块）。灰色的柱子是一个假想的情形，就是如果银行的利率始终比通胀率高1.6，也就是保证存款的真实回报率能达到1.6。这样1988年的100块，到了2008年就应该是404块。404块要比300块多出34.6％，这就是正的1.6的真实回报率和中国的实际回报率，在20年里拉出的差距。

从历史数据上看，在过去20年的任何一个时点买房，恐怕都比存银行强多了。当然，历史不代表未来。虽然，历史总是会重复自己。

金银岛岛主

何不租房?

我想问一个问题：如果一个家庭真的认为现在房子的售租比（房价/租金）高得不合理，认为房价是虚高，为什么那么多家庭不选择租房？

如果房价是不能被现在和未来的租金所能支持的，那租房就严格比买房划算。

我听过很多买房的理由：买房可以带来安定，租房比较麻烦，装修差，和房东关系不好处，老是要搬家。还有就是传统，中国的家庭希望拥有自己的房子，特别是对新婚夫妇，双方父母都希望子女能在自己的房子里结婚等等。

但这些理由，其实都是在论证，在其它情况一样的情况下，中国的售租比就会相对较高，因为在中国，拥有房子所带来的“服务”要超过租房所带来的“服务”。租一套100万的房子也许只要付2500块一个月，但拥有一套100万的房子带来的潜在服务，减少的麻烦以及增加稳定和幸福感，要超过2500块。或者更直白一点，即便租房严格便宜，很多人还是觉得买房更舒服，更划算。任何认为在目前的房价和租金水平下，买房比租房更合适的人，其实都不自觉的在论证：考虑进买房带来的各种显性隐性的回报，房价相对于租金并不算高。（请注意，这并不意味房价不高，只是相对租房而言）。

我一直觉得，如果你真的觉得房价有泡沫，虚高了，就应该忍住不买房，先租房等泡沫破了再买。如果你既认为有泡沫，仍然还是决定买房，这两件事情是存在矛盾的，这是拿自己人生中也许最重要的投资不重视。

没错，所有人都需要房子住。但有地方住并不意味着你必须买房，美国的住房拥有率多年以来也就是在2/3左右，剩下的1/3家庭没有自己的房子，在欧洲的不少国家，比如说德国和法国，住房拥有率还要更低，在德国只有不到一半的家庭拥有自己的房子，大家也没有都睡在马路上。

如果你真的相信是售租比太高，那何不租房？这才是对高房价最好的报复。

金银岛岛主

注意：本文不是在论证中国的房价有或者没有泡沫，如果你读出了中国有或者没有泡沫这样的结论，那属于“误读”。

上个星期，我被问到了一个问题，像考试一样：“你怎么论证中国的房价没有泡沫？”

问这个问题的前提是，想要论证中国的房价有泡沫是相对简单的，至少很多人是这么看的，那些已经习以为常的指标，房价收入比或者房价租金比，可能都会显示中国一些城市的房价偏高了。对方想知道，我能不能提供泡沫理论以外的对这些指标偏高的合理解释。

我给了一个很简单的回答：拿房价收入比说，一个简单的办法就是，把中国的指标除以四，再和别的国家比较，如果除以四之后还高，那大概就算有泡沫了，要是没高，就没有泡沫（请注意，这是聊天，不是什么严谨的学术。而且我只是在提供另一个角度的思维，并不是在论证中国的房价没有泡沫）。

对方当然表示：愿闻其详。

我于是就简单解释了一下：中国的经济增长率至少是别的国家的一倍以上，就因为这个，中国的指标少说也要高一倍。然后真正买商品房的人群，作为一个人群，收入水平要高于全部人群的收入水平，就算这个人群的收入水平是全部人群收入水平的一倍吧（注意，这里没有证据，完全是在提供一种思路），那意味着用平均收入计算的房价收入比高估了真正的房价收入比（也就是房价相对于真正买房人的收入）一倍。这两个效应加在一起，意味着，只有把房价收入比除以四，才有比较意义。

关于房价的谈话就到此为止了，对方听明白了。至于同意不同意，就是个人的判断问题了。

为什么经济增长率高意味着中国的房价收入比也应该高？这个东西很直观，假设两个完全一样的国家，什么都完全一样，包括目前的收入，都是平均一人一年5万块。唯一的不同是收入增长的速度不同。

