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标题: 海南热：好了伤，忘了痛！ [打印本页]

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-1-25 08:25 标题: 海南热：好了伤，忘了痛！

海南岛是中国热带海岛，海南建省办经济特区前，人们就惊叹于亚龙湾天生丽质的自然环境，在刚开发的时候，海南岛是以“东方夏威夷”来推广宣传的。随着近年急速发展，海南已不屑于跟在竞争对手后头，自身定位变成“国际旅游岛”。

“国际旅游岛获准的消息传出后，三亚有一个楼盘一个月内均价上涨了7000元。乐东是海南非常偏僻的县城，房价都已达到每平方米3000元。”一个地产经纪兴奋地接受内地电视访问时说。除了市场定位国际化之外，看来楼价也“国际化”了不少。大兴土木，沙尘滚滚，不禁令人想起了九十年代的海南。曾经，海南是最多烂尾楼的省份。

90年代的泡沫教训

1983年年初，国务院批转《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》指出，“海南岛有条件逐步建成国际避寒冬泳和旅游胜地。”五年后，邓小平力主海南建省办全国最大经济特区，海南旅游业因此出现了第一个高峰。1988年接待国内外游客一百一十八万五千人次，其中国际游客十九万八千人次，整体旅游收入2.87亿元。2009年，海南接待游客二千二百万人次，旅游收入206亿元，二十一年来海南的游客增长了十七倍，旅游收入增加了七十倍。

一堆的数字，显示了海南的成功，但不能掩盖的是九十年代海南泡沫爆破的惨痛，其后海南用了整整十年来修正。1988年，海南建省办经济特区的消息轰动全国，开放的政策使海南成了全国投资者、投机者渴望发财的乐土。炒楼、炒地、炒股票、一切都被拿来“炒”，就连农业也被用来作为投机的道具（当时海南种姜竟是可以一夜致富的生意）。

烂尾楼曾冠绝全国

海南统计局的统计资料显示，1989年海南完成房地产投资3.25亿元，从1990年至1993年开始连续四年急剧膨胀，最高峰1993年完成投资额达93亿元。1991年的每平方米均价才1400元，1993年上半年房地产价格达到顶峰时为每平方米7500元。最疯狂的时候，楼价以每天200至300元的速度上涨，地价最高涨至每亩680万元。1992年年底，海口市在建人均住房面积已达五十多平方米，同期北京人均住房面积才七平方米，占全国人口6%的海南岛，商品房库存数目占到全国的10%。

转折点发生在1993年6月24日。6月23日，时任国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的十六条措施，意在引导过热的经济实现“软着陆”。1995年海南泡沫爆破，海南留下的是六百多栋烂尾楼、二十八万多亩闲置土地。800亿元资金积压在海南，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，红极一时的海南发展银行直接破产。

今天，购房一个月净赚数十万的“神话”再度上演。海南统计局的统计资料显示，2009年1月至11月，海南房地产累计投资高达248.56亿元，较去年同比增长48.1%，其中住宅销售面积达四百二十四万九千五百平方米，较去年同比增长44.8%。2006年、2007年和2008年，海口市岛外投资者比例分别达到55%、54.86%和57.99%，而三亚的比例更高达85%、83.89%和88.19%，这些数字反映的，都是海南房地产急速膨胀的投资需求。

雅居乐清水湾推出的一线海岸城邦别墅，单价达到每平方米7万元，略高于上海新天地公寓每平方米6万的售价，该项目首度在全球进行岛外发售，一口气就拿下64亿元合约销量。除了雅居乐之外，富力也在自2006年开始投资海南，在陵水二千五百亩的富力湾完成，海口、澄迈的项目也在进行中，富力在海南土储超过一万亩。另外，万科、保利、中粮、鲁能、绿地、万达、华润置地、合景泰富，先后都在海南建立了自己的根据地。

投资者总是好了伤就忘了痛。在国际旅游岛获批后，更多游资蜂拥而至；这次，海南能避免重蹈覆辙吗？

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-1-25 08:36

房价一天涨5000元

旨在控制好供地数量和建设节奏的政策，或许反而成为房价进一步上涨的推手。自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。

