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标题: 疯狂的房子 [打印本页]

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-7-13 09:11 标题: 疯狂的房子

半个月前，我还打算装修房子。结果，这半个月里，杭州房价像坐了直升机一样往上串，以致家里决定，不装修了，卖了它！就这么开膛破肚地卖了？答案是肯定的。

于是上周五下午，去家门口的中介挂了个牌。我这房子在新区，一没规划二少配套，就在半年前，挂8500元一平方米都没人要，这也是我一度打算自住的原因。结果，中介建议我不妨挂一万元一平方，我觉得这数字真有点天方夜谭。没想到，一小时后就有人要来看房。看完房，买家说考虑下，我也没多想，就坐公交车从郊区往城里回来了。

公交车坐到一半，手机响了。中介问我，实价多少呀，人家很感兴趣呀。我说本来就很实了，最多让两万。中介于是和我磨了一路，我一边在手机里和她斗志斗勇，一边打量着拥挤的车厢，突然有了魔幻现实主义的感觉。谁想得到呀，咱这么挤在一车草民中间，居然谈着上百万的大生意。

回到家，中介还在继续，这时已经变成接受我的报价，催我立刻带上三证去签合同。这是啥速度呀，房间里水泥黄沙都还没来得及清理。我说先别这么急，得和家里商量一下。

好不容易摆脱了中介，先请示我的债权人，这房子当年除了公积金贷款外，我向私人亦融了点资。债权人说，这么俏，先别卖。再告诉电视台做房产节目的朋友，朋友急了：“这说明你报了个底价。”一万元一平方还是底价，我觉得汗都出来了。再告诉办公室同事，同事大叫，快去改成一万零五百！最后告诉老妈，老妈想了半天：“要是1.1万我看你就卖了吧。”良心最凶的原来在这里。

这是上周五发生的事情，今天老妈闲着没事，居然真的另找了家中介，居然真的去挂了1.1万，还被中介夸：“你良心倒蛮平的。”中介对老太说，如今不知是什么世道，钱都不当钱了，一百万只当一万花，他们这家店，最高的一天卖了230多套房子。

我把这事当笑话说给同事听，同事说，这两天无论在什么地方，都能听到人在谈房子，不是要买，就是要卖。这倒是的，我早上出门，公交车上听到一个小伙子对另一个小伙子讲，我打算把手头的房子卖掉，然后去采荷买一套，下沙买三套。我想这哥们比我更猛，在公交车上谈的是千万级别的生意。

疯了。不知道别人是何感受，我感到了深深的恐惧。拿股市来打比方，现在的楼市不断让我想起6000点前的疯狂。然而，假如把房子卖了，我感受到的将是另一种恐惧，大把现金捏在手中，坐看通胀的恐惧。

不要和我讲购买大宗商品保值的道理，局外人恐怕很难理解，我们的投资渠道，少得实在是难以想象的。相比起来，中国人更愿意承受房子砸在手里的恐惧吧？至少，那房子还能住，还能租，那票子，如果真的通胀了，怎么办？

作者: 给点阳光就灿烂 时间: 2009-7-16 14:43

本帖最后由 show 于 2015-7-17 16:52 编辑

咱家6年前6万多的房子现在18万

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作者: 金银岛岛主 时间: 2009-7-17 10:53

央企“地王”为啥不差钱？

与2007年民营企业极度活跃的现象相反，今年夏天活跃在土地市场上的多是央企。除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等，中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企也开始介入。在金融危机大背景下，这些央企如此阔绰地拿地，他们的资金从何而来？

●资金来源1：销售现金。

有分析指出，土地存量降低，手中又有充足的销售现金，是央企在土地市场中一掷千金的动力。2008年下半年，在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时，央企仍保持了既定的开工水平。因此，随着今年楼市成交量、房价的整体上扬，央企可供开发的存量土地有所缩减；与此同时，在此轮上涨中，央企获得了相对较为丰厚的收益，这让他们有了在土地市场与竞争对手一较高低的实力。

中原地产中国研究部的一份房地产企业研究报告显示，在过去5个月时间里，保利、华润、招商、中海等10大标杆地产上市公司的库存出现大幅度下降，按目前的销售进度，其平均库存将在半年内消化。

以保利地产为例，销售数据显示，上半年已实现签约销售面积252.43万平方米，比去年同期增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，较去年同期增长168.18%。

●资金来源2：银行贷款。

信贷资金的流入，让企业的流动性更为充裕，这也让国资企业拥有了更大的腾挪空间。公开资料显示，6月，工、农、中、建四大行新增人民币贷款合计4970亿元。上半年，我国的银行新增贷款一直在增加。

有业内人士表示，在国际金融危机的背景下，部分工厂停工，银行的钱似乎贷给央企最安全。本身就不大“差钱”的央企，便有更多资金投向地产业。

然而，银行授信并不能直接用于购置土地，土地款需要“自有资金”来补足。据悉，央企普遍采用的一种方式是，通过非主营房产业务的母公司获得银行授信，然后通过注资的方式，“输血”给经营地产的旗下公司，从而解决了上述难题。

●资金来源3：上市融资。

除了借助银行授信外，通过内部“输血”，分拆上市或增发，也是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。

以地产大鳄保利地产为例，除了银行贷款，保利地产在资本市场近几年几乎年年有融资：2006年上市融资20亿元；2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43亿元；近日又完成80亿元募资。

此外，有资料显示，中信地产对外透露正在备战A股IPO，中粮、中建、中铁集团也纷纷整合房地产业务，拟分拆或打包上市。

广渠路15号“地王”的获得者中化方兴，截至2008年底手持现金63亿元，今年2月又通过大股东配股融资27亿元，3月再配股融资16.3亿元，加之今年获得的245亿元的高额授信，资金就更充沛了。

层出不穷的地王，让北京土地市场在今夏上演了一出出抢地好戏，前后有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场。除北京外，国企特别是央企在其他许多大城市也纷纷抢地，并不断刷新土地成交价格：

在上海，5月，绿地集团拿下“2009上海最贵地”，投资金额达12亿元；

在广州，6月，广州城建集团竞拍下今年的广州地王，溢价高达154%；

在重庆，6月下旬，重庆鸿恩寺地块经过80多轮竞价后，被保利地产以38.1亿元摘得。

易居中国旗下克而瑞（中国）研究中心的数据显示，截至6月10日，国资背景的保利地产，已经在北京、广州、贵阳拿下3幅土地；上海本土大鳄绿地集团，则在上海、天津、南昌拿下7幅地块。

“地王”争夺战并未就此结束。7月6日，绿地集团和保利地产，又先后在北京大兴区竞得地块，同时刷新区域的楼面地价。

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-8-18 09:12

这一轮房价泡沫其实正在破灭

这一轮的房价上涨，把最后一批还有一定消费力的群体全部卷进了高房价的饕餮盛宴之中，每个买房子的人都认为自己很聪明，终于在通货膨胀来临之前实现了资产增值保值的愿望，有的价值还在飞涨。可是，噩梦往往就在酣睡之中。大家看见的只是泡沫的幻象，却没有看见泡沫里掩藏的嗜血魔鬼。

中国楼市的市场迹象显示：这一轮房价上涨的主要推力是货币引起的。并不是说所有的滥发货币引起的不动产的涨价都会引发泡沫的破灭，也不是所有的经济体在产能过剩而消费不足时，由通胀预期引发的非理性购买，资产价格的上涨部分就全都是泡沫。但是，中国不同，这半年的房价上涨，是建立在前五年累积的泡沫的基础上，实际上，从2007年9月27日开始，中国的房价就没有任何上涨的动能，房价和中国城市居民的实际购买力就不成正比，市场的回调是符合市场规律的。但是，2008年9月15号以后，看得见的手开始用货币的方式强行推动房价上涨，这种泡沫已经是无法化解了。

相对中国股市，房价的泡沫是显而易见的。首先是住房的两个属性不可改变：一个是民生所需，一个是不易于变现。房价过高，民生出现问题，难免引起社会不稳，甚至全社会的剧烈动荡。泡沫过大引发房价下跌，将导致许多购房人资产缩水甚至破产。这些是常规。而中国目前面临的问题，一是国民财富高度聚集在不动产上，每年有10%的GDP变成了钢筋水泥，引起货币流动的不畅；二是高房价引起城市居民生活成本的上升，终结了我们倡导多年的高消费，使整个产能出现全面过剩，直接影响了社会就业。

中国房价的泡沫已经开始破灭主要有三种迹象：一是货币也无法支撑现在的房价。我们现在M2的余额是59万亿，在一个GDP只有30万亿（还有水分）的经济体，超出GDP一倍的货币供应量，谁还能保证不动产应有的价值？就是在这么大的货币供应量面前，房价不仅停止了上涨，而且成交量大幅萎缩，这样的房价能得到市场认可吗？谁还有力量推动房价上涨。现在房产估值已经超出应有价值的100%，有的甚至更多，中国会发生100%的通货膨胀吗？发生100%通货膨胀的后果是什么？想一想，谁的脊梁骨不会冒汗。

二是需求群体已经被逼出了市场，炒买炒卖大行其道。由于政府在社会保障住宅上的严重缺位，绝大多数城市居民只能向商品房市场要房子，试问，这些需要房子的城市居民谁还买得起现在的房子？一个没有真实需求的房地产市场，建房子有什么用？有人会回答，投资啊，升值啊，你现在连这么多的货币都推不动，你还往哪里升值？

三是由于大量的已购住房的群体，失去了消费能力，导致中国产能全面过剩，实体经济陷入萧条和衰退，社会失业率上升，大量的农民工返乡，公务员和白领出现薪金下调，生活成本却大幅上升，这一切恰恰是房价泡沫破灭的前兆。令人遗憾的是，我们现在还看不出来，用什么办法可以化解这轮泡沫，我们已经错失了2008年楼市调整的大好时机，我们还将失去什么？

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-8-28 08:57

陈志武：通胀预期下，不应该买房

从监管层的角度来看，房价上涨太多，政府干预的可能性远远比干预股市价格上涨的可能性高很多，也就是说，房价上涨的空间远远比股价上涨的空间更有限。

4万亿投资、7.3万亿多的信贷下去，首先受益的是股票市场，今年涨了差不多90%，房价也回升了很多，人们已经感觉到一些日常用品的价格上升了。在一些大城市，很多东西的价格都在上涨，很多经济学家和业界分析人士都谈到了未来通货膨胀的威胁。从某种意义上说，通货膨胀不只是未来的事情，实际上已经在身边了，人们在实际的生活中已经感受到了，尽管现在官方的CPI还是负的。

今年上半年的信贷不是适度放松，而是过度放松，对通胀形成的压力非常明显。现在微调已经在进行了，比如在房地产信贷方面，不同的城市已经进行了一些微调。从建行、工行放出的消息，放贷目标已经非常接近于他们的全年指标了。杭州今年的3-6月份相对去年同期，房子交易量翻了两三倍，房价也上涨了不少，所以现在杭州提高了于第二套房子的按揭条件。从这些信息来看，微调已经在进行了。但很多官员，包括《人民日报》也在发表社论“适度宽松的信贷政策会继续”，从某种意义上来说，今年10月或者国庆之前，基本的政策调子不会改变，尽管私下在不同的地方、不同的银行、不同的政府都已经在采取微调做法，防止信贷过度释放带来通货膨胀的风险不至于严重失控。