一个国家收入每年增长10%，另一个国家收入不增长。然后假设两国的房价收入比也完全一样（很快你就会意识到这是有问题的），都是10，那就意味着两个国家的房价都是50万。然后让我们想象一下7年以后的情形，这个时候一个国家的收入还是5万，另一个国家却已经是10万了，如果保持一样的房价收入比10，那意味着一个国家的房价会是50万，另一个国家却会涨到100万。但如果7年后房价会涨到100万，给定现在这么低的利率，那50万的房子恐怕早就给抢光了。因此房价也就不会是50万了，而会更高才对。

粗略的说，你可以证明，在一定的条件下（主要是利率不能太高），在收入增长更快的国家，稳态的房价收入比也应该更高才对。这里面一个关键的原因是房价收入比选择的只是一个截面的收入，而收入本身却是一个动态的过程，不仅现在的收入重要，未来的收入同样重要，而房价收入比并不能完全反映这些。认为中国的房价收入比应该和别的国家“可比”，从这个意义上讲，并不完全合理。

至于中国买商品房的人群平均收入高于整个人群的平均收入这件事情，是我个人的猜测，没有证据。但我会很惊讶如果这件事情不是真的。高一倍完全是我拍脑袋的，但问题的关键是，房价有没有基本面支撑，关键是要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。

最后我想说，一个经济高速增长的国家，对那些收入增长缓慢的人群而言，是非常残酷的。房价如此，物价如此，很多地方都是如此。很多东西因为整个宏观经济的快速增长而水涨船高，但很多人的收入增长却没有跟上，此前我已经充分表达过了我的担心。

金银岛岛主

“中国特色”支撑泡沫化房价

以全球标准来衡量，中国房地产市场泡沫化程度严重。过去五个月中，国内部分市场持续升温，个别楼盘单价涨幅高达三成，购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面。但中国的房价上涨背后有其他更重要的因素。铺天盖地的基建工程提高了土地价值，政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑，城市化进程创造了更多的需求，以及中国人素来看重房产的传统，这些都推动房市从去年的低点大举反弹。另外，中国的城市化进程至少还要延续十年，每年约有900万农民移居城市，这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求。

银行在贷款方面可能变得更为谨慎，但现在和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语。中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款，虽然首付比例已从此前30%提高到40%。第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折，尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣。

在国内经济复苏基础稳固之前，政府不会主动刺破房市泡沫，部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强。房地产行业也在推动其他行业的需求，比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位，提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量。好马还需好鞍配，大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上，刺激整个社会需求回升，这些变化已经开始发生。

如果房地产开发商提价过快过猛，则可能会使这样的螺旋上升趋势停止。开发商上半年大举打折售楼，负债率降低的同时利润也受到挤压，现在库存减少资金，压力也没有了，地产商开始待价而沽。

不可否认，与居民收入水平相比，目前的房价显得过高。这在北京和上海尤为严重，房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%。不过这一数字存在失真，根据中国经济改革研究基金会2007年的估计，官方计算的居民收入被严重低估达42%之多。

若把收入的低估因素考虑在内，房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%，对于高收入人群而言则只有23%。不可否认的是，上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价，但他们本来就不是购房的主流。

当光看本地人的收入也过于片面，因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约，房产的大买家有不少是来自其他地方的富人。另一个中国特色是，年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产，但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助。

和杠杆过度的美国消费者相比，中国整体负债率相当低。中国的储蓄率高达40%，居民存款规模相当于国民生产总值(GDP)的74%，而居民贷款规模仅相当于GDP的19%。而美国人欠的房贷相当于经济总量的好几倍。

只要中国的银行还没有开发出一些"聪明"的金融产品--像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款，或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款，住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产，毕竟目前国内购房首付比例至少为30%。

中国的房租收益率仍然处于1%-2%的极低水平，这可以被解读为缺乏实际的住房需求，但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因。这也使得房产价格存在一定溢价。

    这并不是说溢价会永远存在。在二十年后，当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之后，人口因素的变化也会改变住房的供求格局。但在短期内，通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值。

金银岛岛主

编者按：2009年就要过去了，我们很感慨。本年中国经济的关键词无疑是“保8”，但那些宏大的叙述总显得那么高不可攀和苍白无力，本期小编以围绕房子这一小水滴来描述那“让人笑也让人哭”的2009。对于2010，我们很期待……

