金银岛岛主

“楼倒倒”频现

2009年出了不少“流行词”，什么“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”之类的，一度成为网上点击量很高的词汇。虽然这些热词多半不是什么好事，可是，我们也不妨效仿好莱坞，颁个年度“烂草莓奖”，看看这些曝光在公众面前的都是些什么事情，引以为戒。当然，年内出现的热词，不仅仅是不好的，还有一些词也是本年度楼市上比较流行的，大家不妨看一下。

房倒倒事件：

6月27日，上海市“莲花河畔景苑”楼盘的7号楼倒塌了。13层的楼房，在没有倾斜(如房屋墙体、附近地面出现较大裂缝)预兆的情况下，一分钟内迅速地整体倒塌，一名工人逃生不及被砸死。一栋楼的“倾覆”在工程建筑史上并不多见。据介绍，这个小区自从2004年开工建设以来，至今建建停停已有近5年的时间，就连交房日期也一拖再拖，原本计划去年交房的项目已将交房时间拖至今年年底。

点评：不论专家们最后分析的房子倒塌的原因是什么，这样整栋楼倒掉近几十年还真没出现过。可谓楼市一大奇闻。按理说，现在各方面的材料、施工都先进了，不应该出现这样的情况，但是事情就这样匪夷所思地发生了。实际上，现在一些新建的商品房，不少都存在质量问题，诸如新房漏水、地面塌陷、用竹子代替钢筋等等千奇百怪的住宅质量问题不断出现。上海楼房倒塌事件看起来是偶然，实际上反映了整个房地产行业的浮躁化，大家都在关注地王、楼王，都在关注价格，几乎没有人去关注房子本身的质量。上海楼房倒塌事件敲响了警钟，提示我们要把安全问题放在头等重要的位置，如果连这点都做不到，买房岂不成了灾难？这件事可以称之为楼市最烂的草莓了。

下载 (29.42 KB)

2009-12-28 22:00

啃老

事件：“啃老”成为今年流行的词，原因是房价太高，不仅是80后的购房人，就连70后的购房人有一半左右需要父母或者亲戚朋友的帮助，甚至是爷爷奶奶齐上阵，一家三代供一套房。目前70后啃老的主要可以分为两类。一类是啃老置业。这类人基本出生在1975年-1980年，占70后成交比例大约为40%左右。大部分为首次置业人群，30岁左右，虽然有一定的积蓄但是因为对房源的需求要比80后人群要高，总价基本在150万以上。需要的首付就达到了60万以上，而月供更是高达5500以上。按照夫妻双方工作8年以内的北京上班族一般收入来说，首付款60万基本都有20万-30万甚至以上需要啃老。另外这类人群基本为晚婚人群，不光房产，结婚的投入也很大，所以啃老的比例达到了80%以上，仅20%左右的高收入可以自己置业。另外一类是啃老投资：这类人基本出生在1970年-1975年，是购买力最强的消费人群。而且大部分已经在楼市低谷的2006年前置业购买了大部分为2居及以下房源。随着年龄的增加，父母的退休、小孩的成长，对房屋面积及社区环境的要求都比较高。需要再次购房，但首付不够，就要再次“啃老”。

点评：房价高，买房难，不啃老，单靠自己的实力实在买不起。可是话说回来了，买不起可以不买，干吗非把爸妈养老的钱都拿来买房啊。个人认为，房子不是必需品，而是奢侈品，不是所有的人都要买房子。因为买房而背上沉重的生活负担，造成生活质量严重下降，得不偿失。况且，据了解，有些人因为要供房，连孩子都不敢要，因为一旦生孩子，就要耽误工作，房子可能就断供，这种情况还买房可是自找苦吃。

纸糊墙

事件：据《西安晚报》4月22日报道，位于西安市草场坡新文巷的三层小楼墙外施工挖断自来水管道，几米高的水柱喷涌一夜，浸泡了楼房地基。此后，小楼地基就不断沉陷，7间房子陆续裂开大缝。因施工方一再拖延加固楼房，住户只好纸糊墙缝，观察危情。

点评：由于施工不当导致附近居民楼墙壁破裂等问题的新闻屡见报端。这些事件也都面临相同的问题，那就是施工方拖延修缮措施。敢情危房里住的不是他们自己，不用睡觉都担惊受怕。套用一个网络名句，“他们糊的不是墙，是无奈”。

填纸隔墙事件：

据《华商报》6月29日报道，西安市朱宏路宏途星城楼盘业主发现，“刚接手的新房，隔墙里咋塞的全是纸”。在隔墙上用力一击，隔墙就会出现洞，墙里填纸外露。用火烧后，这些棕黄色的纸很快会变成黑乎乎的焦炭。装修工人验完房称隔墙中间是空的，会影响装修质量，需推倒另砌。

点评：个人并不反对使用新型材料，毕竟建筑材料一直在不断改革创新。不过，业主难道对使用新型材料没有知情权？姑且认定开发商使用的是质量合格的新型材料，可是，如果隔墙用力一戳就破，一碰就晃，住在里面如何安心？所以，我想说，我宁愿在常规材料房子里被唾弃传统守旧，也不愿在所谓新材料房子里整日战战兢兢。

壁炉门事件：

5月17日，昌平纳帕溪谷，精装修原配的大理石壁炉突然脱胶坍塌，正在壁炉前玩耍的小女孩丁当被大理石击中后脑砸倒在地，五小时后不治死亡。经中日友好医院诊断为颅脑损伤致死。经现场观察，厚达4—9厘米、重达200多斤的大理石构件竟然没有任何金属加固件，全凭胶水粘贴在石膏板上。

点评：如此巨大的壁炉，竟然用胶水粘在墙壁上，没有任何固定支架，这样的施工方式的确令人难以理解。难道施工工人当时就没想到如此操作会留下后患？还是怀着侥幸心理，认为不会发生这样的事。可是任何事情都有可能发生，一条那么年轻鲜活的生命就这样失去了，给家人留下了无限伤痛。开发商对此又有怎样的态度，发现这样的事情开发商没有任何条件地要负全责，可是开发商最初的态度却令大家失望。最后在舆论的强迫下，才出来道歉。实在无法令公众满意，令受害者满意。如此，不能不令人反思。当下很多开发商为了多卖房子，挖空心思地想点子，弄出各种虚头巴脑的卖点，可是如果连房子最根本的质量问题都难以达到，这些卖点没有任何意义。因此，奉劝诸多的开发商，盖房子是要讲良心的，还是要从质量上着手，多干些实在的事，不让此人间悲剧再度上演。

新盘不败事件：

2009年，在通胀预期及楼市向好的背景下，“抢新盘”现象已经屡见不鲜，多数新盘推出的一期房源被一抢而光，楼市也频频上演“新盘不败”的传奇。现如今买房和打新股一样，讲究中签率，两三百套的房源，有上千个号在排队的现象出现。很多房子还没开盘就已经预订一空，想买到得求人，拉关系。比较典型的事件如华贸城4000多人抢购700余套房，美立方8000多人抢购700余套房，“抢楼事件”在楼市愈演愈烈。