如果今年下半年银行体系的的信贷继续像今年上半年一样膨胀，或者是按照上半年新增放贷一半的水平上升，今年年底和明年年初，即使官方公布的CPI不上升，通胀也很难避免。那样的话，把钱放在银行，肯定不如把钱放入不同的资产更安全。比如，中央银行让所有在中国社会流通的人民币总量翻了一倍，表面上来看社会中的钞票好象更多了，但钞票的购买力肯定是被砍掉了一半。钱不是以货币的形式承载下来，而是以实物资产和投资形式承载下来，就能够对抗通胀上升给你带来的财富缩水冲击，你可以以投资品的方式对冲掉一些风险。

在通胀预期不断加强的情况下，老百姓买房子投资保值不是很好的做法。如果你判断，这次因为过度释放的信贷给中国经济带来的流动性最终会为下一轮的股市、房市带来很大的上涨空间，如果你觉得这个上涨时间会持续到明年或更长时间，但又不想把钱存在银行，在股市和房市之间选择，相对而言，房子作为投资品的流动性太差，买房子把手续都办完至少要花半个月、一个月的时间，要把房子卖掉也要找不同的中介，看房子等又要折腾几个月。房子作为投资品，它的流动性和交易成本这些都不是太理想。相比而言，股市的流动性要好多了，包括不同的股权基金。

从监管层的角度来看，房价上涨太多，政府干预的可能性远远比干预股市价格上涨的可能性高很多，也就是说，房价上涨的空间远远比股价上涨的空间更有限。不考虑别的原因，从政府允许什么资产价格上涨、不允许什么资产价格上涨的角度来看，作为投资品，房市比起股市的吸引力还是要差一些。

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-8-28 09:00

何不买房？

中国的金融市场和美国的差别很大，一个主要的特点是：老百姓即使有了钱，也没有太多的渠道投资。股市基本上还有赌场的特征，债券市场基本上不向个人投资者开放，直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够或者敢做的。剩下的投资渠道，基本上就是买房或者存银行了。事实上，中国居民手上的金融资产，还是以银行存款为主。

但，一点简单的算术就不难算出，从回报率看，买房恐怕要比存银行划算多了。

这么说吧，假设你有100万（你可能没有，但是中国有很多人有。而且通常即使一个小家庭没有，算上爹妈老丈人丈母娘，能凑出100万的就不少了。这也是中国的买房者中，一次性付清的购房者比例相当大的一个原因。如果我没有记错数，平均算起来，中国购房者首付占总房款的平均比例基本上在50％左右）。

你可以选择把这100万存在银行，现在5年期定期存款的利率是3.6%，这应该是个人能够拿到最高的存款利率了。然后假设一年的通胀率是2％，这是相当温和的通胀了，那存银行的真实年回报率(剔除通胀的因素)就是大约1.6%。

你也可以选择买一套100万的房。买房的回报率不是那么直接，需要做一些假设。你不用同意我的假设，这里只是一个例子：

首先，不管买了房是自住还是出租，房子都提供了“收入流”。如果是出租，收入流自然就是租金。如果是自住，收入流还是这个房子的租金。因为你享受了这个房子提供的服务，如果你在市场上购买这样的服务，你就要出相应的租金。但你拥有了房子，所以就省下了你原本需要出的租金，这仍然是你收入的一部分，虽然你没看到。我现在假设房价/租金比是33又1/3，也就是100万的房，一年能租3万块（2500一个月），这个假设恐怕不算特别离谱吧。

其次，我假设，在没有通胀的情况下，房子本身不会升值也不会贬值，租金也不会涨也不会跌。换句话说，如果没有通货膨胀，现在100万的房子，10年后是100万，30年后还是100万，租金也是一样。我个人觉得，这是一个非常保守的假设。当然，你可能会有不同的看法。

最后，我假设租金和房价都会随着通胀一起水涨船高的。假设通胀是2％，那这意味着明年房价会变成102万，租金则变成3万6百一年，换句话说，房子和租金是不会因为通胀而缩水的，房子和租金的真实价值始终不变。这是真实资产的基本特点，就像黄金，大米，不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱一样，房子和房子提供服务的价值，也不应该因为央行多印了票子而缩水。

做了这些假设之后，买房的真实年回报率是多少？很简单3/100=3％。

存银行的真实回报率是1.6％，买房的真实回报率是3％，如果有钱，还是买房的回报率高比存银行的回报率高。而如果根据我个人的判断，我这里做的假设，很可能是高估了存银行的回报率（通胀率很可能会高于2％），而低估了买房的回报率（租金可能会涨，房价也有可能会涨，在有通胀的情况下，租金和房价可能会涨的更快，因为人们需要真实资产来保值）。

所以，即便纯粹从赚取正常回报率的角度看，从保值的角度看，很多有闲钱的人算计算计也会觉得买房比存银行划算。这些人未必是想炒房（我上面的假设里，特地假设了房价不会在没有通胀的情况下上涨，也就是炒房的人是不会在我设想的情况下赚钱的），但他们理性的行为也会自动的推高房价。

中国房价让很多人觉得高的原因有很多，现在还要在加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使得老百姓通过其它渠道投资的回报率达到5％甚至10％（根据各种测算，中国资本的回报率大约是10％左右），那中国房价上涨的压力恐怕要小很多。

补充一点数据。

关于怎么计算买房的回报率，我的计算只是提供一个思路，想自己算的人可以修改假设，然后自己计算回报率，这个东西不同的人看法肯定不同。仁者见仁，智者见智了。

但是存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的，因此真实回报率也比较容易计算。所以，我就找来了数据，算了一下，做了两幅图。第一副图是1989年以来中国的一年期的真实存款利率（当年的平均一年期名义利率－当年的平均通货膨胀率）。从1989年开始，是因为那是我手头可以找到的最早的数据。从这副图可以很明显的看出，首先中国的真实存款利率在很多年都是负的，换句话说，存款的利息不足以补偿通货膨胀。然后，即使在正的年份，也没有特别正，但是在负的年份可以非常负。第三，2009年的回报率可能会是正的，但是，2007和2008连续两年都是负回报，2009年的通缩是在2007和2008年通胀的基础上才出现的。

我做了一个计算，假设你在1988年底存进银行100块人民币，然后每年都把利息也存进去，最后在2008年把所有的钱一次性取出，这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱？我的计算是97块。换句话说，1989年到2008年这二十年里，银行存款的真实回报率是比较接近于0的一个负数。如果只看2000－2008这几年，平均真实回报率也只有0.3（1996-2008为1.4）。从历史记录上看，在前文中假设银行存款1.6的真实回报率，不是太低了，而是太高了。当然，历史并不代表未来。

说真实回报率，可能让很多人觉得不直观，所以我就做了下面这一副图。粉红色的柱子是如果你在1988年底存进银行100块，然后把每年的利息也存进去之后，每年你在银行的余额。1988年的100块，最后到了2008年会变成300块（请注意，2008年的300块，因为通胀的原因，并没有1988年的100块更值钱，前面已经说了，折合成1988年的人民币，2008年的300块只等于97块）。灰色的柱子是一个假想的情形，就是如果银行的利率始终比通胀率高1.6，也就是保证存款的真实回报率能达到1.6。这样1988年的100块，到了2008年就应该是404块。404块要比300块多出34.6％，这就是正的1.6的真实回报率和中国的实际回报率，在20年里拉出的差距。

从历史数据上看，在过去20年的任何一个时点买房，恐怕都比存银行强多了。当然，历史不代表未来。虽然，历史总是会重复自己。

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-8-28 09:02

何不租房?

我想问一个问题：如果一个家庭真的认为现在房子的售租比（房价/租金）高得不合理，认为房价是虚高，为什么那么多家庭不选择租房？

如果房价是不能被现在和未来的租金所能支持的，那租房就严格比买房划算。

我听过很多买房的理由：买房可以带来安定，租房比较麻烦，装修差，和房东关系不好处，老是要搬家。还有就是传统，中国的家庭希望拥有自己的房子，特别是对新婚夫妇，双方父母都希望子女能在自己的房子里结婚等等。

但这些理由，其实都是在论证，在其它情况一样的情况下，中国的售租比就会相对较高，因为在中国，拥有房子所带来的“服务”要超过租房所带来的“服务”。租一套100万的房子也许只要付2500块一个月，但拥有一套100万的房子带来的潜在服务，减少的麻烦以及增加稳定和幸福感，要超过2500块。或者更直白一点，即便租房严格便宜，很多人还是觉得买房更舒服，更划算。任何认为在目前的房价和租金水平下，买房比租房更合适的人，其实都不自觉的在论证：考虑进买房带来的各种显性隐性的回报，房价相对于租金并不算高。（请注意，这并不意味房价不高，只是相对租房而言）。

我一直觉得，如果你真的觉得房价有泡沫，虚高了，就应该忍住不买房，先租房等泡沫破了再买。如果你既认为有泡沫，仍然还是决定买房，这两件事情是存在矛盾的，这是拿自己人生中也许最重要的投资不重视。

没错，所有人都需要房子住。但有地方住并不意味着你必须买房，美国的住房拥有率多年以来也就是在2/3左右，剩下的1/3家庭没有自己的房子，在欧洲的不少国家，比如说德国和法国，住房拥有率还要更低，在德国只有不到一半的家庭拥有自己的房子，大家也没有都睡在马路上。

如果你真的相信是售租比太高，那何不租房？这才是对高房价最好的报复。

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-9-2 09:55

注意：本文不是在论证中国的房价有或者没有泡沫，如果你读出了中国有或者没有泡沫这样的结论，那属于“误读”。

上个星期，我被问到了一个问题，像考试一样：“你怎么论证中国的房价没有泡沫？”

问这个问题的前提是，想要论证中国的房价有泡沫是相对简单的，至少很多人是这么看的，那些已经习以为常的指标，房价收入比或者房价租金比，可能都会显示中国一些城市的房价偏高了。对方想知道，我能不能提供泡沫理论以外的对这些指标偏高的合理解释。

我给了一个很简单的回答：拿房价收入比说，一个简单的办法就是，把中国的指标除以四，再和别的国家比较，如果除以四之后还高，那大概就算有泡沫了，要是没高，就没有泡沫（请注意，这是聊天，不是什么严谨的学术。而且我只是在提供另一个角度的思维，并不是在论证中国的房价没有泡沫）。

对方当然表示：愿闻其详。

我于是就简单解释了一下：中国的经济增长率至少是别的国家的一倍以上，就因为这个，中国的指标少说也要高一倍。然后真正买商品房的人群，作为一个人群，收入水平要高于全部人群的收入水平，就算这个人群的收入水平是全部人群收入水平的一倍吧（注意，这里没有证据，完全是在提供一种思路），那意味着用平均收入计算的房价收入比高估了真正的房价收入比（也就是房价相对于真正买房人的收入）一倍。这两个效应加在一起，意味着，只有把房价收入比除以四，才有比较意义。