此前已经圈占大量土地的中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业，手中资源越发变得奇货可居。而一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售的情况已经普遍。

海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟表示：“暂停土地出让对市场的影响非常巨大，疯狂抢地的人比以前更疯狂，而房价更是一天一涨。”这一段时间，方舟接待了很多从全国各地来海南考察地产的朋友和公司，带着这些人开着车到处找地成为他的一项重要工作内容。

海口某一楼盘16日的价格为每平方米1.5万元，17日已经上涨到1.7万元，而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。海口市海甸岛的一个高档楼盘，别墅卖到每平方米4万多，公寓每平方米售价也高达1.6万元，“此前无人问津，但前两天被抢购一空，我一个朋友从浙江过来拿现金都没买到。”

据报道，就在此前不久，三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，在1月11日开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，不但在海南创下销售纪录，在全国也极为罕见。

海南另一房地产资深人士曹雨也表示，在短短几天内，以海口、三亚、琼海为中心，海南的房价出现了跳跃式上涨，琼海由每平方米4000元涨到七八千元，海口有的楼盘一天上涨5000元。曹雨说：“仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。”2008年，海南商品房销售额为171.12亿元。

更耐人寻味的是，越来越多的开发商和私人携带巨资涌向海南，三亚和海口的高级酒店已经被全部订满，平时类似广州在广交会期间无房可住的情况也正出现在海南。方舟说，这些人过来无外乎是炒房炒地，为出行方便就地买车，海南车管所以前每天上车牌数量通常是100多辆，但现在每天上升到450辆，车管所都忙不过来。

由于供不应求，开发商要求购房者缴纳诚意金已经相当普遍，缴纳数额由几万至数十万元不等。不过，相比之下，更多的是捂盘惜售。有知情人士说，原本销售火爆的海口市海甸岛的某一个大型地产项目，一夜之间突然封盘，暂停对外销售。

海口时下开发建设中最热门的小区之一“八里银海”，因要求购房者交纳诚意金于去年12月14日被海口市住房和城乡建设局责令整改。据报道，日前，该项目干脆退回预售许可证，暂不对外销售。

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-1-25 08:38

十万浙商退离山西转战海南

“昔日偏僻的天涯海角，一个楼盘价格居然也涨到了5万/平米。”三亚凤凰岛住宅建筑的配套产品一位陈姓供应商代表说。此话后不到半个月，凤凰岛房价再度飙升，售楼小姐每平方米报楼价7万元，陈先生为之咋舌。不管是目前南中国的“凤凰岛项目”，还是其配套供应商，他们的共同“身份”都是浙商。

布局房地产

这是一股不容忽视的资本军团，也属于目前中国最强悍的力量之一。浙商在海南的预埋领域还是其传统长项——房地产业。

就地产项目而言，目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等来自浙江的资本商。

首先引得浙商对海南这片海洋与土地资源关注的，应该数宋城集团。

虽然在上世纪八十年代初期，在海南天涯海角圈地500多亩旅游地产项目而遭遇危机，但宋城集团董事长黄巧灵认为，海南是中国唯一的热带海滨旅游城市，长期看好。

10年前的海南地产泡沫破裂后，黄曾透露，一直在谋划重回海南，但未果。而其他浙商资本却早在陆续“抄底”，悄无声息地争夺海南优势土地资源。

根据来自海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，就有十万浙商进驻海南。仅注册资本就达到了百亿元，实际上，投资运作的资金可能高达300多亿元。

首先，耀江集团、国都控股、南都房产集团打出的是合作牌。国都控股联手众诚国际；耀江集团联手海德股份在海口联合开发占地面积96.6亩的耀江花园；南都房产集团则联手宁波埃美柯投资有限公司和中科联控股集团，在海口打造“财富中心”写字楼项目；浙江二轻集团与蔚蓝置业(浙江有限公司)联合进军海口操作了第一个房产项目“蔚蓝·海语”后，又与同样有浙资背景的海南和阳实业联合开发了“世纪海岸”。

其次，中凯企业集团、温州国光房产等打出的则是自主牌。中凯企业集团总裁助理王云龙表示，其全资子公司海南中江实业发展有限公司，在海口打造了生态型度假住宅——香榭丽花园。

