所谓成也萧何，败也萧何，前几年（03至07年）的经济大增长周期得益于出口企业与房地产的扩张，产品的天量出口换回天量美元存储（高达1.8万亿美元），而这些出口企业换回的美元在国内是不能使用的，它还得换成人民币，如果这些天量美元换回了大量的国外物美价廉的商品至国内，那就是商品与人民币供应量等量增加，对物价不会造成大的波动。而事实上，中国这数年出口所换回的美元绝大部分是存储在那里和购买美国的国债、企业债券为美国服务，那么在供应给国内的商品没有大幅度增加，而人民币大幅度增加（出口换回的外汇越多，国内应发行的与外汇等量的人民币就越多）的情况下直接导致国内人民币流动性过剩、通货膨胀，亦成为房价上涨的重要原因。事实上广大出口企业的企业主与打工族所赚的人民币是典型的“虚拟货币”。中国在过去的几年因种种原因成为高物价、低工资的国家。
而随着08年开始的全国性出口企业的破产倒闭潮来临，09年将更萧条。出口企业的大破产潮直接导致了中国国内“虚拟人民币”的减少，帮助国内人民币流动性的下降，再加上08年下半年开始国际商品市场步入熊市，中国在09年将步入高失业率、低物价的时期，以房价为代表的各类商品价格将进一步下降。
说到房价，牛刀先生与北大徐颠庆教授的“深圳房价赌局”谁输谁赢一目了然。敝人人谈谈自己的看法:房价的高低由它的刚性成本与供求关系决定的。
先说主要的刚性成本:1、08年下半年到09年的地价比07年至少下降百分之四十。07年很多房地产公司高价拿地，买价比政府所出的起拍价上往往翻番，而08年下半年至09年只要你以政府起拍的最低价就可以把地直接拿下来了（很多城市的地皮直接流拍）。
2、钢材价格,包括钢材的原材料铁矿石石价格、焦碳价格,在开完奥运会后都开始步入了熊市。08年四季度澳元对美元的大幅度贬值百分之三十五,以美元计价的国际铁矿石价格狂跌，国内的钢铁企业在成本降低，生产过剩（国内大中型钢铁企业大多为国企，政府为了维护社会稳定，减少工人失业给社会造成更大的冲击，国企钢铁企业生产不赚钱甚至亏钱也得维持着，大不了银行给输血，那么结果是钢企过剩产能没有大幅度退出，钢铁产能与产量供过于求的局面将长期持续下去）的情况下钢材的价格必然走长期慢熊市。
3、建筑工价。虽然09年失业率高，但因为80后一代人大部分都卖不了苦力,老一辈人随着年龄的增长能卖苦力的人也在减少，所以供求关系基本对冲持平，工价09年与08年07年基本持平。
在此情况下，即使是在07年拿地08年前三季度高成本建筑的房子不愿意降价，在08年四季度与09年进入市场的低成本、低价格房子的冲击下,整个房地产市场就只能降价（聪明的万科王石就是看到了这一点，所以08年率先降价卖出房子，回收资金，然后去拿低价地皮建低成本的房子，钱照样赚。要知道房地产是属于高利润行业，只要比其他行业利润高就会有资本进入）。
再看供求关系。
先说供应:中国房地产市场在前几年特别是07年到08年上半年可以用疯狂两个字来形容,房价与房屋供应量达到天价与天量。形成这个局面的原因是市场中的“主力”建立了错误的数据模型，房地产商与所谓的主流经济学家看到的是中国人口众多、农村进入城市的人口众多、到了买房年龄的新增人口众多,土地为不可再增长的稀缺资源、流动性过剩等方面;而没有看到中国人均收入之低、各大中城市的房价之高早已不是普通的工薪阶层所能承受，广大大中城市的高价格房屋供应量严重过剩。且随着部分城市的保障性住房的启动作为供给方也在一定程度上冲击着这些城市的房价。
再看需求:中国前几年的房屋需求量建立在方方面面，而今除了腐败资本，其他各方面的资本与房屋需求都在加速缩水或加速撤离。