关于房价的谈话就到此为止了，对方听明白了。至于同意不同意，就是个人的判断问题了。

为什么经济增长率高意味着中国的房价收入比也应该高？这个东西很直观，假设两个完全一样的国家，什么都完全一样，包括目前的收入，都是平均一人一年5万块。唯一的不同是收入增长的速度不同。

一个国家收入每年增长10%，另一个国家收入不增长。然后假设两国的房价收入比也完全一样（很快你就会意识到这是有问题的），都是10，那就意味着两个国家的房价都是50万。然后让我们想象一下7年以后的情形，这个时候一个国家的收入还是5万，另一个国家却已经是10万了，如果保持一样的房价收入比10，那意味着一个国家的房价会是50万，另一个国家却会涨到100万。但如果7年后房价会涨到100万，给定现在这么低的利率，那50万的房子恐怕早就给抢光了。因此房价也就不会是50万了，而会更高才对。

粗略的说，你可以证明，在一定的条件下（主要是利率不能太高），在收入增长更快的国家，稳态的房价收入比也应该更高才对。这里面一个关键的原因是房价收入比选择的只是一个截面的收入，而收入本身却是一个动态的过程，不仅现在的收入重要，未来的收入同样重要，而房价收入比并不能完全反映这些。认为中国的房价收入比应该和别的国家“可比”，从这个意义上讲，并不完全合理。

至于中国买商品房的人群平均收入高于整个人群的平均收入这件事情，是我个人的猜测，没有证据。但我会很惊讶如果这件事情不是真的。高一倍完全是我拍脑袋的，但问题的关键是，房价有没有基本面支撑，关键是要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。

最后我想说，一个经济高速增长的国家，对那些收入增长缓慢的人群而言，是非常残酷的。房价如此，物价如此，很多地方都是如此。很多东西因为整个宏观经济的快速增长而水涨船高，但很多人的收入增长却没有跟上，此前我已经充分表达过了我的担心。

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-9-17 08:45

“中国特色”支撑泡沫化房价

以全球标准来衡量，中国房地产市场泡沫化程度严重。过去五个月中，国内部分市场持续升温，个别楼盘单价涨幅高达三成，购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面。但中国的房价上涨背后有其他更重要的因素。铺天盖地的基建工程提高了土地价值，政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑，城市化进程创造了更多的需求，以及中国人素来看重房产的传统，这些都推动房市从去年的低点大举反弹。另外，中国的城市化进程至少还要延续十年，每年约有900万农民移居城市，这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求。

银行在贷款方面可能变得更为谨慎，但现在和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语。中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款，虽然首付比例已从此前30%提高到40%。第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折，尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣。

在国内经济复苏基础稳固之前，政府不会主动刺破房市泡沫，部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强。房地产行业也在推动其他行业的需求，比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位，提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量。好马还需好鞍配，大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上，刺激整个社会需求回升，这些变化已经开始发生。

如果房地产开发商提价过快过猛，则可能会使这样的螺旋上升趋势停止。开发商上半年大举打折售楼，负债率降低的同时利润也受到挤压，现在库存减少资金，压力也没有了，地产商开始待价而沽。

不可否认，与居民收入水平相比，目前的房价显得过高。这在北京和上海尤为严重，房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%。不过这一数字存在失真，根据中国经济改革研究基金会2007年的估计，官方计算的居民收入被严重低估达42%之多。

若把收入的低估因素考虑在内，房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%，对于高收入人群而言则只有23%。不可否认的是，上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价，但他们本来就不是购房的主流。

当光看本地人的收入也过于片面，因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约，房产的大买家有不少是来自其他地方的富人。另一个中国特色是，年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产，但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助。

和杠杆过度的美国消费者相比，中国整体负债率相当低。中国的储蓄率高达40%，居民存款规模相当于国民生产总值(GDP)的74%，而居民贷款规模仅相当于GDP的19%。而美国人欠的房贷相当于经济总量的好几倍。

只要中国的银行还没有开发出一些"聪明"的金融产品--像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款，或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款，住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产，毕竟目前国内购房首付比例至少为30%。

中国的房租收益率仍然处于1%-2%的极低水平，这可以被解读为缺乏实际的住房需求，但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因。这也使得房产价格存在一定溢价。

这并不是说溢价会永远存在。在二十年后，当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之后，人口因素的变化也会改变住房的供求格局。但在短期内，通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值。

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-12-28 21:51

编者按：2009年就要过去了，我们很感慨。本年中国经济的关键词无疑是“保8”，但那些宏大的叙述总显得那么高不可攀和苍白无力，本期小编以围绕房子这一小水滴来描述那“让人笑也让人哭”的2009。对于2010，我们很期待……

12月7日，全国人大常委会法工委法规备案审查室官员透露，国务院正在准备修改《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)，目前已经组织了国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部、农业部、林业局等相关部委局，再次进行前期的立法调研工作。北大法学院教授沈岿亦证实，其已获悉国务院相关部委正准备修改《拆迁条例》的消息。

今年7月，《中国新闻周刊》曾报道，作为《物权法》的配套法规，原计划在2008年完成修改的《拆迁条例》，修改近两年却尚无音讯。沈岿联合北大四位教授，以公民名义致信全国人大常委会，建议废止或修改《拆迁条例》相关条款。

全国人大常委会法工委法规备案审查室一位官员表示，目前还没有收到这一建议书；至于能否给北大五教授反馈，“目前还没有建立对公民、法人、其他社会组织提出立法审查建议的反馈机制，正在研究怎么去反馈。”

这位官员坦言：“不是不想去反馈。如果这项工作做不好，我们也就成了信访单位了。难度在于法规备案审查多涉及国务院行政法规、地方立法和规章等很多已经成型、生效的规定，怎么去操作，是个问题。”

按照《立法法》规定，对于法规的审查权由全国人大常委会下设各专门委员会行使，由国务院、最高人民法院、最高人民检察院、地方人大、中央军委提出审查要求，由社会上的公民、法人和其他社会组织提出审查建议。

据悉，2003年孙志刚案发生后，北京大学法学院三位博士许志永、滕彪、俞江就曾以公民身份建言全国人大常委会对当时的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》进行审查；2004年5月，全国人大常委会法工委法规备案审查室成立，并负责对审查要求和审查建议进行先期研究，确认是否进入启动程序，然后交由各专门委员会进行审查，是审查法规备案、下位法与上位法(尤其是宪法)的冲突和抵触的专门机构。

中国式拆迁更为惨烈

拆迁背后有着巨大的利益诱惑，现在根本问题是，我们没有制度去阻挡地方政府的利益诉求。47岁的唐福珍在医院与伤痛搏斗了16天后，在11月29日孤独地走完了生命的最后路程。弥留之际，她的数名亲人或受伤入院或被刑拘，重症监护室被4名治保人员警戒，亲人无法探视。

唐福珍本是金牛区天回镇金华社区的女企业主，她的三层小楼建于1996年。2007年8月，成都市要在此地规划建设一项污水处理厂的配套工程，唐福珍家正好位于规划红线内。这幢建筑面积1000多平米的房子政府按1996年建房标准赔付117万元，而唐福珍一家希望赔偿800万元。

两年的协调，双方始终未达成一致。今年4月10日，强拆开始了，金牛区城管执法局带着拆迁队浩浩荡荡，但在唐福珍的楼前，他们遭到了激烈抵抗。唐福珍及亲属向执法人员不断投掷石头、汽油瓶，这场拆除行动被迫取消。

时隔半年多的精心准备后，拆迁队伍卷土重来，这次他们集结了更庞大的队伍，穿着迷彩服的人、消防队的战士，甚至医务人员，悉数到场。11月13日天未亮，力量悬殊的拆迁大战打响，亲属们继续用石块、燃烧瓶阻止拆迁，唐福珍则在天台，她提前备好了汽油。

谁也不知道看着拆迁队伍，唐福珍在想什么，根据录像，只能看到当时唐福珍的肢体动作，她几次往自己身上浇了汽油，“你们退下，我们可以坐下来商量，否则我就要自焚了！”但无人理会，强拆继续进行，执法人员持械冲入，唐家人仰马翻。10分钟后，唐福珍点燃了身上的汽油，她变成一团火，很亮很亮，最终倒在自家的天台上，身后是一面五星红旗。

唐福珍在被送到医院时留给家人的最后一句话是，“你一定要从我家里面选一张漂亮的照片做遗像”。但她的自焚并没有阻止房子被拆，当天房子就变成了一片废墟。

唐福珍的悲剧上演前后，中国的拆迁之战正在多处爆发：在上海，被拆迁女住户潘蓉手持自制燃烧瓶阻挡掘进的挖土机；在贵阳，无奈的被拆迁居民用40多个液化气罐堵路讨要说法；在昆明，因为拆迁一个大型集贸市场，上千商户上街抗议……

天南地北，形态各异，中国式拆迁所引发的对抗正逐步升级，方式则更为残酷惨烈。

对抗历经三阶段

2007年，重庆“最牛钉子户”吴苹打着维护物权法的旗帜，在媒体和网民暴风雨式的民意轰炸下促成了拆迁史上“一个伟大的标志性事件”。这让遭受同样境遇的被拆迁户多了幻想，但吴苹的幸运并没有在中国拆迁案例中复制。

在中国政法大学宪政研究所所长、曾任全国人大常委会秘书组副组长的蔡定剑看来，当初是因为《物权法》出台时出现舆论高潮，地方政府对强拆稍有收敛。但实际上，从本世纪初至今，暴力拆迁从未停止，“有时地方政府只是潜伏一阵，等风头过后，还是会强拆”。

近几年，地方政府的拆迁手段越来越强悍，抵抗的百姓还会被刑拘。前段时间，某直辖市的一份内部讲话资料曝光，其中明确提到强拆是一种合适的手段，并且要“形成巨大的压力，造成兵临城下的态势”。这次金牛区地方政府定性唐福珍事件为“暴力抗法”，并刑拘家属。正是种种强压，业主采取了玉石俱焚的抗议。

国内知名评论人五岳散人认为，从最近的事例来看，拆迁中双方的耐心似乎都被消磨了，对抗的手段与结果都越发的激烈。“对抗从哀求式的上访，开始转变成伤害自身以求传播效力的最大化。”作为强势的一方，由于各种条件都具备，越发没有了协商解决的耐心与诚意，而住户方在财产损害更大、权益被侵害更多的状态下，也以更激烈的方式进行对抗。

五岳散人把中国拆迁的对抗分为三个阶段：最初，对抗是单向压制，因为那时传播媒介是有限的；第二阶段是上访以寻求司法救济；第三阶段，伤害自身同时也伤害对方，有时集体对抗，更极端的是自焚造成社会伤害。

背后的地方利益诉求

与以往中国式拆迁不同，本轮强拆行为中，有不少涉及地方政府的公共建设，成都被拆迁户唐福珍和上海被拆迁户潘蓉的房子在拆迁后，前者用作建污水厂，后者则用作上海世博会的重点工程虹桥交通枢纽。