点评：今年的楼市相当疯狂，又有纯新盘开盘，后期还要开发，在放价上涨的大势下，项目后期再开，肯定会上涨，这是稳赚不赔的买卖，当然会让一众购房人抢破头。很多人买房是有投资的念头在里头的。大家的想法是，现在最能赚钱的投资就是买房子，钱在手里没什么用，存银行利率低，炒股票又觉得不靠谱，唯一风险小的投资就是买房子。并且，看周围买房投资的人，几乎没有赔钱的。这更助长了这股炒房风。房价也在这帮炒家的推波助澜中疯狂上涨。而“买涨不买跌”的心态，让有些人看着房价越高越买，购房几乎是恐慌性的。但是，有句话说得好，“上帝要让其灭亡先让其疯狂”，这种疯狂下，必然滋生泡沫，有泡沫就会破裂，一旦泡沫破裂，这诸多炒家就要欲哭无泪了。

楼高高事件：

2008年4月，湖北省供销社仓储运输总公司以职工集资名义建设一栋12层经济适用房的申请获批，但到2009年10月，开发单位却擅自加盖了8层，违规建到了20层。该楼盘因此被戏称为武汉“楼高高”、“武汉最牛违建楼”、“史上最牛的经济适用房”。

点评：批后违建等种种乱象已经屡见不鲜，甚至打着经济适用房的幌子作商品房开发。许多开发商心存侥幸，采取拖延、隐瞒等手段，期待造成既定事实可以变违法为合法。但愿“楼高高”事件可以给跃跃欲试挑战规划执法权威的“楼望望”们以威慑。

楼脆脆事件：

浙江义乌丹桂苑业主斥资数百万元购买的高档住宅，墙体里竟用毛竹代替钢筋，而且房梁上出现了多处裂缝。无独有偶，重庆忠县拔山镇也出现了一幢大梁断裂、墙体可插进手掌等险情的商品房，这些现象被大家戏称为“楼脆脆”。

点评：“楼脆脆”事件后，各地的“楼歪歪”、“楼倒倒”、 “楼停停”、 “楼垮垮”、 “楼断断”等都有曝光。现在，购房者已被高房价压抑得神经脆弱了，如果连房子都“脆脆欲倒”，那后果难以想象。希望这一畸形标本能给中国房市带来足够的警示，也希望所有的楼房都能“站直了，别趴下”。

丈母娘推高房价事件：

中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌，9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因发表独到见解：“房价上涨，是因为‘丈母娘需求’。”顾云昌解释，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房——这就是“特刚需求”。

点评：丈母娘推高房价引起热议，有人甚至戏称，躲得过开发商，躲不过丈母娘。各路专家纷纷抛出类似房价论，从“未婚女青年推动房价上涨”到“丈母娘需求”，再到“父母推高房价”的“第三方埋单”现象。也有人驳斥此类观点实为开发商开脱。其实，丈母娘、未婚女青年乃至父母都很无辜，非要为高房价找个替罪羊的话，倒不如说“都是月亮惹的祸”来得洒脱。

金银岛岛主

一个房奴的控诉

一说房价，大概所有人都想问你是不是还要涨？估计八成中国人包括我，都赞同房价肯定还会涨；同样，也会有八成中国人包括我，都会痛骂房价高涨。

非常有意思的现象是，中国媒体无数次的剖析了中国高房价的成本构成，并痛指中国房价高的种种积弊，但分析来分析去，发现除了骂骂开发商黑心谋暴利，骂骂政府高价土地出让，别的也没什么可说了。你骂你的，房价该涨还涨。

我也不想去探讨各级政府到底从房价里切走了多少，但只要地产是地方政府的主要收入来源，那么让房价跌下去，就跟“GDP增长保8无意义”的观点一样无意义。现在，也有所谓的专家有一些奇谈怪论，说在中国的一些大城市，就是因为控制用地，所以才导致房价不断抬升，如果放开住房土地供给，房价应该会降下来，这显然是高估了地产市场的理性力量。

也有专家称，房地产商为获取高额利润，采用惜售等一些鬼把戏来故意抬高房价，其实成本没那么高，是因为购房者的心理就是买涨不买跌。这同样是高估了地产商的黑心。

我始终认为，这些所谓的专家，几乎都是一屁股坐在别人的怀里，成了某种特定利益集团的代言人。为什么在这个看似非常简单的问题上，大家都糊涂，或者装糊涂呢？

现在的房价，似乎已经很难用简单的供需逻辑来分析了。你说供不应求吧，有调查说，8成（全国来看这个比例应该还要高）有明确购房需求者贷款都买不起房子，但现实是8成的房子都还是高价卖出去了。应该说，肯定主要不是卖给了那8成抱怨房价高的人（当然肯定有部分是重合的），那么，这些需求似乎非常刚性的买房者到底来自哪里呢？

就北京的购房者来说，通过无数的报导还是很难看出真正的买房者特征。因为不管是初次购买者还是重复购买者，你很难通过公开信息就去确认拥有者的真实身份，当然更无法获知这些人的收入来源了。

有一组数据，国人似乎没关注过。2005年国人的灰色收入总额据说已经达到4.4万亿（2008年中国GDP是30万亿，灰色收入占GDP的比例已经超过10%），而这两年中国房地产行业年产值是6万亿。当然，我们不能简单的认为这些灰色收入都拿来买房子了，但灰色收入总是要想办法洗白的，除了拿去吃喝玩乐和赌钱，房子车子股票自然是大家都能想到的便捷投资通道。当然，这些钱既不会让你查到来路，一般也不会让你知道真正拥有者。而房子作为一个老少咸宜都可以买的高价商品，完全可以用来把灰色收入洗白。当然，这部分资金到底占多大的量，目前来看是不可能有机构能去调查清楚的。如果能查清楚，那就基本了解了中国社会的大部分真相了。

其二，在中国近14亿人口的巨大基数下，胡润财富报告统计的数字是，中国已知的有82万个千万富豪和5万个亿万富豪（未知的千万富豪和亿万富豪数字就很难说了），而有数据称，中国每年成交房屋总套数大约在500万套左右（如果简单算比数的话，也就是千万亿万富豪们每人每年只能买5套房子的样子）。这些千万甚至亿万富豪，他们除了投资实业或股票，买几套房子大概是人之常情吧。北京市面上经常流传一种小道消息，说山西煤老板在北京买楼肯定一买就是几层，当然买的不仅仅是别墅，大部分是普通住宅楼。尽管我每天所见的人，都不是那种人，但我相信这种现象肯定存在，而且还不在少数。

其三，再来看另一组数据，2008年中国GDP增长率为9%，城乡居民人均收入增长分别为8.4%和8%，而作为国家机关及事业单位资金来源的国家财政收入增长却到达19.5%，这说明，老百姓口袋里钱的增长速度，远远落后于政府口袋里钱的增长速度，甚至落后于中国的平均增长速度。如果这一趋势持续下去，必然结果就是富庙穷和尚，国家越来越有钱，但老百姓却相对于其他势力阶层变得越来越穷。所以，尽管福利分房的概念已经淡出人们的视线，但老百姓的直觉就是，看上去公务员赚钱不多，但这19.5%财政收入增长里所能给公务员带来的福利，肯定要比低于GDP增长速度的城乡老百姓的福利要好吧。要不，也不可能出现这两年千军万马过公务员考试这根独木桥的社会现象啊。如今，中国老百姓心里都有一杆秤了，只要当了官，房子，票子，都不用愁了。当然，北京多少的房子，是直接或变相卖给了吃皇粮的公务员及事业单位人员，不清楚。

