第一财经：2007年楼市税费调控启幕 地产股全线暴跌

明月弯刀

2007年楼市税费调控启幕 地产股全线暴跌

业内人士称，土地增值税“清算制”对房地产业高利润能有多大冲击，关键在于如何严格界定“扣除项目”

吴晓波 张志斌


本报摄影记者/王恺

　　２００７年房地产税费调控的大幕已然开启。
　　16日晚，国家税务总局在下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）中，明确规定从２月１日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。
　　新华社的分析文章称，加之此前的城镇土地使用税额标准提高２倍、新增建设用地土地有偿使用费提高１倍的政策已于１月１日正式实施，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，２００７年房地产税费调控的大幕已然开启。
　　“扣除项目”是关键
　　《通知》的发布意味着房地产开发项目土地增值税从“预征”步入“清算”时代。
　　业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，土地增值税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额５０％的，课税３０％；最高的，增值额占扣除金额２００％以上的，课税６０％。
　　但在实际操作中，由于《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果各地多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的１％~３％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。
　　国税总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准且不低于预征税率的税负进行核定征收。
　　业内人士指出，土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。
　　地产股过山车
　　受到土地增值税清算通知的影响，A股房地产板块昨日出现暴跌。
　　昨日，内地股市17家上市房地产公司跌停，13家跌幅9%以上。万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、华侨城（000069.SZ）、陆家嘴（600663.SH）、金地集团（600383.SH）等龙头股封死跌停。受此影响，沪深大盘也双双大幅下挫。香港股市的内地地产股昨日股价也分别下跌5％～7%不等。
　　而就在此前的15日，内地及香港股市的房地产股，出现不同程度的股价飙升。其中，内地股市多只地产股冲击涨停，香港股市多个内地概念房企被外资机构调高评级。
　　国都证券地产行业分析师孙志敏昨日在接受《第一财经日报》采访时表示，地产股暴跌是受到了《通知》出台的影响，因为这会在整体上增加地产业的税收负担，再加上前期由于人民币汇率不断创出新高，地产股的整体涨幅较大，因此回调也就相对较猛。
　　尽管此前“预征”时代的土地增值税在各地征收标准并不一样，但实际预征率普遍较低。对于众多上市房企来说,如果完全按照规定的累进税率计算，将对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。
　　土地储备成负担
　　对于进军一线城市的房地产开发企业来说，这笔开支将成为不小的负担。
　　目前股价暴涨而后又暴跌的房地产企业，大多拥有大量的廉价土地储备，而且去年业绩出现跨越式增长。如万科去年的土地储备增长可能超过1500万平方米，仅一至三季度的土地储备增长中，就有60%以上为通过协议转让取得的低价地块。万科董事长王石近日在博客上透露，2006年度万科缴税24.9亿元，比2005年增加11.08亿元，上升80%。
　　保利地产也同样在去年出现土地储备猛增。在其上市的5个月后，土地储备猛增500万平方米左右。而且一线城市如北京、广州的不少地块为协议取得的低价土地。
　　此外，急升后下跌的股票如中粮地产、九龙山、中华企业等，也是在内地一线城市拥有不少早年买下的低价优质土地储备。
　　东北证券地产行业分析师袁鹏涛认为，从《通知》的具体内容来看，那些前期拥有土地储备较多、取得土地时间较早的住宅开发类上市公司受到的冲击是最大的。“一般来讲，取得土地越早的企业成本会越低，因为以前的土地多是协议转让，而现在都是拍卖，成本不可同日而语。”
　　孙志敏认为，从《通知》出台的本意来看，既不是为了打压房价，也不是为了打压地产股的股价，而是为了规范房地产业的发展和经营。就国际经验而言，一般房地产开发企业的利润率在15%左右，而我国目前房地产开发企业的利润率远高于这一数值，而这很大程度上是得益于囤积土地获利。
　　“其实《通知》对住宅开发类地产股影响较大，但对商业地产股影响则有限。”袁鹏涛说。