去年，为抵御金融危机冲击，国家出台了规模庞大的4万亿投资计划，其中流向地方的基础建设占了很大比重，而当前宽松的货币政策也进一步刺激了地方政府投资热。“这次强拆集中爆发是由一个整体经济框架走向决定，地方政府需要消化这些资金，进而拉动GDP。”五岳散人称。

在涉及公共项目和基建项目建设时，地方政府打着公共利益的牌子进行拆迁，如果有合理的赔偿，想必唐福珍和潘蓉不会以死抗争，但是，拆迁行为往往被利益集团和开发商利用，成为一种掠夺。

“地方政府出现罕见的拆迁冲动，是因为巨大的利益诱惑。”学者袁剑这样分析。他认为，地方政府将土地从居民那里拿来之后，要么亲自拍卖，要么通过地方政府拥有的地产公司转手土地，一方面拼命压低买地价格，另一方面又拼命抬高卖地价格。这种具有经纪性商人的身份让地方政府成为交易中的一方。

还有一位不愿透露姓名的专家则表示，这轮拆迁暴力也许仅是开始，“四万亿的效应还没有完全显露出来，一些央企地王还没开拆，将来对抗方式或许会更加极端激烈。”

蔡定剑则认为，无论刺不刺激经济，原因在于地方政府从土地财政所获得的巨大利益，“拆迁背后有巨大的利益诱惑，现在根本问题是，我们没有制度去阻挡地方政府的利益诉求。”

燃烧的现代化

自焚的唐福珍在医院挣扎了16天，还是死了。那栋她试图用生命保卫的“违法建筑”如今仅余残迹，用不了多久就会消失得无影无踪。成都城北大天污水处理厂将会“正常运行”，金新路也会“全线贯通”，唐福珍的房子给“当地群众的生产生活和交通出行带来不便”的局面将一去不返。

就算这些金牛区政府的上述自辩理由既冠冕堂皇又言之有据，人们还是会不禁问一句“值得吗”？用生命换来的“正常”还能算是正常？诚然先哲有云“不语怪力乱神”，但金牛区政府难道真的一点都不担心某个坊间传说会从此徘徊在污水厂上空？比如说走夜路时会看见一团刺眼的火焰在街边升起？

当然，21世纪了，现在没有多少人还相信我们敬天法祖的传统，更别指望用这种涉嫌迷信的东西吓唬住那些拆迁公司和他们的幕后主使了，因为他们有一个可以横扫一切的理由――现代化。

小区开发、道路升级、工业园建设，这些年来，打着现代化旗号的大规模建设在中国的每一个城市和乡村方兴未艾。漫天尘土中高楼大厦拔地而起，尽管很多困守蜗居的老百姓只能望楼兴叹；厂房林立，拯救世界经济的奇迹就在机器轰鸣中照进现实，尽管我们也因此使自己成为了排放巨头。

金融危机期间，我们被很多国家看做是拯救经济的救星，甚至在电影中，“中国制造”已经成了人类的最后希望。然而，现实中的“诺亚方舟”并非建立在喜马拉雅山麓，而是诞生在响彻九州的机器轰鸣声中。

没有人反对现代化，除了那些一厢情愿幻想在古老东方保持千年田园牧歌传统的欧洲养老金领取者（或者说是领取养老金的欧洲），但是问题在于我们究竟要一个什么样的现代化？在我们的现代化之路上，要拆掉多少栋房子？破坏多少亩田地，要有多少个唐福珍被碾在“前进”车轮下？

上海、南京、青岛、赤峰，从金融中心到三线城市，不止一个成都的现代化进程因此而蒙羞，用“自我劫持”对抗暴力拆迁不起源于“暴力抗法”的唐福珍，也很难说会结束在“处置失当”的钟长林。唐福珍不是“前进”的落伍者，而曾是当地招商引资的楷模。这可真应了那句俏皮话“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”，“前浪”尚且如此，那些在死水微澜中沉浮的平头百姓又当如何――深更半夜被“拆迁公司”破门而入，架起来扔到大街上？难道我们要的就是这样的现代化？

更为重要的是，用这样的方式我们能实现现代化吗？试图用一句“处置失当”开脱责任的金牛区政府懂得什么叫做现代化吗？他们知道用错误方式是不可能解出正确答案的吗？他们是觉得用170万补偿款拆掉价值800万的房子是一笔划算的买卖，还是觉得靠暴力就可以保证人民的“正常生活”？再说一句诛心的话，谁能保证他们的目的真的是为了当地人民的福祉？

我们要现代化，我们希望拥有现代化的道路，现代化的污水处理厂，但我们也要一个现代的法治社会，要拥有尊重人民生命权利的城管执法局及其背后的公共权力，我们要一个知道自己的前进需要代价并且敬畏这种代价的现代化进程。

再过20年，不会有多少人还记得唐福珍，大天污水厂可以夜以继日地为一个清洁的成都服务，然而，万一锦官城的孩子们问起这座现代化污水厂的来历，我们这些大人可该怎么回答呢？

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作者: 金银岛岛主 时间: 2009-12-28 22:00

“楼倒倒”频现

2009年出了不少“流行词”，什么“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”之类的，一度成为网上点击量很高的词汇。虽然这些热词多半不是什么好事，可是，我们也不妨效仿好莱坞，颁个年度“烂草莓奖”，看看这些曝光在公众面前的都是些什么事情，引以为戒。当然，年内出现的热词，不仅仅是不好的，还有一些词也是本年度楼市上比较流行的，大家不妨看一下。

房倒倒事件：

6月27日，上海市“莲花河畔景苑”楼盘的7号楼倒塌了。13层的楼房，在没有倾斜(如房屋墙体、附近地面出现较大裂缝)预兆的情况下，一分钟内迅速地整体倒塌，一名工人逃生不及被砸死。一栋楼的“倾覆”在工程建筑史上并不多见。据介绍，这个小区自从2004年开工建设以来，至今建建停停已有近5年的时间，就连交房日期也一拖再拖，原本计划去年交房的项目已将交房时间拖至今年年底。

点评：不论专家们最后分析的房子倒塌的原因是什么，这样整栋楼倒掉近几十年还真没出现过。可谓楼市一大奇闻。按理说，现在各方面的材料、施工都先进了，不应该出现这样的情况，但是事情就这样匪夷所思地发生了。实际上，现在一些新建的商品房，不少都存在质量问题，诸如新房漏水、地面塌陷、用竹子代替钢筋等等千奇百怪的住宅质量问题不断出现。上海楼房倒塌事件看起来是偶然，实际上反映了整个房地产行业的浮躁化，大家都在关注地王、楼王，都在关注价格，几乎没有人去关注房子本身的质量。上海楼房倒塌事件敲响了警钟，提示我们要把安全问题放在头等重要的位置，如果连这点都做不到，买房岂不成了灾难？这件事可以称之为楼市最烂的草莓了。

啃老

事件：“啃老”成为今年流行的词，原因是房价太高，不仅是80后的购房人，就连70后的购房人有一半左右需要父母或者亲戚朋友的帮助，甚至是爷爷奶奶齐上阵，一家三代供一套房。目前70后啃老的主要可以分为两类。一类是啃老置业。这类人基本出生在1975年-1980年，占70后成交比例大约为40%左右。大部分为首次置业人群，30岁左右，虽然有一定的积蓄但是因为对房源的需求要比80后人群要高，总价基本在150万以上。需要的首付就达到了60万以上，而月供更是高达5500以上。按照夫妻双方工作8年以内的北京上班族一般收入来说，首付款60万基本都有20万-30万甚至以上需要啃老。另外这类人群基本为晚婚人群，不光房产，结婚的投入也很大，所以啃老的比例达到了80%以上，仅20%左右的高收入可以自己置业。另外一类是啃老投资：这类人基本出生在1970年-1975年，是购买力最强的消费人群。而且大部分已经在楼市低谷的2006年前置业购买了大部分为2居及以下房源。随着年龄的增加，父母的退休、小孩的成长，对房屋面积及社区环境的要求都比较高。需要再次购房，但首付不够，就要再次“啃老”。

点评：房价高，买房难，不啃老，单靠自己的实力实在买不起。可是话说回来了，买不起可以不买，干吗非把爸妈养老的钱都拿来买房啊。个人认为，房子不是必需品，而是奢侈品，不是所有的人都要买房子。因为买房而背上沉重的生活负担，造成生活质量严重下降，得不偿失。况且，据了解，有些人因为要供房，连孩子都不敢要，因为一旦生孩子，就要耽误工作，房子可能就断供，这种情况还买房可是自找苦吃。

纸糊墙

事件：据《西安晚报》4月22日报道，位于西安市草场坡新文巷的三层小楼墙外施工挖断自来水管道，几米高的水柱喷涌一夜，浸泡了楼房地基。此后，小楼地基就不断沉陷，7间房子陆续裂开大缝。因施工方一再拖延加固楼房，住户只好纸糊墙缝，观察危情。

点评：由于施工不当导致附近居民楼墙壁破裂等问题的新闻屡见报端。这些事件也都面临相同的问题，那就是施工方拖延修缮措施。敢情危房里住的不是他们自己，不用睡觉都担惊受怕。套用一个网络名句，“他们糊的不是墙，是无奈”。

填纸隔墙事件：

据《华商报》6月29日报道，西安市朱宏路宏途星城楼盘业主发现，“刚接手的新房，隔墙里咋塞的全是纸”。在隔墙上用力一击，隔墙就会出现洞，墙里填纸外露。用火烧后，这些棕黄色的纸很快会变成黑乎乎的焦炭。装修工人验完房称隔墙中间是空的，会影响装修质量，需推倒另砌。

点评：个人并不反对使用新型材料，毕竟建筑材料一直在不断改革创新。不过，业主难道对使用新型材料没有知情权？姑且认定开发商使用的是质量合格的新型材料，可是，如果隔墙用力一戳就破，一碰就晃，住在里面如何安心？所以，我想说，我宁愿在常规材料房子里被唾弃传统守旧，也不愿在所谓新材料房子里整日战战兢兢。

壁炉门事件：

5月17日，昌平纳帕溪谷，精装修原配的大理石壁炉突然脱胶坍塌，正在壁炉前玩耍的小女孩丁当被大理石击中后脑砸倒在地，五小时后不治死亡。经中日友好医院诊断为颅脑损伤致死。经现场观察，厚达4—9厘米、重达200多斤的大理石构件竟然没有任何金属加固件，全凭胶水粘贴在石膏板上。

点评：如此巨大的壁炉，竟然用胶水粘在墙壁上，没有任何固定支架，这样的施工方式的确令人难以理解。难道施工工人当时就没想到如此操作会留下后患？还是怀着侥幸心理，认为不会发生这样的事。可是任何事情都有可能发生，一条那么年轻鲜活的生命就这样失去了，给家人留下了无限伤痛。开发商对此又有怎样的态度，发现这样的事情开发商没有任何条件地要负全责，可是开发商最初的态度却令大家失望。最后在舆论的强迫下，才出来道歉。实在无法令公众满意，令受害者满意。如此，不能不令人反思。当下很多开发商为了多卖房子，挖空心思地想点子，弄出各种虚头巴脑的卖点，可是如果连房子最根本的质量问题都难以达到，这些卖点没有任何意义。因此，奉劝诸多的开发商，盖房子是要讲良心的，还是要从质量上着手，多干些实在的事，不让此人间悲剧再度上演。