这三类人的购买需求到底有多大，我很想了解；他们占到现在总购房量的比例，我也想知道。这三类人，在中国媒体的报导里只能被含糊的描述成那些炒房子赚了钱，接着炒第二套第三套的人。也就是不能确知的这这部分人，政府拿他们来作为调整房贷等政策的借口。但政策调来调去，发现该买的人还是能买得起，因为他们本身就是“不差钱”的那拨人，只要房子涨价，傻子都能赚钱的事谁不干啊。

当然，中国媒体也在说现在的购房主力之一，是80后们了。不管是不是买房主力吧，他们可能本来是不着急买的，只是因为大家都说还要涨，现在不买就更买不起了，所以只能拿出啃老的勇气来，买。然后，他们就成为那些既买了房子又痛恨房价的一拨人，因为首款是可以啃老啊，但月供可不能再啃老了吧。而且这些用啃老的钱买了房子的80后们，一样会站到支持房价涨上去的队列中去，因为房价跌也就意味着上一代的辛苦钱算花冤枉了。所以，在当下中国社会里基本上形成了这样一种怪现象，看到房地产商们用涨价来“强奸”买房者时就在那里痛骂房地产商，等自己也被房地产商“强奸”过后，反而又来说“强奸”的好来了。

说完了买房人，再说说建房人。对于地产商来说，毫无疑问非常希望房价涨。SOHO中国董事长潘石屹在一次媒体办的高峰会上说，今年原本打算就卖50亿的，结果一不小心已经卖到了120亿。显然，这增加部分主要不是因为多建的房子，而是涨价造成，在什么成本都没增加的情况凭空多赚70亿，有这样的好事，哪个地产商不想要啊。

跟地产商一样乐的，还有银行。地产商的大部分钱是银行贷款来的；而买房者的大部分钱，也是银行贷款来的。如果房价要跌了，首先地产商会亏，那么地产商借银行的钱就会变成坏账，而这样的坏账如果普遍化，那就跟1997年亚洲金融危机一样，银行要面临倒闭的风险了。而中国银行业之所以在2008年全球金融危机时，不但没有危机反而赢利状况很好，个人认为，很大程度上得益于地产商赚得的盆满钵满；另外一面，国内银行为什么又避免了亚洲金融危机时普遍出现的购买者还不起贷款的困境呢，那是因为尽管经济危机使买房者陷入房奴境地，但银行以至多房价的8折握有贷款购房者的房子，那么在房价一片看涨并且交投活跃的态势中，即使贷款购房者还不起贷款，银行卖掉欠款者的房子还是能赚钱。所以，中国银行业在这一轮经济危机里，不但没在房地产贷款业务里有任何损失，还跟地产商一样赚得的盆满钵满，当然前提就是房价必须上涨。

这么一轮分析下来，除了想买而未买的工薪阶层，所有买了房子的人（包括上述三类中还没买但不差钱的人）都在乐见房子的涨价。那些富翁们，包括煤老板们，以及用来洗白灰色收入的人，吃皇粮的人，都希望房子越来越值钱，那是最傻瓜的赚钱方法了；对政府来说，卖一块地少一块地，自然希望越卖越贵啊；地产商，尽管对高价竞拍地皮有点发憷，但只要让银行看到，房价还会涨，就不怕贷不来款，只要让买房者看到现在买房绝对值，就不怕地价是否成倍增长，政府税收是否成倍增长，这些都不是问题；对中国银行业来说，房价高涨，某种程度上已经帮自己安然过度了全球金融危机，自然希望继续从房价高涨里赚到更多。

眼下，中国媒体也不时抛出“房价泡沫论”，但究竟存不存在？会不会破？怎么破？没人说的清楚。反正除了让老百姓骂骂娘，让媒体骂骂地厂商，大家还都相安无事。国家4万亿刺激投资下去，新地王纷纷涌现，国民经济“已然”一片“复苏”景象。至于那些因看热播剧《蜗居》而感慨万千的中国老百姓们，就让他们感慨去吧，对政府来说只要不去上访就成。

金银岛岛主

民众为何如此软弱？

各地民众尽管口头心上都在痛恨高房价，却依然是集全家甚至几代人之力投入购房大军。近年来，各地房价基本上都是呈单边上涨的局面，由于收入难以支撑购房需求，故各地民众都对高房价深恶痛绝(这一点从各媒体调研数据即可见一斑)。

尽管如此，可各地民众却在担心房价继续上涨、迫于自己的面子、资金缺少较好的投资渠道等心态驱使下投入购房大军。今年上半年，各地房价都出现了暴涨，可就在这样的市场态势下，很多民众还是毅然决然地投身购房行列：11月前两周，上海二手房成交量比去年同期大幅上涨40%；北京二手房在11月首次出现了单日平均成交1000套的井喷状况；11月上半月广州新房成交增长近两成。

而那些买了房子的民众则因一己之利由对高房价转化为维护高房价，具体表现在卖房时漫天要价、开发商降价销售时要求退房、平常与人交流时坚守房价上涨论等。可以说，上述民众表现都是对高房价的麻木和逆来顺受。而这样逆来顺受的表现正中地产利益集团下怀，于是乎，哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈等恶行便多了起来。

那么，面对畸高房价，民众为何如此软弱呢？

一、中央政府对房地产扶持依旧，令民众难以相信政府会打压高房价来保障民众利益。直到今天，那些在中国房地产发展初期的扶持正策，如商品房预售、二套以上房屋贷款、开发商极低资本金比例依然存在，不可否认，这些政策令房地产得以快速发展。事实上，中国房地产发展到今天，这些政策都已无存在必要。正是因为政府对房地产领域的大力扶持，令民众觉得政府不会通过打压高房价来保障自己的利益，于是不得不接受高房价存在即合理的现实，乖乖地将钱交给地产商。

二、地方政府过度依赖土地财政，令民众觉得房价下跌无望。一直以来，地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重GDP、政府收益及个人收益，对房产商给予大力扶持，对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为明证。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素，更在很大程度上影响民众的心态，令民众觉得房价下跌无望，于是，只要举全家甚至几代人之力能够买得起房子，就迫不及待地将钱交给房产商。

三、政府历次调控都未显效，令民众觉得政府面对高房价已无计可施。政府自2003年起，对房地产市场进行调控，从政府的调控政策来看，抑制土地供应、增加税收抑制市场需求等，可从结果来看，调控屡成空调，房价是越调越高。直到2007年，政府住房政策回归保障，将保障房建设重新提上历史高度，与此同时，将打击炒房作为房产调控重点，927新政在很大程度上抑制了炒房行为。自此，中国房价步入了接近一年的下降通道，中国房地产迎来了迈向理性发展通道的曙光。可由于2008年的金融危机，令中国房地产理性发展之路受到了彻底的颠覆。故此，民众对政府调控已经很难再抱多大期望，于是，只要的政府给点优惠，哪怕房价涨得再高，也将几代人积蓄交给地产商。