12月7日，全国人大常委会法工委法规备案审查室官员透露，国务院正在准备修改《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)，目前已经组织了国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部、农业部、林业局等相关部委局，再次进行前期的立法调研工作。北大法学院教授沈岿亦证实，其已获悉国务院相关部委正准备修改《拆迁条例》的消息。

今年7月，《中国新闻周刊》曾报道，作为《物权法》的配套法规，原计划在2008年完成修改的《拆迁条例》，修改近两年却尚无音讯。沈岿联合北大四位教授，以公民名义致信全国人大常委会，建议废止或修改《拆迁条例》相关条款。

全国人大常委会法工委法规备案审查室一位官员表示，目前还没有收到这一建议书；至于能否给北大五教授反馈，“目前还没有建立对公民、法人、其他社会组织提出立法审查建议的反馈机制，正在研究怎么去反馈。”

这位官员坦言：“不是不想去反馈。如果这项工作做不好，我们也就成了信访单位了。难度在于法规备案审查多涉及国务院行政法规、地方立法和规章等很多已经成型、生效的规定，怎么去操作，是个问题。”

按照《立法法》规定，对于法规的审查权由全国人大常委会下设各专门委员会行使，由国务院、最高人民法院、最高人民检察院、地方人大、中央军委提出审查要求，由社会上的公民、法人和其他社会组织提出审查建议。

据悉，2003年孙志刚案发生后，北京大学法学院三位博士许志永、滕彪、俞江就曾以公民身份建言全国人大常委会对当时的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》进行审查；2004年5月，全国人大常委会法工委法规备案审查室成立，并负责对审查要求和审查建议进行先期研究，确认是否进入启动程序，然后交由各专门委员会进行审查，是审查法规备案、下位法与上位法(尤其是宪法)的冲突和抵触的专门机构。


中国式拆迁更为惨烈

拆迁背后有着巨大的利益诱惑，现在根本问题是，我们没有制度去阻挡地方政府的利益诉求。47岁的唐福珍在医院与伤痛搏斗了16天后，在11月29日孤独地走完了生命的最后路程。弥留之际，她的数名亲人或受伤入院或被刑拘，重症监护室被4名治保人员警戒，亲人无法探视。

唐福珍本是金牛区天回镇金华社区的女企业主，她的三层小楼建于1996年。2007年8月，成都市要在此地规划建设一项污水处理厂的配套工程，唐福珍家正好位于规划红线内。这幢建筑面积1000多平米的房子政府按1996年建房标准赔付117万元，而唐福珍一家希望赔偿800万元。

两年的协调，双方始终未达成一致。今年4月10日，强拆开始了，金牛区城管执法局带着拆迁队浩浩荡荡，但在唐福珍的楼前，他们遭到了激烈抵抗。唐福珍及亲属向执法人员不断投掷石头、汽油瓶，这场拆除行动被迫取消。

时隔半年多的精心准备后，拆迁队伍卷土重来，这次他们集结了更庞大的队伍，穿着迷彩服的人、消防队的战士，甚至医务人员，悉数到场。11月13日天未亮，力量悬殊的拆迁大战打响，亲属们继续用石块、燃烧瓶阻止拆迁，唐福珍则在天台，她提前备好了汽油。

谁也不知道看着拆迁队伍，唐福珍在想什么，根据录像，只能看到当时唐福珍的肢体动作，她几次往自己身上浇了汽油，“你们退下，我们可以坐下来商量，否则我就要自焚了！”但无人理会，强拆继续进行，执法人员持械冲入，唐家人仰马翻。10分钟后，唐福珍点燃了身上的汽油，她变成一团火，很亮很亮，最终倒在自家的天台上，身后是一面五星红旗。

唐福珍在被送到医院时留给家人的最后一句话是，“你一定要从我家里面选一张漂亮的照片做遗像”。但她的自焚并没有阻止房子被拆，当天房子就变成了一片废墟。

唐福珍的悲剧上演前后，中国的拆迁之战正在多处爆发：在上海，被拆迁女住户潘蓉手持自制燃烧瓶阻挡掘进的挖土机；在贵阳，无奈的被拆迁居民用40多个液化气罐堵路讨要说法；在昆明，因为拆迁一个大型集贸市场，上千商户上街抗议……