新盘不败事件：

2009年，在通胀预期及楼市向好的背景下，“抢新盘”现象已经屡见不鲜，多数新盘推出的一期房源被一抢而光，楼市也频频上演“新盘不败”的传奇。现如今买房和打新股一样，讲究中签率，两三百套的房源，有上千个号在排队的现象出现。很多房子还没开盘就已经预订一空，想买到得求人，拉关系。比较典型的事件如华贸城4000多人抢购700余套房，美立方8000多人抢购700余套房，“抢楼事件”在楼市愈演愈烈。

点评：今年的楼市相当疯狂，又有纯新盘开盘，后期还要开发，在放价上涨的大势下，项目后期再开，肯定会上涨，这是稳赚不赔的买卖，当然会让一众购房人抢破头。很多人买房是有投资的念头在里头的。大家的想法是，现在最能赚钱的投资就是买房子，钱在手里没什么用，存银行利率低，炒股票又觉得不靠谱，唯一风险小的投资就是买房子。并且，看周围买房投资的人，几乎没有赔钱的。这更助长了这股炒房风。房价也在这帮炒家的推波助澜中疯狂上涨。而“买涨不买跌”的心态，让有些人看着房价越高越买，购房几乎是恐慌性的。但是，有句话说得好，“上帝要让其灭亡先让其疯狂”，这种疯狂下，必然滋生泡沫，有泡沫就会破裂，一旦泡沫破裂，这诸多炒家就要欲哭无泪了。

楼高高事件：

2008年4月，湖北省供销社仓储运输总公司以职工集资名义建设一栋12层经济适用房的申请获批，但到2009年10月，开发单位却擅自加盖了8层，违规建到了20层。该楼盘因此被戏称为武汉“楼高高”、“武汉最牛违建楼”、“史上最牛的经济适用房”。

点评：批后违建等种种乱象已经屡见不鲜，甚至打着经济适用房的幌子作商品房开发。许多开发商心存侥幸，采取拖延、隐瞒等手段，期待造成既定事实可以变违法为合法。但愿“楼高高”事件可以给跃跃欲试挑战规划执法权威的“楼望望”们以威慑。

楼脆脆事件：

浙江义乌丹桂苑业主斥资数百万元购买的高档住宅，墙体里竟用毛竹代替钢筋，而且房梁上出现了多处裂缝。无独有偶，重庆忠县拔山镇也出现了一幢大梁断裂、墙体可插进手掌等险情的商品房，这些现象被大家戏称为“楼脆脆”。

点评：“楼脆脆”事件后，各地的“楼歪歪”、“楼倒倒”、 “楼停停”、 “楼垮垮”、 “楼断断”等都有曝光。现在，购房者已被高房价压抑得神经脆弱了，如果连房子都“脆脆欲倒”，那后果难以想象。希望这一畸形标本能给中国房市带来足够的警示，也希望所有的楼房都能“站直了，别趴下”。

丈母娘推高房价事件：

中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌，9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因发表独到见解：“房价上涨，是因为‘丈母娘需求’。”顾云昌解释，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房——这就是“特刚需求”。

点评：丈母娘推高房价引起热议，有人甚至戏称，躲得过开发商，躲不过丈母娘。各路专家纷纷抛出类似房价论，从“未婚女青年推动房价上涨”到“丈母娘需求”，再到“父母推高房价”的“第三方埋单”现象。也有人驳斥此类观点实为开发商开脱。其实，丈母娘、未婚女青年乃至父母都很无辜，非要为高房价找个替罪羊的话，倒不如说“都是月亮惹的祸”来得洒脱。

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作者: 金银岛岛主 时间: 2009-12-28 22:02

一个房奴的控诉

一说房价，大概所有人都想问你是不是还要涨？估计八成中国人包括我，都赞同房价肯定还会涨；同样，也会有八成中国人包括我，都会痛骂房价高涨。

非常有意思的现象是，中国媒体无数次的剖析了中国高房价的成本构成，并痛指中国房价高的种种积弊，但分析来分析去，发现除了骂骂开发商黑心谋暴利，骂骂政府高价土地出让，别的也没什么可说了。你骂你的，房价该涨还涨。

我也不想去探讨各级政府到底从房价里切走了多少，但只要地产是地方政府的主要收入来源，那么让房价跌下去，就跟“GDP增长保8无意义”的观点一样无意义。现在，也有所谓的专家有一些奇谈怪论，说在中国的一些大城市，就是因为控制用地，所以才导致房价不断抬升，如果放开住房土地供给，房价应该会降下来，这显然是高估了地产市场的理性力量。

也有专家称，房地产商为获取高额利润，采用惜售等一些鬼把戏来故意抬高房价，其实成本没那么高，是因为购房者的心理就是买涨不买跌。这同样是高估了地产商的黑心。

我始终认为，这些所谓的专家，几乎都是一屁股坐在别人的怀里，成了某种特定利益集团的代言人。为什么在这个看似非常简单的问题上，大家都糊涂，或者装糊涂呢？

现在的房价，似乎已经很难用简单的供需逻辑来分析了。你说供不应求吧，有调查说，8成（全国来看这个比例应该还要高）有明确购房需求者贷款都买不起房子，但现实是8成的房子都还是高价卖出去了。应该说，肯定主要不是卖给了那8成抱怨房价高的人（当然肯定有部分是重合的），那么，这些需求似乎非常刚性的买房者到底来自哪里呢？

就北京的购房者来说，通过无数的报导还是很难看出真正的买房者特征。因为不管是初次购买者还是重复购买者，你很难通过公开信息就去确认拥有者的真实身份，当然更无法获知这些人的收入来源了。

有一组数据，国人似乎没关注过。2005年国人的灰色收入总额据说已经达到4.4万亿（2008年中国GDP是30万亿，灰色收入占GDP的比例已经超过10%），而这两年中国房地产行业年产值是6万亿。当然，我们不能简单的认为这些灰色收入都拿来买房子了，但灰色收入总是要想办法洗白的，除了拿去吃喝玩乐和赌钱，房子车子股票自然是大家都能想到的便捷投资通道。当然，这些钱既不会让你查到来路，一般也不会让你知道真正拥有者。而房子作为一个老少咸宜都可以买的高价商品，完全可以用来把灰色收入洗白。当然，这部分资金到底占多大的量，目前来看是不可能有机构能去调查清楚的。如果能查清楚，那就基本了解了中国社会的大部分真相了。

其二，在中国近14亿人口的巨大基数下，胡润财富报告统计的数字是，中国已知的有82万个千万富豪和5万个亿万富豪（未知的千万富豪和亿万富豪数字就很难说了），而有数据称，中国每年成交房屋总套数大约在500万套左右（如果简单算比数的话，也就是千万亿万富豪们每人每年只能买5套房子的样子）。这些千万甚至亿万富豪，他们除了投资实业或股票，买几套房子大概是人之常情吧。北京市面上经常流传一种小道消息，说山西煤老板在北京买楼肯定一买就是几层，当然买的不仅仅是别墅，大部分是普通住宅楼。尽管我每天所见的人，都不是那种人，但我相信这种现象肯定存在，而且还不在少数。

其三，再来看另一组数据，2008年中国GDP增长率为9%，城乡居民人均收入增长分别为8.4%和8%，而作为国家机关及事业单位资金来源的国家财政收入增长却到达19.5%，这说明，老百姓口袋里钱的增长速度，远远落后于政府口袋里钱的增长速度，甚至落后于中国的平均增长速度。如果这一趋势持续下去，必然结果就是富庙穷和尚，国家越来越有钱，但老百姓却相对于其他势力阶层变得越来越穷。所以，尽管福利分房的概念已经淡出人们的视线，但老百姓的直觉就是，看上去公务员赚钱不多，但这19.5%财政收入增长里所能给公务员带来的福利，肯定要比低于GDP增长速度的城乡老百姓的福利要好吧。要不，也不可能出现这两年千军万马过公务员考试这根独木桥的社会现象啊。如今，中国老百姓心里都有一杆秤了，只要当了官，房子，票子，都不用愁了。当然，北京多少的房子，是直接或变相卖给了吃皇粮的公务员及事业单位人员，不清楚。

这三类人的购买需求到底有多大，我很想了解；他们占到现在总购房量的比例，我也想知道。这三类人，在中国媒体的报导里只能被含糊的描述成那些炒房子赚了钱，接着炒第二套第三套的人。也就是不能确知的这这部分人，政府拿他们来作为调整房贷等政策的借口。但政策调来调去，发现该买的人还是能买得起，因为他们本身就是“不差钱”的那拨人，只要房子涨价，傻子都能赚钱的事谁不干啊。

当然，中国媒体也在说现在的购房主力之一，是80后们了。不管是不是买房主力吧，他们可能本来是不着急买的，只是因为大家都说还要涨，现在不买就更买不起了，所以只能拿出啃老的勇气来，买。然后，他们就成为那些既买了房子又痛恨房价的一拨人，因为首款是可以啃老啊，但月供可不能再啃老了吧。而且这些用啃老的钱买了房子的80后们，一样会站到支持房价涨上去的队列中去，因为房价跌也就意味着上一代的辛苦钱算花冤枉了。所以，在当下中国社会里基本上形成了这样一种怪现象，看到房地产商们用涨价来“强奸”买房者时就在那里痛骂房地产商，等自己也被房地产商“强奸”过后，反而又来说“强奸”的好来了。

说完了买房人，再说说建房人。对于地产商来说，毫无疑问非常希望房价涨。SOHO中国董事长潘石屹在一次媒体办的高峰会上说，今年原本打算就卖50亿的，结果一不小心已经卖到了120亿。显然，这增加部分主要不是因为多建的房子，而是涨价造成，在什么成本都没增加的情况凭空多赚70亿，有这样的好事，哪个地产商不想要啊。

跟地产商一样乐的，还有银行。地产商的大部分钱是银行贷款来的；而买房者的大部分钱，也是银行贷款来的。如果房价要跌了，首先地产商会亏，那么地产商借银行的钱就会变成坏账，而这样的坏账如果普遍化，那就跟1997年亚洲金融危机一样，银行要面临倒闭的风险了。而中国银行业之所以在2008年全球金融危机时，不但没有危机反而赢利状况很好，个人认为，很大程度上得益于地产商赚得的盆满钵满；另外一面，国内银行为什么又避免了亚洲金融危机时普遍出现的购买者还不起贷款的困境呢，那是因为尽管经济危机使买房者陷入房奴境地，但银行以至多房价的8折握有贷款购房者的房子，那么在房价一片看涨并且交投活跃的态势中，即使贷款购房者还不起贷款，银行卖掉欠款者的房子还是能赚钱。所以，中国银行业在这一轮经济危机里，不但没在房地产贷款业务里有任何损失，还跟地产商一样赚得的盆满钵满，当然前提就是房价必须上涨。