四、地产商所豢养的所谓专家处处贩卖房价上涨论，令民众相信房价会涨。在房产火暴时期，很多专家学者撰文或发表言论抛出房价将大涨、持续上涨、绝不会跌的观点。这几年，总有一些专家、学者在为房产既得利益者摇旗呐喊，说什么“房价将持续上涨。”、“泡沫，我说没有就没有”、“五年后，上海房价将达30万/平方”等等。表面看来，他们的说法在过去几年的时间段内似乎得到了印证。事实上，这些专家的言论恰恰是导致房价疯涨的重要因素之一：专家的房价上涨论令消费者、投资者变得盲目、失去理智；专家的房价上涨论令政府的决策偏向于稳定房价；专家的房价上涨论令房产开发商有了捂盘囤地、哄抬房价的勇气和信心；专家的上涨论，令民众觉得再不买房将更加买不起，于是乎，节衣缩食、四处借贷将钱交给地产商。

五、地产商近乎愚民的销售欺诈，令民众防不胜防。地产销售领域的欺诈已成业内外公开的秘密：捂盘惜售制造恐慌气氛；雇人排队制造热销景象；明明是一套未卖，却在销控表上显示所剩无几；整个售楼处，十个签合同的可能只有一个是真的买房者；明明只开100套房，却约来几千人看房；假签约，签后再撤等等。所有这些近乎愚民的销售欺诈，令民众防不胜防，于是，在地产商所精心营造的重重迷雾下，民众不得不乖乖就范。

六、地产媒体为地产商摇旗呐喊蒙住了民众的双眼。前几年，老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨、投资房产获利空间最大、再不买就买不到了等等，这些讯息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加变得冲动。而那些希望房产市场回归理性，期望房价下跌的观点能见诸媒体的却显得少许多。对于这一点，本无可厚非，房产市场火暴了，房产业者投的广告才会多起来，媒体的收入也就会多起来。可这样的新闻导向在令消费者、投资者更加盲目的同时也推高了房价。可以毫不夸张地说，新闻媒体的非理性新闻导向，令民众失去理性，于是乎，民众在盲目心态驱使下将几代人的积蓄换成房子。

七、银行因一己之利，向地产商、炒房客大量发放甚至不惜违规发放贷款，令民众觉得房价难以下跌。在房价处上升时期，无论是面向房产商还是面向个人的贷款，其收益都是可观的，故此，房贷一直被银行视为优质产品。于是乎，不正当贷款竞争、假按揭、违规放贷等丑行便充斥楼市。可以毫不夸张地说，银行对开发商在拿地及房产开发阶段发放贷款，对个人购房发放贷款都是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。银行向地产商、炒房客大量发放甚至不惜违规发放贷款，令民众觉得房价难以下跌，于是，大多数民众在仅能付出首付的情况下就投身买房大军。

八、政府对民众缺乏理性房屋消费观、房屋投资观教育和引导，令民众盲目地为高房价埋单。有人说居者有其屋是我们民族的传统，买房是必然的，在笔者看来这是非理性的想法，因为，居者有其屋并非是说一定要拥有产权房。大多数买房子的人都是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。向亲戚朋友借钱，特别是有的年轻人刚刚工作两三年凭什么买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。另外一个就是非理性的投资行为，今年的房产市场上，很多人尽管不懂房产，可看到别人买房子赚钱，自己也就进行房产投资。在房屋消费观、投资观方面，政府对民众的教育与引导严重缺失，令民众在高房价面前因无所适从而变得软弱，乖乖地将钱交给地产商。

综上，我们可以看出，地产利益集团太过强大，在高房价下民众不得不逆来顺受。尽管这是一件令人异常痛心的事，可我们不得不接受高房价盘剥善良民众的现实。尽管笔者和牛刀、时寒冰等有识之士经年累月向决策层提交房地产理性发展之策，向地产利益集团发出还利于民的善意呼唤，向民众发出理性进行房屋消费的善意劝解，可从实践来看收效甚微。

尽管如此，笔者始终相信，不久的将来，我们的政府，我们的党，我们的高层领导，一定会将民众的利益放在首位，一定会像打黑一样向高房价发出痛击。相信彼时，我们的民众将会以合理的价格买到自己想要的房子。而在这一天来临之前，笔者强烈建议民众别再为高房价埋单。

(吴其伦)

金银岛岛主

美国是如何处理“钉子户”问题的

钉子户，是有中国特色的一个词。英语的意译是Nail house。

美国也有钉子户，名副其实的钉子户。像钉子一样，拔不掉。

在美国，私有财产是受到宪法第五修正案的保护的。开发商如果要拆迁，一定要给与合理赔偿。自然，这种赔偿都会高于房子的市值。比如，上海闵行潘女士的房子，480平方米，按1.5万1平方米来算，市值是720万，那么，合理赔偿应该高于这个数字，至少等于这个数字。根据中国新闻网的央视采访报道，给的赔偿是67万3千，这跟白吃白拿好像也相差不多了。

一般来说，如果法规和政策是讲理的，或者执法者没有滥用、绑架法规的话，民众都会通情达理的。赔偿如果高于市值，住户都会积极配合，不会狮子大开口。美国的开发商的利润大约为15%，你的开价若会吃掉其相当大的利润，开发商就撤了。因此，美国钉子户的故事鲜有所闻。极少，不等于没有。我曾在西雅图居住。那里就曾经发生过一个世界闻名的钉子户的故事。

西雅图有个老太，叫伊迪丝-梅斯菲尔德（Edith Macefield），生于1921年，1966年搬进了巴拉德（Ballard）西北46街的一个两层楼的小房子，有两个卧室。

2007年，开发商计划在那个地带建造商业楼，征地拆迁进行顺利。但到了老太这里，卡住了。老太的房子比她更老，108岁了。美国没有70年这一说，房子仍然可以居住。老太已经在这个设备齐全的舒适蜗居里住了40余年，对一切都很有感情了，不愿搬离。

“能够用钱解决的问题就不是大问题”。开发商一次又一次地提高赔偿金额，最高达到100万，超过市值好几倍。根据市值，老太的房子的地皮值12万，房子值8千。老太不为所动。英文西雅图时报闻讯采访她。她说，“我不想搬。我不需要钱。钱并不意味着一切。”（I don't want to move.I don't need the money.Money doesn't mean anything.）

老太没有请律师，没有写信到有关部门，没有上首都华盛顿讨个说法，更没有自己制造燃烧弹或以自焚抗议，只是对开发商说一个很简单的词“No”。

开发商无可奈何，只得修改图纸，商业大楼忍痛挖掉了老太的这一块地方。

这是一个特例，开发商极少碰到的特例，是个无法用钱解决的大问题。开发商碰巧遇上一家钉子户，绝对不可能动用推土机强行拆除，只能绕着走。

据西雅图时报报道，老太从小就很固执，开发商好像很理解这种固执。工程项目的最高总监巴里-马丁甚至关心起老太的生活。老太孤身一人，唯一的儿子早在13岁时就死于脑膜炎。人们也不知道她已去世的丈夫的情况。她很坚决地挡回此类问题，“不要问”。马丁得知老太行走不便，就开车送她去做头发，去看病。他确保她有食品，去为她买杂货，为她去拿处方药，为她做晚饭。开工了，他对工人说，要像对外婆一样对待她。

2008年6月15日，86岁的老太因胰腺癌离开人世，离开了她固守的房子。那一天，那房子依然是她的房子。

老太去世后，媒体披露了她的遗嘱：她将房子遗赠给了马丁，以感谢他在开工期间对她体现出来的友谊。

下载 (24.48 KB)