而更多的浙江资本打出的是旅居概念牌，即“地产+酒店”，或“地产+旅游业态”。其中，以浙江世贸君澜酒店集团、美都控股、吉利集团等最具代表性。美都控股就在海南收购和打造海南宝华海景大酒店以及海南酒店式产权公寓；吉利集团则投资30亿元，在三亚兴建海南大学三亚学院后，又开发了落笔洞文化旅游项目。

明线路径：山西转战海南

“浙商大多在2005年和2006年开始投资。”温州国光房产一位股东比较熟知圈内资本动态。那时，恰逢第一波山西煤矿整顿风暴。当时被称为“温州炒没团”的资本见风向有变，部分迅速退离煤矿领域，转投海南房地产。

目前，海南一些小规模的浙籍房地产领域的投资商，大多数股东都有投资山西煤矿的经历。金淮原本3000多万元资金投资于山西煤矿。遭遇整顿后，2006年初撤出。虽然当时股市已开始进入上升状态，但这并非他长项，无奈之下，还是选择了房地产领域。

海口温州商会相关负责人介绍，截至目前，仅由海口温州商会从中牵线引进的温州资本来海口投资地产开发的资金，就达到20亿元之多。

据称，这个数字还相当保守。因为有很多资本都隐藏在幕后，不熟悉的人根本无从知晓。

上述负责人还一一举例，目前在海南房地产市场上比较活跃的来自温州资本背景的就有海南瑞特地产公司、海南星城地产公司、海南(活力温州)地产公司、海南女人街地产公司等10多家房产公司，均在运作商业地产项目。

有开发商介绍，对于众多对三亚房产走势产生浓厚兴趣的浙江开发商而言，低位进入，恰好可以发挥其旅游地产的资源优势。

一家在三亚开发项目的浙江地产公司相关负责人表示，这段时间，海南浙资开发的房地产项目，几乎所有的三亚湾在售楼盘都印上了“小户型、五星级酒店装修标准、180度海景”的标签。

直至凤凰岛作为南中国一个“奢侈品”出现。

暗道：“国都式”闪电控股

这个奢侈品其实就是开发商所谓的高端豪宅，柴慧京就是故事主角。柴是浙江诸暨人，浙江国都控股有限公司(下称“国都控股”)董事长。

“2006年10月，我们正式决定动用十多亿资金收购控股三亚凤凰岛项目，前后仅仅用了45天。”国都控股相关负责人介绍。能获得凤凰岛项目开发权，其实比上述浙商都要迟，但却打造了一个地标性的建筑。

三亚凤凰岛项目其实是一个人工岛，10年前靠吹填而成。全岛长1250米，宽350米，占地面积36.5万平方米，通过395米长的海上观光大桥连接凤凰岛和市区滨海大道光明路。规划总建筑面积约45万平方米，总投资逾50亿元。

当时，凤凰岛被人戏称为三亚这个美女脸上的一道疤痕。然而这道疤痕却被柴慧京的介入彻底改观。

2006年下半年，酷爱打高尔夫球的柴慧京随同一次高尔夫之旅，踏上了这个人工岛。此时，不由得他想起在4年前的一次迪拜之行。

当时，海南省的规划引资为20亿元，柴慧京的手笔远远超出了海南省政府的招商预期。但是，这个项目当时是三亚众城国际客运旅业有限公司(下称“众城国际”)负责投资建设。

众城国际是1999年三亚港务局与司法部下属企业众城集团合资成立的公司，注册资本1000万元。

2006年10月，国都控股以并购形式闪电参股众城国际。后者注册资本随之变更为5亿元，国都控股为大股东，居控股地位。

随后，凤凰岛项目整体规划开始重新论证和设计。柴慧京坚持否定了之前的设计方案，然后花费约1000万美元，召集了几十家全球建筑设计事务所，做了100多套候选设计方案筛选。双方高层最终派员往阿联酋迪拜考察正在建设的5个人工岛。

20亿元的凤凰岛投资金额也被扩大到100亿元。2006年12月30日，凤凰岛整体开发工程奠基典礼在三亚如期举行。

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