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清算土地增值税，中央强化楼市调控决心



回建强


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　　该来的还是来了。昨日，沪深股市地产股几乎全线跌停，事件的导火索就是国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）。
　　事实上，关于土地增值税的清算问题，国家有关部门一直在未雨绸缪，早在1993年，国务院就发布了138号令（即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》），只是由于成本核算存在困难，一直只按预征收方式征税。而本次《通知》的核心恰恰是明确了成本核算方法，在最大程度上消除了138号令的模糊空间，细化清算办法，大大加强了征收土地增值税的可操作性。
　　股市为什么对《通知》如此敏感？市场的判断是国家对土地增值税进行清算将极大影响房地产上市公司的利润率。这是一种投资层面的认识。而把《通知》放到国家对房地产进行的四年宏观调控这个大进程中来看，此举有更深一层的含义。在接下来论述之前，我们再回顾几个事件：
　　一、2006年10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融部负责人，断然叫停未封顶楼盘个人按揭贷款的举动。事实上，早在2003年，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称“121文件”），就对此有了明确规定。
　　二、去年国家出台“70/90”政策，强化中小房型建设，大力发展经济适用房和廉租房。而早在1998年，我国实行住房制度改革时，国务院发布的23号文就提出，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”是房改的主要目标。
　　三、2007年1月9日，建设部发布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，仅过了十几个小时又废除了。无论是房地产商还是普通消费者，都随着政策的突然变动坐了一回“过山车”。
　　以上三个方面的事件加本次《通知》的出台，看似彼此独立，实质上反映了政府对房地产进行宏观调控的决心。笔者用两个词来概括：回归和坚定。
　　北京三年后重操“121文件”是对金融紧缩政策的重新肯定和回归；国家强制规定户型面积及比例是对住房问题的重新认识，更是某种意义上责任的回归；建设部《设计要点》政策“对冲”事件显示了中央对房地产宏观调控的决心之坚定；本次《通知》在这个敏感的时机下发，更是传递了这样一个信息：中央在2007年对房地产进行调控依然保持压力，态度更加坚决。
　　值得注意是，在2007年的开局之时，经历了四年调控政策的洗礼，房地产市场已经到了一个比较微妙的时刻。房地产市场观望情绪加重、成交量萎缩、部分房地产企业资金链紧张。国家在这个时候发布土地增值税新政，除了在宏观层面传递紧缩信息外，在实际操作层面对市场影响更是立竿见影。从短期看，土地增值税清算将对那些资金链紧绷的中小开发商和来不及进行准备金提留的企业产生重大影响。从长期看，国家出台的政策日益触及房地产企业的核心神经，房价在国家的严密监视下不可能再次出现大幅上涨，土地增值税的清算将极大压缩开发商的利润空间。
　　目前，房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场，消费弹性增大，房地产企业转嫁税费的能力被大大削弱。因此，笔者认为，地产股全线跌停，以及政府对房地产市场调控态度的再次明确，也许意味着房地产行业的发展模式将不可避免地发生重大改变。（作者为上海易居房地产研究院发展研究所研究员）

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地产巨头体味股市“两日震荡”