2009-12-28 22:09

（姚鸿恩）

金银岛岛主

房地产泡沫破灭三大定理

中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是，为什么房价到现在为止还是一路上扬？

出于对读者的信托责任，我必须承认，包括经济学家、财经作家、分析师在内的所有靠经济分析和评论吃饭的人，最不擅长做的事情就是做预测。实际上，经济分析只能告诉民众过去和现在经济这样运行的原因，只能告诉民众未来经济向上或向下的原因，而不能明确地告诉民众：到底是会向上还是向下。

因此，接下来我只打算从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手，来分析房地产泡沫如要破灭必须具备的条件。在笔者看来，导致中国高房价的根子在于地方政府炒地、游资炒房以及强大的有效需求。

我们先来看看地方政府炒地的问题。

2009年的中央经济工作会议虽对楼市并未过多提及，但12月以来，营业税优惠取消、“国四条”颁布、土地收首付款50%、加强处置闲置土地，这一系列调控措施密集出台显示，央调控房价的决心是坚定的。但从已出台的政策看，并未触及中央和地方财政制度的问题。

已经出台的或即将出台的有关土地政策，不能解决中央与地方的财权和事权的划分，那么从根本上就无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中这所有的问题。这就是近期地王频现的原因。

因此，笔者得出的房地产泡沫破灭第一定理是：只有当中央政府开始启动财政制度改革，并试图通过此改革来提高地方政府非土地财政收入的比重时，房地产价格才具备持续下行的可能。

接下来，我们来分析可能导致房地产泡沫破灭的资金链问题。

严格地说，过去的十多年，中国的货币政策虽一直强调“适度宽松”这个概念，但从货币供给的现实来看，至少有2/3的时间，中国的货币政策都处于宽松或极度宽松的状态。

而造成这一问题的根源则是，固定资产投资占GDP比重畸高。为了保证年年8%以上的增长，不惜以银行信贷支撑增长，是每次遇到危机时不得不采取的策略。2009年就是最好的例证。而至今，尚未看到信贷收紧的迹象。

由此，我们可以得出的房地产泡沫破灭第二定理是：只有当过度依赖投资的增长模式开始发生真正转变，货币政策进入较为紧缩的周期，房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。

最后我们试着从有效需求的角度来导出第三定理。

本文所指的房地产有效需求，我将其定义为住房的真实需求和投机需求，这两大需求也是导致房价暴涨的因素。

由于我国正处于城市化的中间段，大量人口流入城市工作和生活是不争的事实，因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比已达到10倍以上时，真实需求纵使存在着一定的刚性，也已不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来，就只能主要依靠投机需求支撑了。

所以说，中国的房地产市场已经进入到击鼓传花的游戏中。正如经济学家何帆所言：“你如果现在再去买房，唯一能从中赚钱的办法就是，找到一个比你胆子更大的人，让他接你的下一棒。”

据此，笔者以为房地产泡沫破灭的第三定理是：当大量炒房者找不到下一个买家的时候，并且房价也进入到涨势最为凌厉的阶段时，意味着击鼓传花的游戏行将结束，房地产泡沫也进入了破灭的阶段。

因此，当某天清晨，你打开新浪、网易首页时，映入你眼帘的是，中国财政体制进行大变革，或是银行系统严格限制房地产相关贷款，或是统计局公布的数据显示投资GDP比重已降至40%以下时，那么很可能，我们要迎接房地产泡沫破灭的到来了。


(作者系中国人保资产研究部客座研究员)

金银岛岛主

中国与世界仅隔着一条下水道

旧城改造这四个字，早已让人耳熟能详。

所谓旧城改造，就是原来的规划不合理了，原有的建筑陈旧了，把原来的建筑拆掉，重新规划、设计和建设。旧城改造一直被各地作为推动GDP增长的一个重要推动力量，而很少认识到其对财富的巨大消耗和浪费。

等走出国门，我才知道，旧城改造是中国特有的，在西方世界很少有这种说法。这个问题讨论起来很复杂，那么，就不妨从下水道说起吧。

即使没有出过国，在西方的电影中也常看到这样的镜头：几个人并排走在下水道里，不管是为了逃命，还是为了追凶，人家的下水道宽敞得令人瞠目。如果再深究一下，那些下水道是100多年前，甚至200多年前修建的。一次性投入，让后代子孙受益，世代发挥着美化城市环境的功能。

再看看我们的下水道。莫说钻人，一头猪如果不幸跑到了下水道，结局也恐怕会很悲惨。我们的下水道狭小不用说，施工质量也难有保障。于是，三天两头挖开修，疏通堵塞。下水道每修一次，GDP就增长一次，而财富却在悄无声息中被损耗，当然，城市的运行效率也大大降低。西方国家修下水道，一劳永逸，此后虽然再也不能在拉动GDP增长方面做贡献，却在悄无声息中，节约着巨额财富，提升着城市的运行效率，提升着人们的生活质量。

这样看来，中国与世界之间其实隔着一条下水道。

一条下水道，不仅体现着规划着眼点的远近差异，也体现着对GDP和财富态度的差异。

走在西方古老街道上，有时候感觉到宛如行在梦境中。旧城也是特色，丰富的文化沉淀和精神内涵，让旧城有着令人肃然起敬的威严和美丽。那样的旧城需要的不是改造，甚至也不是保护，而是听任其顺其自然地存在，犹如对待阳光和空气的态度。

这一点，恰是我们所缺乏的。

我们长期以来，重GDP增长而轻财富的积累，重短期的奢华而忽略长久的规划。虽然，旧城不断被新城取代，但人们的归宿感却在降低，因为，伴随着旧城的消失，原有的文化沉淀不复存在，原来辛辛苦苦创造的财富也灰飞烟灭。

我们为什么不能以百年的眼光来规划我们的城市呢？

越是每天忙着拆了建、建了拆的地方，GDP增长越快，政绩越突出，一举多得。但这样的地方，百姓幸福指数往往很低。

金银岛岛主

警惕中国经济误入房地产“地雷阵”

中国的住房政策和房地产市场的导向，似乎又到了一个转折的关键点。2009年全国众多大中城市房价40%-50%的暴涨，不仅使开发商从来没有像今天这样被越来越多的民众视为“人民公敌”，而且也使现有的中国房改政从来没有人像今天这样受到社会广泛的质疑。不仅再次房改的呼声日盛，而且在此前召开的不少地方两会上，也纷纷传出众多地方政府将“强化政府职能”和“扩大保障房建设”，以减少和改变开发商对房地产市场的垄断。

由媒体进行的一项旨在把“百姓的声音更好地传递”到全国两会的“最关注的十大热点调查”，很能说明公众对当今房市现状的不满程度。网民对当前房地产市场的不满（调控房价和依法拆迁），加起来甚至远超过中国社会反映最强烈的“反腐倡廉”和“贫富差距”。实际上，公众的这种不满，也早已传导到中国的最高层。去年12月中旬以来国务院下发的一道道调控房市的“令箭”，从某种程度上来说，更像是总理温家宝将在全国两会“政府工作报告”中，就房地产市场给公众“一个说法”拉开序幕。

可以说，目前又到了一个中国住房政策博弈的“关键点”。在这样的“敏感期”，平时十分擅长操控媒体舆论，甚至对政府房地产政策经常发挥“决定性影响”开发商集团，当然不会“袖手旁观”。据说，一位有名的房地产商最近曾表示：要保八就不能把GDP打下去，要提高GDP就必须稳住高价房的房地产市场，继续提高房价。