1、05年至08年上半年人民币升值，外资大规模进入中国高档房地产市场。而今趋势发生变化，美元自08年10月份进入升值区间（美元逢危反升已成惯例，2000年网络科技泡沐破灭，美元升值，2008年10月金融危机进入高潮，美元走向升值），人民币对美元走向小幅下跌之路，以美国资本为主的外资必然步步从房地产市场撤退，加速房屋下跌。
2、炒房团的撤退。以温州资本为代表的众多炒房团顺应趋势，在买房只能送死，越早抛房子才能多赚钱或少亏钱的情况下不买房反而抛房，使供求关系进一步逆转。
3、最重要的一点：房屋的最终消费者----广大民众（不管是开发商还是外资与炒房团，他们手里的房子最终的结果是让广大最终消费者来接盘）消费高房价的能力进一步降低甚至消失。中国除了以公务员为代表的极少数群体09年的消费能力在增强外，各个行业的减薪、裁员、停产、放假、企业破产等等原因使从企业主到广大工薪阶层的房屋购买能力与购买欲望降到了冰点。房屋失去了最根本的需求与购买者，房地产商的房屋又积压，房地产市场熊不言底。
4、中国A股熊不言底，基本消灭中产阶级，短期内不可能恢复，使房屋购买力进一步下降。
5、出口企业的大倒闭在很大程度上缓解了因美元外汇疯狂增加而导致的“虚拟人民币”的增长，虚拟资本的缓增甚至减少，将直接降低国内人民币的流动性，帮助房价下跌。
谈完供求关系，我们再谈谈另一个问题，就是中国各个区域和各个城市的房价下跌程度不一，有的跌很多，有的下跌很少，这是怎么回事呢？
毫无疑问，中国这一轮房价下降的名牌城市中以珠三角诸城市的跌幅为最，北京下跌幅度最小。导致这一情况的原因是珠三角的经济总量中以外贸出口经济为主，出口企业的倒闭潮使就业岗位大减,常住就业人口减少、收入大降低,房屋需求减少，中低档房大跌，09年还会走下坡路。而把钱陷在高档房的资本家的财富在08年已经缩水，谁先从高档房跑路谁就活命，09年高档房亦会大跌（就如同A股下跌中的基金重仓股，抱团取暖维持高价格的结果还不是“熊”到一定时候看谁先跑谁就是赢家---大跌）。
而北京是全国的政治中心，所以北京房价下降时间晚、幅度小。但资金总会流向“低洼地”，随着珠三角房价的狂跌，必然带动北京房价大跌,只是时间晚点罢了。
那么这一轮房地产熊市将跌至何处呢？这是一个大的牛熊周期，敝人无法逐一叙述，只能以湖南长沙为例。
长沙上一轮房地产牛市从03年开始，再此之前的2001年到2002年市2环内房屋均价长期在1500元左右/平方徘徊。至2007年下半年、2008年上半年，长沙2环内的房屋价格升至3500元至6000元/平方、均价4000元左右/平方。房屋利润越高，涌入房地产市场的资本就越多，追逐利润的资本在错误数据模型的指引下所带来的长沙市房屋开工量就越大，导致供远大于求。
不过长沙这一湖南省会城市的“政治GDP”或“财政饭人员”的需求占房屋需求的比重相对较大（吃财政饭的人与各类官员占常住人口的比例比广州深圳东莞高,比北京低），因此长沙房价调整时间与调整幅度暂时比珠三角晚、小。但趋势就是趋势，我们看看长沙房价的下跌应到什么程度呢？经济周期是有规律的，“1500”是长沙上一轮熊市的横盘低点，是资本退出房地产市场导致后来房屋开工量不足的低点，那么这一轮牛熊牛转换的低点也应低至使进入房地产市场（非07年、08年上半年高位套牢的资本）的资本利润低于所有行业的平均利润（考虑到房地产属于和垄断权利、政府财政紧密联系的行业，行业利润不可能存在亏损或零利润），从而使大量资本退出房地产市场。那么这一低点在哪里呢？上一轮长沙房地产熊市的低点在1500/平方，回到1500/平方是永远不可能了，这几年的货币供应量已非当年，因为有通货膨胀的存在，相对价格会比上一论熊市高。那么敝人人估计长沙二环内的房价在08年下半年已经下跌至2700至5000元/平方、均价3500元左右/平方的情况下今年还会全年继续下跌，在09年下半年跌至2300至3500元/平方，均价2700元左右/平方，进行低位横盘。其他城市可以相应对比。