“也许这一政策将导致地产行业又一轮的产品结构调整，进而导致地产企业的行情分化。”万科总经理郁亮说

郝倩



　　一切都没有征兆。风云突变的时候，上海置业（1207.HK）执行董事副总裁蒋旭东还在忙于分公司的调研工作。
　　1月16日晚上8点，国家税务总局正式在网站上挂出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。位于网页中部的这条消息并不醒目，之前也没有在业界被充分预警。
　　“1月17日上午，同事从网上打印出政策资料，我才知道土地增值税清算这条消息。”蒋旭东对《第一财经日报》坦言，他并没有料到国家税务总局会在春节前出台这一政策。
　　临近春节，蒋旭东的主要精力都集中在了公司的年终总结，以及即将进行的新年展望工作。
　　政策出台给市场预期带来的负面影响，毫无保留地体现在了股市上。所有这一切，在17日下午完全爆发。
　　A股市场早盘指数在商业零售、金融股等推动下一度冲高，并创出行情新高2870.42点。此时，似乎没有股民注意到地产股已经在悄然走低，包括万科A、华侨城等股票开盘即下跌。到当天下午，地产板块全线跳水，26只房地产个股跌停或逼近跌停。
　　同样，作为中华企业（600675.SH）董事会秘书印学清也没有在第一时间得知这条消息。在外地出差的她，通过第二天的电视新闻了解了政策的详细内容。
　　新城B股（900950.SH）董事长王振华也是在1月17日通过报纸得知消息。对政策颇有研究的他，也没有料想到当天下午地产股的全线暴跌。
　　这一天，上海置业在香港市场的股价下跌8.11%，昨日再跌6.72%；中华企业则在1月17日跌停。
　　“地产公司对于政策的反应并没有外界想象的那么快。”蒋旭东事后说。
　　安抚投资者
　　受到拖累的还有大量的散户投资者。
　　1天之内，投资者温先生的账面收益缩水了2万元。温先生将此次投资中主要的失误归咎于没有监控到国税总局的新政策。
　　“等到第二天，通过媒体知道地产增值税开征的消息时，已经来不及了。”温先生重仓持有的两只股票都是地产股，张江高科（600895.SH）和万科A（000002.SZ）。17日下午，他眼睁睁地看着万科股价从18.8元的高位跌停。
　　就在此前一天，地产股还在2007年的大盘调整中一路上扬，这也曾经令温先生心花怒放。去年7月底，他以每股5.8元的价格购进万科A，11月下旬以每股6.8元的价格购进张江高科。
　　紧要关头，房地产企业都尽快地表现出了对后市的乐观态度，以抚慰投资者。多家大地产商均对《第一财经日报》表示，土地增值税的清算并不会对其利润造成太大影响。
　　随后的1月18日，业内龙头万科率先发布公告称，在土地增值税缴纳标准等方面，新政策与以往规定无重大变化，并称“万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素”。这种市场预期让该公司笃定“已披露的2006年度净利润较上年度增长50％～65%的预期将不受上述影响”。
　　今日，中华企业紧跟着发布公告，也表达出2006年业绩并不会受到新政影响的要义。知情人士说，政策出台之后，中华企业也十分平静，甚至还没有召开政策讨论会议。
　　18日下午，万科A以16.59元的价格低开之后，最终收盘价为16.97元。万科的总经理郁亮从万科昨天的表现判断称，优质的地产股必然成功突围。     （相关报道见C3）
　　新城B董事长王振华则明确表示，地产股的短期暴跌，是因为股民对于新政策没有充分地了解。他认为，对于新城这种以开发大众普通住宅为主营业务，并在2003年之后通过市场高价拿地的企业来说，政策的影响可降到最低。
　　“我现在不打算抛掉地产股。如果我的判断没错，政策的影响将只是暂时的。”温先生说。
　　重新审视
　　地产股“非常态”
　　相比国税总局已经发布的通知，王振华对于接下来的政策实施细则更为关心。因为1993年的政策曾对建造普通商品房有过减免土地增值税的相关规定。但是，“普通商品房”如何定义，现在还未可知。
　　万科也在公告中明确表示：“万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。”
　　在2007年农历新年之际，新的政策多少又让地产商体会到了宏观调控的紧张气氛。
　　虽然业内人士都知道，这个政策只不过将国家在1993年宏观调控时提出的征收政策进行明确，但接下来高端物业的发展是否将受到更大的限制，协议用地时期获取土地的地产企业的毛利率是否会受到政策的影响，这已成为近两天地产公司的会议中心议题。地产业内更多的重新审视还集中在整个行业接下来的发展趋势上。
　　出乎预料之外的股价暴跌，也不得不让业内人士重新审视之前地产股暴涨的“非常态”。
　　“现在回顾看来，之前地产股的确涨得太狂了，利用土地增值税政策明确的契机，对地产股进行一个调整，还是十分必要的。”郁亮对《第一财经日报》表示。
　　“新政实施之后，可能会导致净利润下跌1%。”新城B董事长王振华预计。他进一步解释说，新城B股的净利润可能从12％～13%降低到11%到12%。相比来看，一些在协议用地时期拿地的企业，特别是一些以土地出让为主营业务，并已通过中介机构作出增资评估的房地产企业，可能直接会导致50%的毛利率缩水。
　　“也许这一政策将导致地产行业又一轮的产品结构调整，进而导致地产企业的行情分化。”郁亮说。
　　蒋旭东并没有对此发表评论，但他坦言，政策出台之后，房地产企业必须要作出判断，并出台具体的应对办法，这是每一个企业无法回避的。
　　“在做完年终总结的课题之后，上海置业也要好好讨论这一话题。”蒋旭东说。

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