这么一轮分析下来，除了想买而未买的工薪阶层，所有买了房子的人（包括上述三类中还没买但不差钱的人）都在乐见房子的涨价。那些富翁们，包括煤老板们，以及用来洗白灰色收入的人，吃皇粮的人，都希望房子越来越值钱，那是最傻瓜的赚钱方法了；对政府来说，卖一块地少一块地，自然希望越卖越贵啊；地产商，尽管对高价竞拍地皮有点发憷，但只要让银行看到，房价还会涨，就不怕贷不来款，只要让买房者看到现在买房绝对值，就不怕地价是否成倍增长，政府税收是否成倍增长，这些都不是问题；对中国银行业来说，房价高涨，某种程度上已经帮自己安然过度了全球金融危机，自然希望继续从房价高涨里赚到更多。

眼下，中国媒体也不时抛出“房价泡沫论”，但究竟存不存在？会不会破？怎么破？没人说的清楚。反正除了让老百姓骂骂娘，让媒体骂骂地厂商，大家还都相安无事。国家4万亿刺激投资下去，新地王纷纷涌现，国民经济“已然”一片“复苏”景象。至于那些因看热播剧《蜗居》而感慨万千的中国老百姓们，就让他们感慨去吧，对政府来说只要不去上访就成。

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作者: 金银岛岛主 时间: 2009-12-28 22:04

民众为何如此软弱？

各地民众尽管口头心上都在痛恨高房价，却依然是集全家甚至几代人之力投入购房大军。近年来，各地房价基本上都是呈单边上涨的局面，由于收入难以支撑购房需求，故各地民众都对高房价深恶痛绝(这一点从各媒体调研数据即可见一斑)。

尽管如此，可各地民众却在担心房价继续上涨、迫于自己的面子、资金缺少较好的投资渠道等心态驱使下投入购房大军。今年上半年，各地房价都出现了暴涨，可就在这样的市场态势下，很多民众还是毅然决然地投身购房行列：11月前两周，上海二手房成交量比去年同期大幅上涨40%；北京二手房在11月首次出现了单日平均成交1000套的井喷状况；11月上半月广州新房成交增长近两成。

而那些买了房子的民众则因一己之利由对高房价转化为维护高房价，具体表现在卖房时漫天要价、开发商降价销售时要求退房、平常与人交流时坚守房价上涨论等。可以说，上述民众表现都是对高房价的麻木和逆来顺受。而这样逆来顺受的表现正中地产利益集团下怀，于是乎，哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈等恶行便多了起来。

那么，面对畸高房价，民众为何如此软弱呢？

一、中央政府对房地产扶持依旧，令民众难以相信政府会打压高房价来保障民众利益。直到今天，那些在中国房地产发展初期的扶持正策，如商品房预售、二套以上房屋贷款、开发商极低资本金比例依然存在，不可否认，这些政策令房地产得以快速发展。事实上，中国房地产发展到今天，这些政策都已无存在必要。正是因为政府对房地产领域的大力扶持，令民众觉得政府不会通过打压高房价来保障自己的利益，于是不得不接受高房价存在即合理的现实，乖乖地将钱交给地产商。

二、地方政府过度依赖土地财政，令民众觉得房价下跌无望。一直以来，地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重GDP、政府收益及个人收益，对房产商给予大力扶持，对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为明证。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素，更在很大程度上影响民众的心态，令民众觉得房价下跌无望，于是，只要举全家甚至几代人之力能够买得起房子，就迫不及待地将钱交给房产商。

三、政府历次调控都未显效，令民众觉得政府面对高房价已无计可施。政府自2003年起，对房地产市场进行调控，从政府的调控政策来看，抑制土地供应、增加税收抑制市场需求等，可从结果来看，调控屡成空调，房价是越调越高。直到2007年，政府住房政策回归保障，将保障房建设重新提上历史高度，与此同时，将打击炒房作为房产调控重点，927新政在很大程度上抑制了炒房行为。自此，中国房价步入了接近一年的下降通道，中国房地产迎来了迈向理性发展通道的曙光。可由于2008年的金融危机，令中国房地产理性发展之路受到了彻底的颠覆。故此，民众对政府调控已经很难再抱多大期望，于是，只要的政府给点优惠，哪怕房价涨得再高，也将几代人积蓄交给地产商。

四、地产商所豢养的所谓专家处处贩卖房价上涨论，令民众相信房价会涨。在房产火暴时期，很多专家学者撰文或发表言论抛出房价将大涨、持续上涨、绝不会跌的观点。这几年，总有一些专家、学者在为房产既得利益者摇旗呐喊，说什么“房价将持续上涨。”、“泡沫，我说没有就没有”、“五年后，上海房价将达30万/平方”等等。表面看来，他们的说法在过去几年的时间段内似乎得到了印证。事实上，这些专家的言论恰恰是导致房价疯涨的重要因素之一：专家的房价上涨论令消费者、投资者变得盲目、失去理智；专家的房价上涨论令政府的决策偏向于稳定房价；专家的房价上涨论令房产开发商有了捂盘囤地、哄抬房价的勇气和信心；专家的上涨论，令民众觉得再不买房将更加买不起，于是乎，节衣缩食、四处借贷将钱交给地产商。

五、地产商近乎愚民的销售欺诈，令民众防不胜防。地产销售领域的欺诈已成业内外公开的秘密：捂盘惜售制造恐慌气氛；雇人排队制造热销景象；明明是一套未卖，却在销控表上显示所剩无几；整个售楼处，十个签合同的可能只有一个是真的买房者；明明只开100套房，却约来几千人看房；假签约，签后再撤等等。所有这些近乎愚民的销售欺诈，令民众防不胜防，于是，在地产商所精心营造的重重迷雾下，民众不得不乖乖就范。

六、地产媒体为地产商摇旗呐喊蒙住了民众的双眼。前几年，老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨、投资房产获利空间最大、再不买就买不到了等等，这些讯息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加变得冲动。而那些希望房产市场回归理性，期望房价下跌的观点能见诸媒体的却显得少许多。对于这一点，本无可厚非，房产市场火暴了，房产业者投的广告才会多起来，媒体的收入也就会多起来。可这样的新闻导向在令消费者、投资者更加盲目的同时也推高了房价。可以毫不夸张地说，新闻媒体的非理性新闻导向，令民众失去理性，于是乎，民众在盲目心态驱使下将几代人的积蓄换成房子。

七、银行因一己之利，向地产商、炒房客大量发放甚至不惜违规发放贷款，令民众觉得房价难以下跌。在房价处上升时期，无论是面向房产商还是面向个人的贷款，其收益都是可观的，故此，房贷一直被银行视为优质产品。于是乎，不正当贷款竞争、假按揭、违规放贷等丑行便充斥楼市。可以毫不夸张地说，银行对开发商在拿地及房产开发阶段发放贷款，对个人购房发放贷款都是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。银行向地产商、炒房客大量发放甚至不惜违规发放贷款，令民众觉得房价难以下跌，于是，大多数民众在仅能付出首付的情况下就投身买房大军。

八、政府对民众缺乏理性房屋消费观、房屋投资观教育和引导，令民众盲目地为高房价埋单。有人说居者有其屋是我们民族的传统，买房是必然的，在笔者看来这是非理性的想法，因为，居者有其屋并非是说一定要拥有产权房。大多数买房子的人都是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。向亲戚朋友借钱，特别是有的年轻人刚刚工作两三年凭什么买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。另外一个就是非理性的投资行为，今年的房产市场上，很多人尽管不懂房产，可看到别人买房子赚钱，自己也就进行房产投资。在房屋消费观、投资观方面，政府对民众的教育与引导严重缺失，令民众在高房价面前因无所适从而变得软弱，乖乖地将钱交给地产商。

综上，我们可以看出，地产利益集团太过强大，在高房价下民众不得不逆来顺受。尽管这是一件令人异常痛心的事，可我们不得不接受高房价盘剥善良民众的现实。尽管笔者和牛刀、时寒冰等有识之士经年累月向决策层提交房地产理性发展之策，向地产利益集团发出还利于民的善意呼唤，向民众发出理性进行房屋消费的善意劝解，可从实践来看收效甚微。

尽管如此，笔者始终相信，不久的将来，我们的政府，我们的党，我们的高层领导，一定会将民众的利益放在首位，一定会像打黑一样向高房价发出痛击。相信彼时，我们的民众将会以合理的价格买到自己想要的房子。而在这一天来临之前，笔者强烈建议民众别再为高房价埋单。

(吴其伦)

作者: 金银岛岛主 时间: 2009-12-28 22:07

美国是如何处理“钉子户”问题的

钉子户，是有中国特色的一个词。英语的意译是Nail house。

美国也有钉子户，名副其实的钉子户。像钉子一样，拔不掉。

在美国，私有财产是受到宪法第五修正案的保护的。开发商如果要拆迁，一定要给与合理赔偿。自然，这种赔偿都会高于房子的市值。比如，上海闵行潘女士的房子，480平方米，按1.5万1平方米来算，市值是720万，那么，合理赔偿应该高于这个数字，至少等于这个数字。根据中国新闻网的央视采访报道，给的赔偿是67万3千，这跟白吃白拿好像也相差不多了。

一般来说，如果法规和政策是讲理的，或者执法者没有滥用、绑架法规的话，民众都会通情达理的。赔偿如果高于市值，住户都会积极配合，不会狮子大开口。美国的开发商的利润大约为15%，你的开价若会吃掉其相当大的利润，开发商就撤了。因此，美国钉子户的故事鲜有所闻。极少，不等于没有。我曾在西雅图居住。那里就曾经发生过一个世界闻名的钉子户的故事。

西雅图有个老太，叫伊迪丝-梅斯菲尔德（Edith Macefield），生于1921年，1966年搬进了巴拉德（Ballard）西北46街的一个两层楼的小房子，有两个卧室。

2007年，开发商计划在那个地带建造商业楼，征地拆迁进行顺利。但到了老太这里，卡住了。老太的房子比她更老，108岁了。美国没有70年这一说，房子仍然可以居住。老太已经在这个设备齐全的舒适蜗居里住了40余年，对一切都很有感情了，不愿搬离。

“能够用钱解决的问题就不是大问题”。开发商一次又一次地提高赔偿金额，最高达到100万，超过市值好几倍。根据市值，老太的房子的地皮值12万，房子值8千。老太不为所动。英文西雅图时报闻讯采访她。她说，“我不想搬。我不需要钱。钱并不意味着一切。”（I don't want to move.I don't need the money.Money doesn't mean anything.）

老太没有请律师，没有写信到有关部门，没有上首都华盛顿讨个说法，更没有自己制造燃烧弹或以自焚抗议，只是对开发商说一个很简单的词“No”。

开发商无可奈何，只得修改图纸，商业大楼忍痛挖掉了老太的这一块地方。

这是一个特例，开发商极少碰到的特例，是个无法用钱解决的大问题。开发商碰巧遇上一家钉子户，绝对不可能动用推土机强行拆除，只能绕着走。

据西雅图时报报道，老太从小就很固执，开发商好像很理解这种固执。工程项目的最高总监巴里-马丁甚至关心起老太的生活。老太孤身一人，唯一的儿子早在13岁时就死于脑膜炎。人们也不知道她已去世的丈夫的情况。她很坚决地挡回此类问题，“不要问”。马丁得知老太行走不便，就开车送她去做头发，去看病。他确保她有食品，去为她买杂货，为她去拿处方药，为她做晚饭。开工了，他对工人说，要像对外婆一样对待她。