天南地北，形态各异，中国式拆迁所引发的对抗正逐步升级，方式则更为残酷惨烈。

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2009-12-28 21:53

对抗历经三阶段

2007年，重庆“最牛钉子户”吴苹打着维护物权法的旗帜，在媒体和网民暴风雨式的民意轰炸下促成了拆迁史上“一个伟大的标志性事件”。这让遭受同样境遇的被拆迁户多了幻想，但吴苹的幸运并没有在中国拆迁案例中复制。

在中国政法大学宪政研究所所长、曾任全国人大常委会秘书组副组长的蔡定剑看来，当初是因为《物权法》出台时出现舆论高潮，地方政府对强拆稍有收敛。但实际上，从本世纪初至今，暴力拆迁从未停止，“有时地方政府只是潜伏一阵，等风头过后，还是会强拆”。

近几年，地方政府的拆迁手段越来越强悍，抵抗的百姓还会被刑拘。前段时间，某直辖市的一份内部讲话资料曝光，其中明确提到强拆是一种合适的手段，并且要“形成巨大的压力，造成兵临城下的态势”。这次金牛区地方政府定性唐福珍事件为“暴力抗法”，并刑拘家属。正是种种强压，业主采取了玉石俱焚的抗议。

国内知名评论人五岳散人认为，从最近的事例来看，拆迁中双方的耐心似乎都被消磨了，对抗的手段与结果都越发的激烈。“对抗从哀求式的上访，开始转变成伤害自身以求传播效力的最大化。”作为强势的一方，由于各种条件都具备，越发没有了协商解决的耐心与诚意，而住户方在财产损害更大、权益被侵害更多的状态下，也以更激烈的方式进行对抗。

五岳散人把中国拆迁的对抗分为三个阶段：最初，对抗是单向压制，因为那时传播媒介是有限的；第二阶段是上访以寻求司法救济；第三阶段，伤害自身同时也伤害对方，有时集体对抗，更极端的是自焚造成社会伤害。

背后的地方利益诉求

与以往中国式拆迁不同，本轮强拆行为中，有不少涉及地方政府的公共建设，成都被拆迁户唐福珍和上海被拆迁户潘蓉的房子在拆迁后，前者用作建污水厂，后者则用作上海世博会的重点工程虹桥交通枢纽。

去年，为抵御金融危机冲击，国家出台了规模庞大的4万亿投资计划，其中流向地方的基础建设占了很大比重，而当前宽松的货币政策也进一步刺激了地方政府投资热。“这次强拆集中爆发是由一个整体经济框架走向决定，地方政府需要消化这些资金，进而拉动GDP。”五岳散人称。

在涉及公共项目和基建项目建设时，地方政府打着公共利益的牌子进行拆迁，如果有合理的赔偿，想必唐福珍和潘蓉不会以死抗争，但是，拆迁行为往往被利益集团和开发商利用，成为一种掠夺。

“地方政府出现罕见的拆迁冲动，是因为巨大的利益诱惑。”学者袁剑这样分析。他认为，地方政府将土地从居民那里拿来之后，要么亲自拍卖，要么通过地方政府拥有的地产公司转手土地，一方面拼命压低买地价格，另一方面又拼命抬高卖地价格。这种具有经纪性商人的身份让地方政府成为交易中的一方。

还有一位不愿透露姓名的专家则表示，这轮拆迁暴力也许仅是开始，“四万亿的效应还没有完全显露出来，一些央企地王还没开拆，将来对抗方式或许会更加极端激烈。”

蔡定剑则认为，无论刺不刺激经济，原因在于地方政府从土地财政所获得的巨大利益，“拆迁背后有巨大的利益诱惑，现在根本问题是，我们没有制度去阻挡地方政府的利益诉求。”

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2009-12-28 21:53

燃烧的现代化

自焚的唐福珍在医院挣扎了16天，还是死了。那栋她试图用生命保卫的“违法建筑”如今仅余残迹，用不了多久就会消失得无影无踪。成都城北大天污水处理厂将会“正常运行”，金新路也会“全线贯通”，唐福珍的房子给“当地群众的生产生活和交通出行带来不便”的局面将一去不返。

就算这些金牛区政府的上述自辩理由既冠冕堂皇又言之有据，人们还是会不禁问一句“值得吗”？用生命换来的“正常”还能算是正常？诚然先哲有云“不语怪力乱神”，但金牛区政府难道真的一点都不担心某个坊间传说会从此徘徊在污水厂上空？比如说走夜路时会看见一团刺眼的火焰在街边升起？