他的话其实代表了许多房地产商的观点，就是认为只有高房价才能支撑房地产市场，才能有GDP和中国经济的“保增长”，才能有更多人的就业。这样的观点，在今天的中国，似乎已成了“定论”。

但是，把“高房价才能提高GDP”这样的观点，作为中国经济发展“不容质疑”的“定论”（甚至成了“定律”），本身就缺少基本的科学论证。房地产利益链上的“官商同盟”把“房价下跌导致经济下滑”的“理论”灌输推销给社会，千方百计使之成为一种“定向”的“惯性思维”，是“屁股指挥脑袋”的特殊利益使然。但这样的“定论”是真是假，高房价，究竟是中国经济发展的“功臣”，还是“祸首”，总得有人对它“刨根究底”。

可能有人会举出一系列数据，“证明”高房价下房地产市场这几年得到高速发展。但是，如果把它放到整个中国经济和社会高速发展的“大环境”下，特别是全球单一国家和历史上规模最大的城市化发展的“大背景”下进行分析研究，得到的结论就完全相反了。

住房消费和汽车消费不是一回事众所周知，自从本世纪开始进入“初步小康”后，住房和汽车就成了当今中国人最主要的两大消费。这里，我们不妨通过分析和比较汽车（对大众消费来说，主要是轿车及乘用车）和住房（对居民来说，就是商品住房）这两者不同的市场发展轨迹，以及不同消费属性及特点，来深究高房价对经济发展的功过得失。

我们以最近5年（2005年—2009年）全国城镇商品住房的发展和轿车（及乘用车）市场的发展速度和规模，来做一个客观公正的比较，看看究竟可以得出什么样的结论。

根据中国国家统计局公布的中国统计年鉴，2005年，中国城镇一共销售了商品住房49587.83万平方米。而到了2009年，房地产市场每年销售的商品住房又增长到多少呢？中国国家统计局上月只公布了“商品住宅销售面积增长43.9%”。根据中国国家统计局公布的2008年统计年报上商品住宅销售面积55886 万平方米计算，2009年全国城镇房地产市场上的商品住房销售总面积为80420万平方米。和2005年相比，中国房地产市场的商品住房年销售量5年增长了62%。如果不算上2009年由于通胀预期引发的炒房投机猛增的因素，到2008年4年时间，年商品住房的销售量仅仅增长了12.7%。

与此同时，中国的轿车（乘用车）的市场发展又是怎样的呢？根据中国汽车工业协会提供的统计数据，“2005年中国基本型乘用车(轿车)销售278.74万辆”。而到了2009年，工信部提供的“2009年汽车工业经济运行报告”表明，当年中国乘用车产销销售量已高达1033.13万辆。和5年前的2005年全年的销售量相比，增长的幅度，高达270%多。

同样是作为中国民众“小康”后升级换代的两大消费，为什么轿车及乘用车的市场增幅，比同期房地产市场商品住房销售的增幅要高出4倍多（如果以2008年做比较，要高出10多倍以上）？是因为这两大消费品的属性和特点不同，才造成如此的结果吗？仔细分析一下，这两者的消费属性确实不同，但不同的特点导致的结果应该恰恰相反。

和汽车消费相比，住房是生活的基本保障，是人生存的必需品。住房消费水平及居住福利实现的如何，从根本上来说，也反映了居住生存这个基本人权的好坏。住房消费作为“衣食住行”中的重要一环，绝不是可有可无的“弹性消费”，也不是像开发商所讲的“鱼翅”般的“奢侈品消费”，而是生存必须的刚性需求和刚性消费。而轿车消费则相反，它只是一种改善行走的生活工具。买与不买，危及不了人的基本生存条件和环境。正是这种“可有可无”，使汽车市场呈现极大的“弹性需求”和“弹性消费”特色。

按照基本的经济常识，在经济发展和生活水平提高创造了消费升级的空间后，刚性需求和消费增长，一定会比弹性需求和消费增长要来得快得多。但为什么在中国这5年的发展中，恰恰出现了相反的情况？是中国城镇居民原有的住房水平的已经较高，“提升”的空间有限？非也。目前中国城镇居民真实的住房水平是：人均住房面积只有17—18平方米，仅仅是“全面住房小康标准”的一半此外；在中国城镇的所有居民中，无房户高达四成。除此以外，城市化的发展，也使得中国这5年的城镇人口总量，增加了6000万人左右。可以说，中国城镇的住房消费市场“空间极大”。

按照国际上房地产市场发展的规律，住宅产业及住房消费有两个发展的高峰期。一是在人均住房面积达到35平方米（户均约为100平方米）之前，国民对改善住房有着极高的刚性需求；二是当一个国家和地区的人均收入达到1000－3000美元的区间时，普通居民对改善住房的欲望也将会出现爆发性的增长。2005年至2009年，中国正好处在这两个住房需求和发展高峰的双重区间（根据中国统计年鉴：中国“农村人均住房面积”由2001年的25.7平方米提高到2007年的31.6平方米）。但是，尽管有如此大的“发展空间”和难得的住房消费规律性的“双重高峰”，中国城镇居民的住房水平基本上一直在人均17—18平方米左右裹足不前，房地产市场商品住房的销售量也远远未达到应有的规模和水平。而与此成鲜明对比的是，同为升级换代、但却是“弹性需求”的轿车消费的发展，却出现了超过商品住房几倍到十几倍的发展增幅。

究竟是什么原因，使住房和汽车这两大消费市场，“刚性的需求”没爆发起来，“弹性的消费”反而突飞猛进呢？一个最重要的因素，就是这两大消费品市场完全不同的“价格杠杆作用”。

熟知中国轿车市场价格变化历史人都知道，这几年中国的轿车的价格是“一落千丈”。拿最早打入中国市场的桑塔纳来说，当年一部售价高达16—18万元的“普桑”，现在的标价已跌到了七八万元。而且整个中国的汽车市场都是车型越来越好，价格越来越低。有些高档的国际品牌的乘用车，几年时间的售价就下降了近半。可以说，正是由于轿车市场价格的走低及“低价车”的普及，才使得中国的轿车消费呈现持续的超高速发展，一举拿下世界的销量第一。

但房地产市场的商品房价，却在这几年出现了令人难以置信的暴涨。尽管国家统计局等官方材料显示，全国商品住宅的平均销售价格从2005年的每平方米2937上涨到2009年的4600多元，5年“只上涨”了60%左右，但实际上，全国众多大中城市的房价这五年上涨，一般都在一倍到两倍甚至更高。如此疯涨的“高价房”，造成的结果，就是85%的城镇居民买不起房地产市场提供的商品住房。原本的“刚性需求”和“发展的高峰期”，就这样被高价房所“消灭”。房市和车市价格上的一升一降，使两者之间的比价关系也出现了惊人的变化。过去，人们买一部车的价钱，可以到市场上买到好几套住房。现在，人们只要卖出一套大城市比较体面的住房，就可以买得到十几、甚至几十部的普通轿车。

房地产“地雷”值得警惕从以上的分析和比较中人们不难看出，高房价不仅没有给GDP的提高带来住宅产业应有的贡献，反而由于它大大制约了城镇居民正常的住房消费，导致房地产对国民经济发展的“支柱作用”也大大弱化。高房价，究竟是中国经济发展的功臣还是祸首，到此就一目了然了。