2008年6月15日，86岁的老太因胰腺癌离开人世，离开了她固守的房子。那一天，那房子依然是她的房子。

老太去世后，媒体披露了她的遗嘱：她将房子遗赠给了马丁，以感谢他在开工期间对她体现出来的友谊。

（姚鸿恩）

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作者: 金银岛岛主 时间: 2010-1-6 07:43

房地产泡沫破灭三大定理

中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是，为什么房价到现在为止还是一路上扬？

出于对读者的信托责任，我必须承认，包括经济学家、财经作家、分析师在内的所有靠经济分析和评论吃饭的人，最不擅长做的事情就是做预测。实际上，经济分析只能告诉民众过去和现在经济这样运行的原因，只能告诉民众未来经济向上或向下的原因，而不能明确地告诉民众：到底是会向上还是向下。

因此，接下来我只打算从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手，来分析房地产泡沫如要破灭必须具备的条件。在笔者看来，导致中国高房价的根子在于地方政府炒地、游资炒房以及强大的有效需求。

我们先来看看地方政府炒地的问题。

2009年的中央经济工作会议虽对楼市并未过多提及，但12月以来，营业税优惠取消、“国四条”颁布、土地收首付款50%、加强处置闲置土地，这一系列调控措施密集出台显示，央调控房价的决心是坚定的。但从已出台的政策看，并未触及中央和地方财政制度的问题。

已经出台的或即将出台的有关土地政策，不能解决中央与地方的财权和事权的划分，那么从根本上就无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中这所有的问题。这就是近期地王频现的原因。

因此，笔者得出的房地产泡沫破灭第一定理是：只有当中央政府开始启动财政制度改革，并试图通过此改革来提高地方政府非土地财政收入的比重时，房地产价格才具备持续下行的可能。

接下来，我们来分析可能导致房地产泡沫破灭的资金链问题。

严格地说，过去的十多年，中国的货币政策虽一直强调“适度宽松”这个概念，但从货币供给的现实来看，至少有2/3的时间，中国的货币政策都处于宽松或极度宽松的状态。

而造成这一问题的根源则是，固定资产投资占GDP比重畸高。为了保证年年8%以上的增长，不惜以银行信贷支撑增长，是每次遇到危机时不得不采取的策略。2009年就是最好的例证。而至今，尚未看到信贷收紧的迹象。

由此，我们可以得出的房地产泡沫破灭第二定理是：只有当过度依赖投资的增长模式开始发生真正转变，货币政策进入较为紧缩的周期，房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。

最后我们试着从有效需求的角度来导出第三定理。

本文所指的房地产有效需求，我将其定义为住房的真实需求和投机需求，这两大需求也是导致房价暴涨的因素。

由于我国正处于城市化的中间段，大量人口流入城市工作和生活是不争的事实，因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比已达到10倍以上时，真实需求纵使存在着一定的刚性，也已不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来，就只能主要依靠投机需求支撑了。

所以说，中国的房地产市场已经进入到击鼓传花的游戏中。正如经济学家何帆所言：“你如果现在再去买房，唯一能从中赚钱的办法就是，找到一个比你胆子更大的人，让他接你的下一棒。”

据此，笔者以为房地产泡沫破灭的第三定理是：当大量炒房者找不到下一个买家的时候，并且房价也进入到涨势最为凌厉的阶段时，意味着击鼓传花的游戏行将结束，房地产泡沫也进入了破灭的阶段。

因此，当某天清晨，你打开新浪、网易首页时，映入你眼帘的是，中国财政体制进行大变革，或是银行系统严格限制房地产相关贷款，或是统计局公布的数据显示投资GDP比重已降至40%以下时，那么很可能，我们要迎接房地产泡沫破灭的到来了。

(作者系中国人保资产研究部客座研究员)

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-2-8 17:25

中国与世界仅隔着一条下水道

旧城改造这四个字，早已让人耳熟能详。

所谓旧城改造，就是原来的规划不合理了，原有的建筑陈旧了，把原来的建筑拆掉，重新规划、设计和建设。旧城改造一直被各地作为推动GDP增长的一个重要推动力量，而很少认识到其对财富的巨大消耗和浪费。

等走出国门，我才知道，旧城改造是中国特有的，在西方世界很少有这种说法。这个问题讨论起来很复杂，那么，就不妨从下水道说起吧。

即使没有出过国，在西方的电影中也常看到这样的镜头：几个人并排走在下水道里，不管是为了逃命，还是为了追凶，人家的下水道宽敞得令人瞠目。如果再深究一下，那些下水道是100多年前，甚至200多年前修建的。一次性投入，让后代子孙受益，世代发挥着美化城市环境的功能。

再看看我们的下水道。莫说钻人，一头猪如果不幸跑到了下水道，结局也恐怕会很悲惨。我们的下水道狭小不用说，施工质量也难有保障。于是，三天两头挖开修，疏通堵塞。下水道每修一次，GDP就增长一次，而财富却在悄无声息中被损耗，当然，城市的运行效率也大大降低。西方国家修下水道，一劳永逸，此后虽然再也不能在拉动GDP增长方面做贡献，却在悄无声息中，节约着巨额财富，提升着城市的运行效率，提升着人们的生活质量。

这样看来，中国与世界之间其实隔着一条下水道。

一条下水道，不仅体现着规划着眼点的远近差异，也体现着对GDP和财富态度的差异。

走在西方古老街道上，有时候感觉到宛如行在梦境中。旧城也是特色，丰富的文化沉淀和精神内涵，让旧城有着令人肃然起敬的威严和美丽。那样的旧城需要的不是改造，甚至也不是保护，而是听任其顺其自然地存在，犹如对待阳光和空气的态度。

这一点，恰是我们所缺乏的。

我们长期以来，重GDP增长而轻财富的积累，重短期的奢华而忽略长久的规划。虽然，旧城不断被新城取代，但人们的归宿感却在降低，因为，伴随着旧城的消失，原有的文化沉淀不复存在，原来辛辛苦苦创造的财富也灰飞烟灭。

我们为什么不能以百年的眼光来规划我们的城市呢？

越是每天忙着拆了建、建了拆的地方，GDP增长越快，政绩越突出，一举多得。但这样的地方，百姓幸福指数往往很低。

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-2-23 21:08

警惕中国经济误入房地产“地雷阵”

中国的住房政策和房地产市场的导向，似乎又到了一个转折的关键点。2009年全国众多大中城市房价40%-50%的暴涨，不仅使开发商从来没有像今天这样被越来越多的民众视为“人民公敌”，而且也使现有的中国房改政从来没有人像今天这样受到社会广泛的质疑。不仅再次房改的呼声日盛，而且在此前召开的不少地方两会上，也纷纷传出众多地方政府将“强化政府职能”和“扩大保障房建设”，以减少和改变开发商对房地产市场的垄断。

由媒体进行的一项旨在把“百姓的声音更好地传递”到全国两会的“最关注的十大热点调查”，很能说明公众对当今房市现状的不满程度。网民对当前房地产市场的不满（调控房价和依法拆迁），加起来甚至远超过中国社会反映最强烈的“反腐倡廉”和“贫富差距”。实际上，公众的这种不满，也早已传导到中国的最高层。去年12月中旬以来国务院下发的一道道调控房市的“令箭”，从某种程度上来说，更像是总理温家宝将在全国两会“政府工作报告”中，就房地产市场给公众“一个说法”拉开序幕。

可以说，目前又到了一个中国住房政策博弈的“关键点”。在这样的“敏感期”，平时十分擅长操控媒体舆论，甚至对政府房地产政策经常发挥“决定性影响”开发商集团，当然不会“袖手旁观”。据说，一位有名的房地产商最近曾表示：要保八就不能把GDP打下去，要提高GDP就必须稳住高价房的房地产市场，继续提高房价。

他的话其实代表了许多房地产商的观点，就是认为只有高房价才能支撑房地产市场，才能有GDP和中国经济的“保增长”，才能有更多人的就业。这样的观点，在今天的中国，似乎已成了“定论”。

但是，把“高房价才能提高GDP”这样的观点，作为中国经济发展“不容质疑”的“定论”（甚至成了“定律”），本身就缺少基本的科学论证。房地产利益链上的“官商同盟”把“房价下跌导致经济下滑”的“理论”灌输推销给社会，千方百计使之成为一种“定向”的“惯性思维”，是“屁股指挥脑袋”的特殊利益使然。但这样的“定论”是真是假，高房价，究竟是中国经济发展的“功臣”，还是“祸首”，总得有人对它“刨根究底”。

可能有人会举出一系列数据，“证明”高房价下房地产市场这几年得到高速发展。但是，如果把它放到整个中国经济和社会高速发展的“大环境”下，特别是全球单一国家和历史上规模最大的城市化发展的“大背景”下进行分析研究，得到的结论就完全相反了。

住房消费和汽车消费不是一回事众所周知，自从本世纪开始进入“初步小康”后，住房和汽车就成了当今中国人最主要的两大消费。这里，我们不妨通过分析和比较汽车（对大众消费来说，主要是轿车及乘用车）和住房（对居民来说，就是商品住房）这两者不同的市场发展轨迹，以及不同消费属性及特点，来深究高房价对经济发展的功过得失。

我们以最近5年（2005年—2009年）全国城镇商品住房的发展和轿车（及乘用车）市场的发展速度和规模，来做一个客观公正的比较，看看究竟可以得出什么样的结论。

根据中国国家统计局公布的中国统计年鉴，2005年，中国城镇一共销售了商品住房49587.83万平方米。而到了2009年，房地产市场每年销售的商品住房又增长到多少呢？中国国家统计局上月只公布了“商品住宅销售面积增长43.9%”。根据中国国家统计局公布的2008年统计年报上商品住宅销售面积55886 万平方米计算，2009年全国城镇房地产市场上的商品住房销售总面积为80420万平方米。和2005年相比，中国房地产市场的商品住房年销售量5年增长了62%。如果不算上2009年由于通胀预期引发的炒房投机猛增的因素，到2008年4年时间，年商品住房的销售量仅仅增长了12.7%。

与此同时，中国的轿车（乘用车）的市场发展又是怎样的呢？根据中国汽车工业协会提供的统计数据，“2005年中国基本型乘用车(轿车)销售278.74万辆”。而到了2009年，工信部提供的“2009年汽车工业经济运行报告”表明，当年中国乘用车产销销售量已高达1033.13万辆。和5年前的2005年全年的销售量相比，增长的幅度，高达270%多。

同样是作为中国民众“小康”后升级换代的两大消费，为什么轿车及乘用车的市场增幅，比同期房地产市场商品住房销售的增幅要高出4倍多（如果以2008年做比较，要高出10多倍以上）？是因为这两大消费品的属性和特点不同，才造成如此的结果吗？仔细分析一下，这两者的消费属性确实不同，但不同的特点导致的结果应该恰恰相反。