当然，21世纪了，现在没有多少人还相信我们敬天法祖的传统，更别指望用这种涉嫌迷信的东西吓唬住那些拆迁公司和他们的幕后主使了，因为他们有一个可以横扫一切的理由――现代化。

小区开发、道路升级、工业园建设，这些年来，打着现代化旗号的大规模建设在中国的每一个城市和乡村方兴未艾。漫天尘土中高楼大厦拔地而起，尽管很多困守蜗居的老百姓只能望楼兴叹；厂房林立，拯救世界经济的奇迹就在机器轰鸣中照进现实，尽管我们也因此使自己成为了排放巨头。

金融危机期间，我们被很多国家看做是拯救经济的救星，甚至在电影中，“中国制造”已经成了人类的最后希望。然而，现实中的“诺亚方舟”并非建立在喜马拉雅山麓，而是诞生在响彻九州的机器轰鸣声中。

没有人反对现代化，除了那些一厢情愿幻想在古老东方保持千年田园牧歌传统的欧洲养老金领取者（或者说是领取养老金的欧洲），但是问题在于我们究竟要一个什么样的现代化？在我们的现代化之路上，要拆掉多少栋房子？破坏多少亩田地，要有多少个唐福珍被碾在“前进”车轮下？

上海、南京、青岛、赤峰，从金融中心到三线城市，不止一个成都的现代化进程因此而蒙羞，用“自我劫持”对抗暴力拆迁不起源于“暴力抗法”的唐福珍，也很难说会结束在“处置失当”的钟长林。唐福珍不是“前进”的落伍者，而曾是当地招商引资的楷模。这可真应了那句俏皮话“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”，“前浪”尚且如此，那些在死水微澜中沉浮的平头百姓又当如何――深更半夜被“拆迁公司”破门而入，架起来扔到大街上？难道我们要的就是这样的现代化？

更为重要的是，用这样的方式我们能实现现代化吗？试图用一句“处置失当”开脱责任的金牛区政府懂得什么叫做现代化吗？他们知道用错误方式是不可能解出正确答案的吗？他们是觉得用170万补偿款拆掉价值800万的房子是一笔划算的买卖，还是觉得靠暴力就可以保证人民的“正常生活”？再说一句诛心的话，谁能保证他们的目的真的是为了当地人民的福祉？

我们要现代化，我们希望拥有现代化的道路，现代化的污水处理厂，但我们也要一个现代的法治社会，要拥有尊重人民生命权利的城管执法局及其背后的公共权力，我们要一个知道自己的前进需要代价并且敬畏这种代价的现代化进程。

再过20年，不会有多少人还记得唐福珍，大天污水厂可以夜以继日地为一个清洁的成都服务，然而，万一锦官城的孩子们问起这座现代化污水厂的来历，我们这些大人可该怎么回答呢？

金银岛岛主

“楼倒倒”频现

2009年出了不少“流行词”，什么“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”之类的，一度成为网上点击量很高的词汇。虽然这些热词多半不是什么好事，可是，我们也不妨效仿好莱坞，颁个年度“烂草莓奖”，看看这些曝光在公众面前的都是些什么事情，引以为戒。当然，年内出现的热词，不仅仅是不好的，还有一些词也是本年度楼市上比较流行的，大家不妨看一下。

房倒倒事件：

6月27日，上海市“莲花河畔景苑”楼盘的7号楼倒塌了。13层的楼房，在没有倾斜(如房屋墙体、附近地面出现较大裂缝)预兆的情况下，一分钟内迅速地整体倒塌，一名工人逃生不及被砸死。一栋楼的“倾覆”在工程建筑史上并不多见。据介绍，这个小区自从2004年开工建设以来，至今建建停停已有近5年的时间，就连交房日期也一拖再拖，原本计划去年交房的项目已将交房时间拖至今年年底。

点评：不论专家们最后分析的房子倒塌的原因是什么，这样整栋楼倒掉近几十年还真没出现过。可谓楼市一大奇闻。按理说，现在各方面的材料、施工都先进了，不应该出现这样的情况，但是事情就这样匪夷所思地发生了。实际上，现在一些新建的商品房，不少都存在质量问题，诸如新房漏水、地面塌陷、用竹子代替钢筋等等千奇百怪的住宅质量问题不断出现。上海楼房倒塌事件看起来是偶然，实际上反映了整个房地产行业的浮躁化，大家都在关注地王、楼王，都在关注价格，几乎没有人去关注房子本身的质量。上海楼房倒塌事件敲响了警钟，提示我们要把安全问题放在头等重要的位置，如果连这点都做不到，买房岂不成了灾难？这件事可以称之为楼市最烂的草莓了。

