房利美的工作人员分为两类，一种是正式雇员，享受公司的福利及保险，另一种是合同工，根据项目的需要而签一些人，什么时候项目结束，他们就离开。到2008年的时候，公司开始不再聘用任何合同工，像我这样的正式雇员不得不一个人做原来六七个人的工作，加班的时候也开始变多，我无法很好地照顾我的家庭，很多同事也一样。环境变得恶劣起来，大家都人心惶惶。虽然我是公司核心部门的人员，并没有被裁员的风险，但却觉得一点前途都没有，对自己的未来失去了方向感。
很多人都一厢情愿地觉得熬过一年就会好的，或者是奥巴马当选后会好的，但我却不太看好。美国多年积累下来的问题并不是高喊“change”这个词就可以改变的。
从繁荣到泡沫破裂
我在房利美工作了近5年，职业是高级分析师，分析固定收益资产的价值和投资组合。
房利美是个在美国几乎家喻户晓的公司，资产规模庞大，有8000多亿美元，负债则是7000多亿美元。在美国，它是个相当好的企业，员工的工作强度适当，并且拥有高水平的福利待遇。进了这家公司的人，多半都打算一直在那工作到退休，有很稳定的心态。我当时也是如此，为能进这家公司而感到自豪。
从2004年美国房地产开始繁荣到2008年泡沫完全破裂，我在这家公司里，经历了整个过程。
“9·11”以后美国一直持续实行低利率的政策刺激经济，借贷变得非常容易，而那几年大家都觉得美国的房价比较低，这两个因素叠加产生了一个副作用：实体经济没有刺激上来，房地产市场却被抬起来了。
各个金融机构把许多按揭债务集成在一起打包，在基本产品之上创造出很多一层套一层的产品，再把它们卖给投资人。每个公司都会做金融模型，但再好的模型也不可能把现实的情况都考虑进去。做模型的人往往是一些数学和物理博士，并不太懂金融。随着房地产市场的升温，金融机构开始做一些高风险、复杂化的产品，甚至是信誉不太好的产品。
当时的美国资本市场上充斥着这些产品，大家的资金都买了这些产品，让它的价格变得很高，而现在，谁手中还持有这些产品，就只能看着它的价值变成原来的20%到30%，甚至是一文不值。
那些复杂的金融产品的最底层是买房者签署的贷款合同，而当出现付不起房贷的情况时，根本没有人能搞清里面的法律关系。于是出现了很搞笑的例子：在美国，有一个买房的人还不起贷款了，银行要收回他的房子，这个买房者就雇了很好的律师去打官司，说银行没权利收回他的房子，银行只是做了一个服务者，把他的贷款卖给了投资者，只有最终拥有他房产的投资者才能起诉他。法官找了半天也没有找到能起诉买房者的人，最后不了了之。
从布什上台苗头就出现了
许多人对房利美、房地美与华尔街投行的关系并不清楚，把它们划在同一类，但事实上，并非如此。可以说，他们之间斗得很厉害。
房利美只有3%的资金是自有资金，97%都是通过发行它的债券而获得的，其中有不到1/3是来自亚洲的投资者，还有2/3强是来自其国内的投资者。它的债券信用评级很高，仅弱于美国国债。他们用融来的钱到市场上买一些长期的房贷。一开始，房利美并不做次级债，而是做信用评级良好的、固定利率的房贷。
房利美是大萧条后由美国政府创立的，它做房贷业务已经做了70多年了。这并不是高风险的行业，受政府很多的管制。上世纪70年代，美国政府想增加一下竞争以便消费者受益，因此创建了房地美。
2004年美国总统选举结果一出来的时候，就有点苗头，觉得不太利于“两房”的发展。共和党的布什执政后，“两房”在国会和议会中的话语能力就弱了。从那时起，公司说“我们是最好的”这样的声音也变少了。
“9·11”后的美国长期实行低利率政策，房地产市场日渐繁荣，所有的美国投行都想在这块饼上分一块，希望美国政府把“两房”限制住。因为“两房”之前在房贷领域几乎是寡头垄断的，有这“两房”在的话，投行们不可能占到很大的市场份额。而每个公司都会有专门做政府关系的人，以便得到一些对自己比较有利的政策。于是，华尔街支持的布什政府就说“两房”太大了，要限制资产规模。
而在那之前，就有监管部门说房利美的账目不规范，要重做。而这个工作一做就是好几年，这期间，公司无法进行大规模的业务开展。后来证明了这是因祸得福，因为账上买的具有高风险性的产品不多。等到2007年，我们的账目做完重回市场的时候，发现份额已经被华尔街的对手们挤得剩不了多少了。于是，公司开始买一些高风险的产品，而这部分资产后来给公司带了挺大的损失。
在华尔街的投行们把产品越做越复杂，越做越高风险的情况下，房利美为什么必须得跟进？因为它是一个上市公司，大家都在做这个，虽然风险很大，但收益也大，如果你不做，就没有业绩、没有份额，无法跟股东交代。在市场一哄而上的时候，一个公司只能跟着走。倒的时候，也只能大家一起倒。
草木皆兵的市场
2007年底爆发次贷危机后，公司开始走下坡路。最初，我们有种“瘦死的骆驼比马大”的心态，并不觉得很紧张。次贷危及整个房地产市场是有个过程的。从发现买房者还不起贷款，再经过一些程序，到最后收回房子，其间有几个月的时间，而还不起贷款的现象也是陆陆续续发生的，因此过了近半年，情况才开始逐渐变坏。
到了2008年3月份，贝尔斯登濒临破产时，金融行业就草木皆兵了。房利美公司内部流言漫天飞，包括“被国有化”也是当时传闻中的一种，没有人知道这一年能不能平稳过渡。但是后来随着美国政府协助贝尔斯登被摩根大通收购后，投资者信心又恢复了一些，大家觉得不管怎么样，政府会托底的。
2008年5月，监管机构要求资本充足率不足的房利美补充资本金，房利美快速执行了。但到了6月份，公司还是发现资不抵债，情势越来越紧张。到7月份的时候，开始有人做空房利美的股票，在媒体上公开说“两房”不行了，结果引发了市场的恐慌，房利美的股票开始大跌。当时股价的波动非常吓人，我们部门的头儿——一个在华尔街打拼过多年的人也说从来没有见过这样的情况。美国政府也开始担心了，就出面发了一个禁令不让买空，但期限仅是一个月。于是在8月，公司的股价平稳了一阵。
事实上，唱空房利美的人一方面拼命在买房利美的债券，另一方面大力宣传公司的窘境，他们的目的是想让美国政府把房利美收为国有。这个目的最后达到了，9月份房利美被收归国有，公司的债券变成了政府信誉的债券，价值一下就上去了。
相比别的公司，房利美的状况算好的，被政府接管后，裁员基本在10%左右。不仅如此，金融危机已经开始影响到美国的实体经济。我的一个朋友在一家很有名的电信公司工作，他们公司的行动还算是快的，从危机一开始就意识到以后很可能得不到新的贷款去偿还快要到期的债务。因此他们消减开支，并开始大规模裁员，一个2000人的金融支持部门说没有就没有了，而这样的部门是一个接一个地走。公司在办公室只提供一种茶，只提供最简单的咖啡，所有原来在外面举行的会议都改成电话会议，这样精打细算终于还上了到期的债务，维持了公司的正常运营。很多公司都是这样的情况。
谢黎/文 |
发表于 2009-3-23 08:35
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