但是，有一笔账还需要我们来细细算算：高房价对国民经济的破坏作用究竟有多大？我们知道，按照建设小康社会的纲要和要求，到今年中国城镇居民就应该实现人均住房面积30平方米的“初步住房小康”标准。按照这个发展要求，到2009年底全国城镇居民的人均住房面积就应该达到29平方米，全国城镇现有的住房总面积就应该达到180亿多平方米。但根据国家统计局和住房建设部的统计资料和对08至09两年的推算（两年城镇新建住宅面积合计以14亿平方米计算），到2009年底，全国城镇的住房总面积仅仅只有113.33亿平方米。这比国家制定的“小康住房”要求，少了66.67亿平方米。而根据统计和推算，从1999—2009这11年间，全国城镇住宅新增竣工面积也仅仅达到了67.79亿平方米。

这就告诉我们，由于高房价的制约，全国城镇供应的新建住房，整整比“住房小康”设想的总量少了一半（如果扣除非市场化供应的住房因素，这个比例还要大得多）。把2005年全国商品住房平均每平方米3000元的价格作为中间价计算，就相当于高房价使中国这些年失去了20万亿元应有的住房消费。这些损失的GDP，已远远超过2005年的全国国内生产总值（比当年全国的GDP还高出近2万亿元）。

其实，高房价已经严重压抑了住房消费及中国经济的正常发展。房价的不断疯涨，也使得房地产市场成了投机者和炒房客的最大赌场，中国式的次贷危机“呼之欲出”。此外，高房价导致的两极分化和贫富不均，也大大拉低了社会的消费率，使得中国的经济发展形成愈加“坡脚”的结构性缺陷。这些，都为未来的中国经济发展，埋下了危险的“地雷阵”。

问题是，我们今天究竟要做“起雷”的工兵，还是“埋雷”的政客。



（沈晓杰）

金银岛岛主

黄孟复“雷倒”任志强

华远房地产公司老总任志强近年来在房价问题上屡有“雷人”之语，也因而成了不少“蜗居”一族的眼中钉。然而强中自有强中手，在各路人士趁着“两会”召开的机会热议房价之际，一向给人四平八稳印象的全国工商联主席黄孟复突然语出惊人，他的房价论恐怕连任志强也要被雷倒。

黄孟复说，北京房价两万还是三万，对普通老百姓来说根本就没有痛苦。两万我买不起，涨到三万我还是买不起。这样跟普通老百姓根本就没有关系。除非降到3000元，可能吗？黄孟复这番话背后的意思是，北京现在的房子根本就不是普通老百姓该买的，他们应该在租来的房子里“有尊严的生活”，而不应该背负巨债当“房奴”。任志强这些年来虽然在房价问题上屡犯众怒，但让普通老百姓干脆断了买房子梦的话恐怕还没说过，黄先生这番话的雷人指数，足以让任总甘拜下风。

但各位读者请别误会，笔者并不准备调转炮口专轰黄孟复，相反，我认为他的话很有几分道理。北京现在新售商品房的开盘均价已经超过了每平米两万元，用黄先生的标准来衡量，房价只要不大跌，它就是涨到天边上也与普通百姓无关了。既然老百姓完全可以用不太离谱的价格租房过上“有尊严的生活”，为什么还要被住房问题搞得这么痛苦呢？在笔者看来，任志强等房地产业内人士的忽悠难辞其咎。任老总曾说：电视上都播了，天津、广东的农民工通过努力在北京买了房、结了婚，连农民工都买得起房，你为什么买不起呢？在这番义正词严的质问下，北京租房市民仅存的一点尊严感恐怕也会化作乌有，痛苦指数急剧攀升。

而黄孟复的话实际上是戳破了任志强“们”给普通老百姓编织的购房梦，明确告诉他们：你们真的买不起现在的房，现在的商品房产、供、销、购一条龙游戏里，已经根本没有你们合理的位置，强插进去只有挨宰、为“奴”，完全体验不到有产者的尊严。试想，如果真正有刚性住房需求的普通老百姓都听了黄孟复的话，不再做买房梦了，光凭炒房客的那些投机性需求还能把房价保持在任志强等人眼里的“合理价位”吗？现在的房地产游戏还玩得下去吗？这恐怕正是黄孟复一席话足以“雷倒”任志强的原因所在。

其实说句公道话，任志强这样的“老总”在中国房地产业当前的敛钱游戏里也不过是个马前卒。任志强就曾说过，现在房价有50%是政府的土地出让金；重庆市政协副主席陈万志则算了一笔账：现阶段涉及房地产的税费占到房地产价格的30%-40%。照此算下来，你买一套房子，80%-90%的购房款实际上都进了政府的腰包。

中国住房和城乡建设部部长姜伟新在“两会”期间明确承认，土地价格和房价的上涨确实带动了地方政府财政收入的增加。中国朝野现在对地方政府的债务日益感到担忧，其实，只要地方政府能继续把土地出让价保持在高位，其投资建设的各种公共工程项目便能维持高市值，它们作为银行贷款抵押品的价值便不会缩水，国有银行向地方政府融资机构大量放贷所蕴藏的坏账风险便只存在于理论上。

由此可见，如果普通老百姓真听了黄孟复的话放弃“购房梦”，将对政府财政收入和银行体系造成多么大的冲击，从这个意义上说，黄孟复这番话“雷倒”的又岂止是一个任志强？


（本文作者刘罡是《华尔街日报》中文网编辑兼专栏撰稿人。）

金银岛岛主

日本经济：被消失的20年

凌晨5点，松下赤西仁还在日本一家便利店忙碌着，这个83岁的老人现在是这家便利店的夜班工人。“只有夜班工人的工资才会高。现在我每天可以挣到大概80美元。”松下赤西仁如此辛劳挣钱全都是为了偿还房屋的贷款。上世纪90年代初，日本楼市泡沫破裂后，他已经做了近20年的“房奴”。他的遭遇也成了日本楼市泡沫破裂后近20年来经济发展的缩影。

20年过去了，日本经济仍始终徘徊于潜在增长水平之下。

一半信贷流入地产

日本从二战后的满目疮痍，逐步进入到经济增长平均10%的高速发展时期后，强劲出口所造成巨额外贸顺差，成为了西方国家的“心头病”。

1985年，《广场协议》生效，日元兑美元在一年间升值近100%，为了出口持续拉动增长，日本政府开始大幅降息，扩大企业贷款。2年时间，日本央行利率连降9次，下调幅度达到6%，直至2.5%。一时间社会上充斥了大量的流动性。

“当时的日本，企业手里有大量的外汇余额，银行又有无数的钱希望贷给企业，但企业发展速度根本无法消化掉如此多的资金，投资房地产就成为了企业的新经济增长点。”从事私募投资的日本朝晨株式会社北京代表处负责人池田兵回忆说，“日本只对利润征税的税收政策也助长了企业无限狂热的迷恋上了投资房地产。”