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2009-12-28 22:00

啃老

事件：“啃老”成为今年流行的词，原因是房价太高，不仅是80后的购房人，就连70后的购房人有一半左右需要父母或者亲戚朋友的帮助，甚至是爷爷奶奶齐上阵，一家三代供一套房。目前70后啃老的主要可以分为两类。一类是啃老置业。这类人基本出生在1975年-1980年，占70后成交比例大约为40%左右。大部分为首次置业人群，30岁左右，虽然有一定的积蓄但是因为对房源的需求要比80后人群要高，总价基本在150万以上。需要的首付就达到了60万以上，而月供更是高达5500以上。按照夫妻双方工作8年以内的北京上班族一般收入来说，首付款60万基本都有20万-30万甚至以上需要啃老。另外这类人群基本为晚婚人群，不光房产，结婚的投入也很大，所以啃老的比例达到了80%以上，仅20%左右的高收入可以自己置业。另外一类是啃老投资：这类人基本出生在1970年-1975年，是购买力最强的消费人群。而且大部分已经在楼市低谷的2006年前置业购买了大部分为2居及以下房源。随着年龄的增加，父母的退休、小孩的成长，对房屋面积及社区环境的要求都比较高。需要再次购房，但首付不够，就要再次“啃老”。

点评：房价高，买房难，不啃老，单靠自己的实力实在买不起。可是话说回来了，买不起可以不买，干吗非把爸妈养老的钱都拿来买房啊。个人认为，房子不是必需品，而是奢侈品，不是所有的人都要买房子。因为买房而背上沉重的生活负担，造成生活质量严重下降，得不偿失。况且，据了解，有些人因为要供房，连孩子都不敢要，因为一旦生孩子，就要耽误工作，房子可能就断供，这种情况还买房可是自找苦吃。

纸糊墙

事件：据《西安晚报》4月22日报道，位于西安市草场坡新文巷的三层小楼墙外施工挖断自来水管道，几米高的水柱喷涌一夜，浸泡了楼房地基。此后，小楼地基就不断沉陷，7间房子陆续裂开大缝。因施工方一再拖延加固楼房，住户只好纸糊墙缝，观察危情。

点评：由于施工不当导致附近居民楼墙壁破裂等问题的新闻屡见报端。这些事件也都面临相同的问题，那就是施工方拖延修缮措施。敢情危房里住的不是他们自己，不用睡觉都担惊受怕。套用一个网络名句，“他们糊的不是墙，是无奈”。

填纸隔墙事件：

据《华商报》6月29日报道，西安市朱宏路宏途星城楼盘业主发现，“刚接手的新房，隔墙里咋塞的全是纸”。在隔墙上用力一击，隔墙就会出现洞，墙里填纸外露。用火烧后，这些棕黄色的纸很快会变成黑乎乎的焦炭。装修工人验完房称隔墙中间是空的，会影响装修质量，需推倒另砌。

点评：个人并不反对使用新型材料，毕竟建筑材料一直在不断改革创新。不过，业主难道对使用新型材料没有知情权？姑且认定开发商使用的是质量合格的新型材料，可是，如果隔墙用力一戳就破，一碰就晃，住在里面如何安心？所以，我想说，我宁愿在常规材料房子里被唾弃传统守旧，也不愿在所谓新材料房子里整日战战兢兢。

壁炉门事件：

5月17日，昌平纳帕溪谷，精装修原配的大理石壁炉突然脱胶坍塌，正在壁炉前玩耍的小女孩丁当被大理石击中后脑砸倒在地，五小时后不治死亡。经中日友好医院诊断为颅脑损伤致死。经现场观察，厚达4—9厘米、重达200多斤的大理石构件竟然没有任何金属加固件，全凭胶水粘贴在石膏板上。

