商业银行介入地产行业之“深”，众人皆知。地产行业一旦出现“萧条”，最先出现“断裂”的环节在哪里？
评估风险首先要抓住“出现问题的环节”，毕竟商业银行的信贷业务在地产行业不同的环节均有涉足，同时所承受的风险度均不同，不可一概而论。
就贷款对象而言，目前房地产企业遭遇困境，直接影响的是房地产开发贷款这一块。信贷从紧的背景，首先引发的是违规风险；销售不畅，引发的是偿债风险；地价、楼价下跌，引发的是估价风险。
信贷“三驾马车”
我们先“摆清楚”，商业银行涉足地产行业的三块业务。
1. 土地储备贷款；
贷款对象主要是地区土地储备中心（性质是事业单位法人），土地储备贷款多基于政府信用属于优质贷款，不良率并不高。发放贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
违规风险：商业银行“违规”向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款，或向建筑施工企业贷款垫资房地产开发项目。
相关法规：07年12月国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布《土地储备管理办法》，对土地储备贷款的授信条件及贷后管理给出严格限制。
2.房地产开发贷款；
贷款对象主要是房地产开发商，理论上有三种担保方式，但通常采用项目抵押担保，即将正在开发的房地产项目抵押给银行，为开发贷款提供担保，其中涉及到项目评估的环节具有很强的“弹性”。发放贷款要求房地产开发企业的项目资本金比例达到35%（不含经济适用房）等贷款条件。
违规风险：给予不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
偿债风险：房地产企业流动资金短缺。开发商一般采取滚动开发的方式，如果前期项目销售不畅，前期开发贷款不能按期偿还，而开发商偿债资金主要依靠新项目销售收入。原项目贷款等负债造成借款人偿债时间集中、偿债压力加大，可能影响新项目贷款按期偿还。
估价风险：项目评估过高，安全边际过低。
相关法规：银监会多次强调，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。
3.个人按揭贷款。
贷款对象主要是个人，在“二套房”新政之后，贷款额度降低，门槛较大幅度调高，发放贷款为信用贷款。就历史经验来看，不良率较低。
违规风险：未核实贷款人信用，给予不符合贷款条件个人发放贷款。
偿债风险：失业率突增，物价飞涨，利率提高等等外界因素导致借款人失去偿还能力。
相关法规：12月11日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。
那么，与房地产企业直接相关的信贷业务，只有房地产开发贷款。其中的三个风险，构成了房地产商最容易出现的风险。
三大风险引爆的次序
如果将房地产开发贷款中的三大风险进行排序，不难看出其之间的传导性，因此我们并不能“孤立”的看待三大风险。
就违规风险而言，个别房地产与商业银行出现“违规操作”而产生的“黑洞”将最先“暴露”出来。这样的个案，或只会导致个别银行的坏账率大幅提高，不排除涉及面或会非常广泛。
跟随其后的，是偿债风险，由于个人信贷的严控，导致房地产销售“清淡”，即便没有运用资金杠杆，或杠杆系数较低，随着时间推移，企业现金流只出不进的局面，将迫使房地产企业转让部分土地使用权，或低价销售回收现金，缓解偿债压力。
最后，当地价、房价大幅下跌，同时房地产公司已无力偿或拒绝偿债债，将引发估价风险。作为短期融资的质押，商业银行对于项目评估与项目资本金的考察，决定了其后期的风险程度。当然，如果“违规操作”出现“恶意骗贷”，这样的风险需要重新评估。
客观上，三大风险的发生都需要一定的条件“催化”，而某些房地产商运用了资金杠杆来运作，在信贷从严的条件下，加速了风险的爆发。
“三个锅盖无法盖住十个锅”
信贷从严的背景，一方面提高了银行融资门槛，另一方面，土地使用证取得与土地出让金全额支付挂钩，两个新政策提高了对于开发商自身资金的要求。两年的限时开发期限，更是让去年“跑马圈地”的房地产企业“哭都没地儿哭”。
因此，“暴露”出现部分房地产商项目资本金储备不足，无力开工的现象，不足为奇。
以往，个别开发商利用信托公司贷款拿到土地，在拿齐“四证”后，再通过信托贷款满足了35%自有资金的条件，即可向银行申请贷款。获得银行贷款后，开发商首先归还高利息的信托贷款。通过这一“短期贷款”，开发商只用少量资金就套取了银行的高额贷款。
房产项目施工开始后，建设工程所用资金大部分由承建单位垫付。随后，开发商的工作就是利用销售快速回笼资金，用于归还银行贷款和给付工程款。
这样的“杠杆”，在“从严”背景下就再无法“玩转”，难保不触发资金链断裂。
上市公司身上看风险
近年全国上下“跑马圈地”的基本都是房地产上市公司，无论是海外上市，或是A股上市。通过直接融资迅速抢占“山头”，完成地块储备，规模上加快扩张是房地产上市公司统一的发展路径。
据媒体所报道，根据07年末年报统计，13家开发商的现金流普遍性呈现短缺。考虑到上市公司较一般企业融资渠道更为“通畅”，由此可见目前房地产行业所面临的现金流压力“可见一斑”。
应从两方面来看待房地产上市公司“风险”。
一方面，投资者悲观预期将引导股票价格下行。
宏观环境的悲观预期，房地产行业的宏观调控，都是中长期制约投资者对于房地产上市公司股票价格预期的主要因素。
另一方面，短期来看，马上将进入房地产的传统旺季，一旦销售情况转好，现金流充足，房地产企业就有足够余地回旋，而能够活到最后的企业，往往能获取更大的市场份额。对于房地产上市公司而言，否极泰来的机会或在眼前。当然，如若“旺季不旺”，后市则存在更大的潜在风险。
商业银行上市公司这一块，短期更多受制于投资者预期变化，而房地产行业对于其经营业绩的影响，目前很难进行准确评估。
综上所述，房地产企业与商业银行之间存在三大风险，集中表现在房地产开发贷款上。因此，房地产行业是否面临“崩盘”，很大程度要靠观察开发贷款的回收状况来评估。 |
发表于 2008-4-22 09:16
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