在日本企业的全情投入和日本媒体“日本什么都可以制造，唯独土地不可以制造”的鼓动下，日本投入到了全民炒房产的热浪中。日本房地产泡沫开始膨胀。

“那个时候对于投资者来说真是一段美好的时光，所有的企业家，所有的市民谈论的已经不再是创新和工作，而是买房。”池田兵说。

在这种令人躁狂的氛围下，神话诞生了，日本东京帝国广场，一平方英里的土地价格居然超过了整个加利福尼亚的价格，一个日本东京的地价可以相抵美国全国的地价，一个日本的房价可以买4个美国。

与房地产价格飙升相对应的是，从1985-1989年，日本银行业128万亿日元新增贷款中有50%流向了房地产。

然而，神话毕竟是神话，最终美国人没有看到如《日本正在购买美国》一书中所描述的，日元在华尔街狂欢，但日本人却看到了自己的房地产泡沫破灭。

加息刺破泡沫

1989年，暴涨的土地价格开始无限逼近警戒线。按照国际惯例，购房者工资收入与所购住宅价格之比不能低于1∶5，这一比例早已被超越，在日本东京，这一比例是10倍甚至20倍。

难以负担的高房价揭穿了日本房地产刚性需求的谎言，房地产投资开始止步不前。

同年12月17日，三重野康出任日本银行总裁，8天后，便推出了所谓的“电极疗法”。短短4个月内，3次提升央行向商业银行放贷的利率，最终利率高达6%，在房地产市场已经“流窜”了4年的流动性被关闸，房地产价格开始大幅跳水。

祸不单行，就在日本内部实行收紧政策的同时，1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油价格的暴涨急速提高了日本另一经济支柱——出口业的成本。

曾经给了日本人无限荣耀的房地产泡沫最终也导致了日本经济的大崩溃，而这次崩溃也让日本元气大伤，在随后的1997年亚洲金融危机，2008年全球金融危机面前只能疲于应付。

截止到2009年年底，日本房地产价格都还没有恢复到1989年的六分之一。“面对中国目前如此繁荣的房地产业，我总有一种似曾相识的感觉。”池田兵在谈及中国房地产情况时有些玩笑地说。

金银岛岛主

央企地王背后的闹剧和悲剧

李敖曾说过，恋爱是喜剧，结婚是悲剧，离婚是闹剧。央企和地王的结合就像是一场悲剧，不仅是房地产市场的悲剧，也是国有企业改革方向迷失的悲剧。中国政府相关部门或许已经意识到了悲剧的诞生，3月18日，国资委召开新闻发布会表示，以房地产为主业的16家央企要带头执行国家法律法规和有关政策，而不以房地产为主业的78家中央企业在完成企业自有土地开发和已实施项目等后要退出房地产业务。

目前，国资委管辖下的中央企业有127家，如果国资委的禁令完全生效，意味着其中60%的央企将受到波及。像离婚一样，央企和地王的分离，或者说与房地产的分离，注定是一场没完没了的闹剧。

其实，闹剧已经在上演。在去年9-11月份，国资委已经对疯狂拿地的央企先后召集了三次“警示会”，暗示央企不要争当地王，但效果并不明显。比如，12月初，央企中国建筑的子公司中建国际就以48亿元的总价一口气拿下了北京奥体南的三个地块，平均楼面价格接近20000元/平米。

今年1月份国务院出台的房地产调控 “国11条”明确表示“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，但在两会刚刚结束后，央企地王便集中爆发。3月15日这一天，北京便诞生了三个地王，而且中标公司背后都有央企背景，其中包括中信集团、中国人寿、中国远洋和中国兵器，在竞拍过程中还出现了中国烟草旗下地产公司的身影。这也触发了3月18日国资委禁令的出台，但该禁令的实际效果恐怕要打一些折扣，这也意味着国资委和部分央企之间注定上演“猫和老鼠”般的闹剧。

首先站出来挑战国资委的就有78家央企之列的中远国际。3月15日，由中远国际持股16.85%的远洋地产拿下了北京大望京村地块。但今年1月初，中国人寿取代了中远国际成为远洋地产第一大股东，而中国人寿作为金融国企并不受国资委直接管辖。目前的问题在于，作为远洋地产的第二大股东，中远国际未来是否需要转持其所持有的远洋地产股份，全面撤出房地产业务？

国资委的表态是“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，在完成阶段性任务后有序退出”，但远洋地产在给投资者的公告中则表示，远洋地产股权结构将保持稳定。中远国际副总经理张家仪也表示，保持在远洋地产的持股不变，她还称，中远国际只是参股一家地产公司，因此不应将看作在从事地产业经营。由此可见，未来对于央企参股而非控股房地产公司时是否要退出，或许需要国资委出台更加细化的方案。

此外，国有企业多头管理的现象依然存在，许多央企并不归国资委管辖。比如中国烟草就不在国资委管辖之列，而是由国家烟草专卖局另行管理。而且，许多部委和部级社会团体组织、事业单位下属企业，以及地方国有企业等都不在国资委直接管辖之列。如果这些企业依然开展房地产业务，国资委将无能为力。

进入和退出房地产业务都涉及到利益的博弈，这会让国资委等部门焦头烂额。比如，即便在16家以房地产为主业的央企中，也有中国中化集团、中粮集团和中国五矿集团等看起来略显不务正业的，未来会不会有更多的央企谋求进入以房地产为主业的央企阵营？这或许又是一场群雄逐鹿的闹剧。

如果缺乏明确的思路和铁腕的政策，不能有效遏制部分央企和房地产千丝万缕的联系，这场闹剧终将变成一场悲剧。对于房地产市场本身来说，虽然国资委认为2009年，所有中央企业房地产业务销售收入仅约占全国商品房销售收入的5%，房屋销售面积也只占全国商品房销售面积的3%，比例看似不高，但央企依靠便利的行政和金融资源轮番成为地王，毕竟是一种国进民退，是对民营企业一种不公平的挤压。而且还会带来不良的标杆作用，既助推周围的地价和房价，又给中央政府的房地产调控泼了冷水，带来悲剧的预期。

更令人揪心的是，央企无孔不入的逐利行为给国有企业改革埋下了悲剧的伏笔。最近几年，对于国有企业改革，官方和民间出现了截然不同的评价，官方认为成绩很大，因为通过国有企业的兼并和重组，提高了国有企业的竞争力，相比改革前国有企业的大面积亏损，现在是大面积盈利；但民间则认为问题很多，因为国有企业的盈利是建立在与民争利的背景下的，特别是石油石化、电信和电力等垄断型国有企业。值得一提的是，对于民间的批评，国有企业感觉很冤枉，在两会期间，就有国企政协委员认为“国有企业未受到应有的尊重”。

其实，国有企业就是要面对民众的批评和监督，对于国有企业的评价绝不仅仅是企业效率和竞争力等市场层面的评价，还需要接受真正的所有者──人民的评价。而且，上缴税收和赚取利润并不是国有企业存在的全部理由，如果仅仅局限于此，和民营企业就没什么区别，更何况国有企业上缴给国资委的分红还十分微薄，用于社会保障等公共支出的部分更是微不足道。

做大做强并不是国有企业改革的终点，国有企业的强大不能建立在恶化经济生态的基础上，国有企业要守好自己的田地，像房地产市场就不需要国有企业过多介入。如果以央企为代表的国有企业依然在各行各业长袖善舞，如果国有企业和政府机关依然是最受人羡慕的工作场所，那么这不仅是国有企业改革的悲剧，也是中国市场化改革的悲剧。