点评：如此巨大的壁炉，竟然用胶水粘在墙壁上，没有任何固定支架，这样的施工方式的确令人难以理解。难道施工工人当时就没想到如此操作会留下后患？还是怀着侥幸心理，认为不会发生这样的事。可是任何事情都有可能发生，一条那么年轻鲜活的生命就这样失去了，给家人留下了无限伤痛。开发商对此又有怎样的态度，发现这样的事情开发商没有任何条件地要负全责，可是开发商最初的态度却令大家失望。最后在舆论的强迫下，才出来道歉。实在无法令公众满意，令受害者满意。如此，不能不令人反思。当下很多开发商为了多卖房子，挖空心思地想点子，弄出各种虚头巴脑的卖点，可是如果连房子最根本的质量问题都难以达到，这些卖点没有任何意义。因此，奉劝诸多的开发商，盖房子是要讲良心的，还是要从质量上着手，多干些实在的事，不让此人间悲剧再度上演。

新盘不败事件：

2009年，在通胀预期及楼市向好的背景下，“抢新盘”现象已经屡见不鲜，多数新盘推出的一期房源被一抢而光，楼市也频频上演“新盘不败”的传奇。现如今买房和打新股一样，讲究中签率，两三百套的房源，有上千个号在排队的现象出现。很多房子还没开盘就已经预订一空，想买到得求人，拉关系。比较典型的事件如华贸城4000多人抢购700余套房，美立方8000多人抢购700余套房，“抢楼事件”在楼市愈演愈烈。

点评：今年的楼市相当疯狂，又有纯新盘开盘，后期还要开发，在放价上涨的大势下，项目后期再开，肯定会上涨，这是稳赚不赔的买卖，当然会让一众购房人抢破头。很多人买房是有投资的念头在里头的。大家的想法是，现在最能赚钱的投资就是买房子，钱在手里没什么用，存银行利率低，炒股票又觉得不靠谱，唯一风险小的投资就是买房子。并且，看周围买房投资的人，几乎没有赔钱的。这更助长了这股炒房风。房价也在这帮炒家的推波助澜中疯狂上涨。而“买涨不买跌”的心态，让有些人看着房价越高越买，购房几乎是恐慌性的。但是，有句话说得好，“上帝要让其灭亡先让其疯狂”，这种疯狂下，必然滋生泡沫，有泡沫就会破裂，一旦泡沫破裂，这诸多炒家就要欲哭无泪了。

楼高高事件：

2008年4月，湖北省供销社仓储运输总公司以职工集资名义建设一栋12层经济适用房的申请获批，但到2009年10月，开发单位却擅自加盖了8层，违规建到了20层。该楼盘因此被戏称为武汉“楼高高”、“武汉最牛违建楼”、“史上最牛的经济适用房”。

点评：批后违建等种种乱象已经屡见不鲜，甚至打着经济适用房的幌子作商品房开发。许多开发商心存侥幸，采取拖延、隐瞒等手段，期待造成既定事实可以变违法为合法。但愿“楼高高”事件可以给跃跃欲试挑战规划执法权威的“楼望望”们以威慑。

楼脆脆事件：

浙江义乌丹桂苑业主斥资数百万元购买的高档住宅，墙体里竟用毛竹代替钢筋，而且房梁上出现了多处裂缝。无独有偶，重庆忠县拔山镇也出现了一幢大梁断裂、墙体可插进手掌等险情的商品房，这些现象被大家戏称为“楼脆脆”。

点评：“楼脆脆”事件后，各地的“楼歪歪”、“楼倒倒”、 “楼停停”、 “楼垮垮”、 “楼断断”等都有曝光。现在，购房者已被高房价压抑得神经脆弱了，如果连房子都“脆脆欲倒”，那后果难以想象。希望这一畸形标本能给中国房市带来足够的警示，也希望所有的楼房都能“站直了，别趴下”。

丈母娘推高房价事件：

中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌，9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因发表独到见解：“房价上涨，是因为‘丈母娘需求’。”顾云昌解释，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房——这就是“特刚需求”。

点评：丈母娘推高房价引起热议，有人甚至戏称，躲得过开发商，躲不过丈母娘。各路专家纷纷抛出类似房价论，从“未婚女青年推动房价上涨”到“丈母娘需求”，再到“父母推高房价”的“第三方埋单”现象。也有人驳斥此类观点实为开发商开脱。其实，丈母娘、未婚女青年乃至父母都很无辜，非要为高房价找个替罪羊的话，倒不如说“都是月亮惹的祸”来得洒脱。