说到这里我们再来聊聊煤炭与有色金属的代表产品之一的铜价。
煤炭价格在08年有了过山车的走势，上半年狂涨，四季度狂跌，敝人在网络一文章上看到有人说煤炭价格跌的够多的了，煤炭市场09年的某个时间煤炭市场会往好方向反转的话语，此言谬已。
煤炭价格在08年上半年的疯狂上涨在一定程度上属于跟着国际石油价格的疯炒，再加上奥运会政治任务至上导致各发电厂在奥运会之前接受了高昂价格的煤炭并囤积煤炭，使煤炭价格炒的更加疯狂。而08年4季煤炭价格的下跌只是跌至08年初的水平，市场的供求关系与国际煤价、油价将引领煤炭价格09年全年下跌。
理由：1、国际上一吨煤的价格与一桶石油的价格几十年来大致是等同的。煤炭的价格走势基本与石油价格同步或稍微滞后，而今国际石油价下跌幅度已经远远大于国内煤炭价格。
2、08年四季度澳元对美元狂贬值百分之三十五，国际市场的第一大煤炭出口国澳大利亚的优质动力煤的价格已经远低于国内同等煤炭价格，中国电力企业可以以相对便宜的价格从澳洲进口优质动力煤发电，已经完全市场化的国内煤炭价格将逐渐与国际市场接轨。
3、国内市场供求上，煤价在前几年的狂涨导致过去几年大量的资本进入产煤行业，今煤炭产能过剩。08年到09年的企业倒闭潮使全国工业用电量大大减少，火力发电、钢铁、化工等等用煤行业都不景气，煤炭需求大减。供大于求，煤炭价格必然还有大跌。
只有当煤炭价格跌至使前几年进入煤炭市场的资本纷纷退出，产能减小;再加上经济复苏，需求增长,煤炭市场才能向牛市反转。而今，煤炭市场煤价应该走向加速下跌期间。
反观铜金属，08年四季度价格一千丈，由过去牛市中的最高70000元/吨跌至前期最低2000元上方/吨，和国际市场铜价并无二致。
形成差异原因：中国是世界产煤大国，煤炭市场能够完全自给，煤炭企业前几年的狂赚使自己“抗煤价”的能力较强，只有当煤炭卖不出去的时间越拖越长，这些煤企、煤老板抗不住了的时候，煤炭才会加速大跌。与中国是产煤大国、有一定的定价能力不同，铜这一资源中国相对稀少、依赖进口，基本由国际市场定价，国际炒家可以通过铜期货做空铜价赚钱，所以提前反映并透支未来的“空”，并通过期货引导现货价格下跌。那么在铜价格跌至20000元上方/吨（这也是上一轮铜牛市初期的价格，04年的价格水平），只要再往下跌1000元/吨就会触及铜矿开采的零利润甚至负利润空间，到时候采的越多、赔的越多，将直接导致国际铜业开采资本的退出而缩减产能。因此，铜市场供过于求的局面将相对于煤炭市场提前结束（都是09年以后的事情了）。
一言以蔽之，在市场货币流动性相同，需求皆疲软的市场下，从供给面说，哪种商品（所说的是大周期性行业，而非卫生纸、衣服裤子等日用消费品行业）“熊”的越快越疯狂，谁的熊市周期就越短,反之时间就越长。不知道中国房地产市场是愿意走“快熊”还是“慢熊”呢？哈，有政府的干预与托市，当然是不快不慢的“熊”了。
再加上制造业的大火并,普通日常消费品的价格也会下跌,A股也是跌,那09年什么都是“跌”了。 |
发表于 2009-2-2 10:35
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