和汽车消费相比，住房是生活的基本保障，是人生存的必需品。住房消费水平及居住福利实现的如何，从根本上来说，也反映了居住生存这个基本人权的好坏。住房消费作为“衣食住行”中的重要一环，绝不是可有可无的“弹性消费”，也不是像开发商所讲的“鱼翅”般的“奢侈品消费”，而是生存必须的刚性需求和刚性消费。而轿车消费则相反，它只是一种改善行走的生活工具。买与不买，危及不了人的基本生存条件和环境。正是这种“可有可无”，使汽车市场呈现极大的“弹性需求”和“弹性消费”特色。

按照基本的经济常识，在经济发展和生活水平提高创造了消费升级的空间后，刚性需求和消费增长，一定会比弹性需求和消费增长要来得快得多。但为什么在中国这5年的发展中，恰恰出现了相反的情况？是中国城镇居民原有的住房水平的已经较高，“提升”的空间有限？非也。目前中国城镇居民真实的住房水平是：人均住房面积只有17—18平方米，仅仅是“全面住房小康标准”的一半此外；在中国城镇的所有居民中，无房户高达四成。除此以外，城市化的发展，也使得中国这5年的城镇人口总量，增加了6000万人左右。可以说，中国城镇的住房消费市场“空间极大”。

按照国际上房地产市场发展的规律，住宅产业及住房消费有两个发展的高峰期。一是在人均住房面积达到35平方米（户均约为100平方米）之前，国民对改善住房有着极高的刚性需求；二是当一个国家和地区的人均收入达到1000－3000美元的区间时，普通居民对改善住房的欲望也将会出现爆发性的增长。2005年至2009年，中国正好处在这两个住房需求和发展高峰的双重区间（根据中国统计年鉴：中国“农村人均住房面积”由2001年的25.7平方米提高到2007年的31.6平方米）。但是，尽管有如此大的“发展空间”和难得的住房消费规律性的“双重高峰”，中国城镇居民的住房水平基本上一直在人均17—18平方米左右裹足不前，房地产市场商品住房的销售量也远远未达到应有的规模和水平。而与此成鲜明对比的是，同为升级换代、但却是“弹性需求”的轿车消费的发展，却出现了超过商品住房几倍到十几倍的发展增幅。

究竟是什么原因，使住房和汽车这两大消费市场，“刚性的需求”没爆发起来，“弹性的消费”反而突飞猛进呢？一个最重要的因素，就是这两大消费品市场完全不同的“价格杠杆作用”。

熟知中国轿车市场价格变化历史人都知道，这几年中国的轿车的价格是“一落千丈”。拿最早打入中国市场的桑塔纳来说，当年一部售价高达16—18万元的“普桑”，现在的标价已跌到了七八万元。而且整个中国的汽车市场都是车型越来越好，价格越来越低。有些高档的国际品牌的乘用车，几年时间的售价就下降了近半。可以说，正是由于轿车市场价格的走低及“低价车”的普及，才使得中国的轿车消费呈现持续的超高速发展，一举拿下世界的销量第一。

但房地产市场的商品房价，却在这几年出现了令人难以置信的暴涨。尽管国家统计局等官方材料显示，全国商品住宅的平均销售价格从2005年的每平方米2937上涨到2009年的4600多元，5年“只上涨”了60%左右，但实际上，全国众多大中城市的房价这五年上涨，一般都在一倍到两倍甚至更高。如此疯涨的“高价房”，造成的结果，就是85%的城镇居民买不起房地产市场提供的商品住房。原本的“刚性需求”和“发展的高峰期”，就这样被高价房所“消灭”。房市和车市价格上的一升一降，使两者之间的比价关系也出现了惊人的变化。过去，人们买一部车的价钱，可以到市场上买到好几套住房。现在，人们只要卖出一套大城市比较体面的住房，就可以买得到十几、甚至几十部的普通轿车。

房地产“地雷”值得警惕从以上的分析和比较中人们不难看出，高房价不仅没有给GDP的提高带来住宅产业应有的贡献，反而由于它大大制约了城镇居民正常的住房消费，导致房地产对国民经济发展的“支柱作用”也大大弱化。高房价，究竟是中国经济发展的功臣还是祸首，到此就一目了然了。

但是，有一笔账还需要我们来细细算算：高房价对国民经济的破坏作用究竟有多大？我们知道，按照建设小康社会的纲要和要求，到今年中国城镇居民就应该实现人均住房面积30平方米的“初步住房小康”标准。按照这个发展要求，到2009年底全国城镇居民的人均住房面积就应该达到29平方米，全国城镇现有的住房总面积就应该达到180亿多平方米。但根据国家统计局和住房建设部的统计资料和对08至09两年的推算（两年城镇新建住宅面积合计以14亿平方米计算），到2009年底，全国城镇的住房总面积仅仅只有113.33亿平方米。这比国家制定的“小康住房”要求，少了66.67亿平方米。而根据统计和推算，从1999—2009这11年间，全国城镇住宅新增竣工面积也仅仅达到了67.79亿平方米。

这就告诉我们，由于高房价的制约，全国城镇供应的新建住房，整整比“住房小康”设想的总量少了一半（如果扣除非市场化供应的住房因素，这个比例还要大得多）。把2005年全国商品住房平均每平方米3000元的价格作为中间价计算，就相当于高房价使中国这些年失去了20万亿元应有的住房消费。这些损失的GDP，已远远超过2005年的全国国内生产总值（比当年全国的GDP还高出近2万亿元）。

其实，高房价已经严重压抑了住房消费及中国经济的正常发展。房价的不断疯涨，也使得房地产市场成了投机者和炒房客的最大赌场，中国式的次贷危机“呼之欲出”。此外，高房价导致的两极分化和贫富不均，也大大拉低了社会的消费率，使得中国的经济发展形成愈加“坡脚”的结构性缺陷。这些，都为未来的中国经济发展，埋下了危险的“地雷阵”。

问题是，我们今天究竟要做“起雷”的工兵，还是“埋雷”的政客。

（沈晓杰）

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-3-10 13:53

黄孟复“雷倒”任志强

华远房地产公司老总任志强近年来在房价问题上屡有“雷人”之语，也因而成了不少“蜗居”一族的眼中钉。然而强中自有强中手，在各路人士趁着“两会”召开的机会热议房价之际，一向给人四平八稳印象的全国工商联主席黄孟复突然语出惊人，他的房价论恐怕连任志强也要被雷倒。

黄孟复说，北京房价两万还是三万，对普通老百姓来说根本就没有痛苦。两万我买不起，涨到三万我还是买不起。这样跟普通老百姓根本就没有关系。除非降到3000元，可能吗？黄孟复这番话背后的意思是，北京现在的房子根本就不是普通老百姓该买的，他们应该在租来的房子里“有尊严的生活”，而不应该背负巨债当“房奴”。任志强这些年来虽然在房价问题上屡犯众怒，但让普通老百姓干脆断了买房子梦的话恐怕还没说过，黄先生这番话的雷人指数，足以让任总甘拜下风。

但各位读者请别误会，笔者并不准备调转炮口专轰黄孟复，相反，我认为他的话很有几分道理。北京现在新售商品房的开盘均价已经超过了每平米两万元，用黄先生的标准来衡量，房价只要不大跌，它就是涨到天边上也与普通百姓无关了。既然老百姓完全可以用不太离谱的价格租房过上“有尊严的生活”，为什么还要被住房问题搞得这么痛苦呢？在笔者看来，任志强等房地产业内人士的忽悠难辞其咎。任老总曾说：电视上都播了，天津、广东的农民工通过努力在北京买了房、结了婚，连农民工都买得起房，你为什么买不起呢？在这番义正词严的质问下，北京租房市民仅存的一点尊严感恐怕也会化作乌有，痛苦指数急剧攀升。

而黄孟复的话实际上是戳破了任志强“们”给普通老百姓编织的购房梦，明确告诉他们：你们真的买不起现在的房，现在的商品房产、供、销、购一条龙游戏里，已经根本没有你们合理的位置，强插进去只有挨宰、为“奴”，完全体验不到有产者的尊严。试想，如果真正有刚性住房需求的普通老百姓都听了黄孟复的话，不再做买房梦了，光凭炒房客的那些投机性需求还能把房价保持在任志强等人眼里的“合理价位”吗？现在的房地产游戏还玩得下去吗？这恐怕正是黄孟复一席话足以“雷倒”任志强的原因所在。

其实说句公道话，任志强这样的“老总”在中国房地产业当前的敛钱游戏里也不过是个马前卒。任志强就曾说过，现在房价有50%是政府的土地出让金；重庆市政协副主席陈万志则算了一笔账：现阶段涉及房地产的税费占到房地产价格的30%-40%。照此算下来，你买一套房子，80%-90%的购房款实际上都进了政府的腰包。

中国住房和城乡建设部部长姜伟新在“两会”期间明确承认，土地价格和房价的上涨确实带动了地方政府财政收入的增加。中国朝野现在对地方政府的债务日益感到担忧，其实，只要地方政府能继续把土地出让价保持在高位，其投资建设的各种公共工程项目便能维持高市值，它们作为银行贷款抵押品的价值便不会缩水，国有银行向地方政府融资机构大量放贷所蕴藏的坏账风险便只存在于理论上。

由此可见，如果普通老百姓真听了黄孟复的话放弃“购房梦”，将对政府财政收入和银行体系造成多么大的冲击，从这个意义上说，黄孟复这番话“雷倒”的又岂止是一个任志强？

（本文作者刘罡是《华尔街日报》中文网编辑兼专栏撰稿人。）

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-3-10 20:46

日本经济：被消失的20年

凌晨5点，松下赤西仁还在日本一家便利店忙碌着，这个83岁的老人现在是这家便利店的夜班工人。“只有夜班工人的工资才会高。现在我每天可以挣到大概80美元。”松下赤西仁如此辛劳挣钱全都是为了偿还房屋的贷款。上世纪90年代初，日本楼市泡沫破裂后，他已经做了近20年的“房奴”。他的遭遇也成了日本楼市泡沫破裂后近20年来经济发展的缩影。

20年过去了，日本经济仍始终徘徊于潜在增长水平之下。

一半信贷流入地产

日本从二战后的满目疮痍，逐步进入到经济增长平均10%的高速发展时期后，强劲出口所造成巨额外贸顺差，成为了西方国家的“心头病”。

1985年，《广场协议》生效，日元兑美元在一年间升值近100%，为了出口持续拉动增长，日本政府开始大幅降息，扩大企业贷款。2年时间，日本央行利率连降9次，下调幅度达到6%，直至2.5%。一时间社会上充斥了大量的流动性。

“当时的日本，企业手里有大量的外汇余额，银行又有无数的钱希望贷给企业，但企业发展速度根本无法消化掉如此多的资金，投资房地产就成为了企业的新经济增长点。”从事私募投资的日本朝晨株式会社北京代表处负责人池田兵回忆说，“日本只对利润征税的税收政策也助长了企业无限狂热的迷恋上了投资房地产。”

在日本企业的全情投入和日本媒体“日本什么都可以制造，唯独土地不可以制造”的鼓动下，日本投入到了全民炒房产的热浪中。日本房地产泡沫开始膨胀。

“那个时候对于投资者来说真是一段美好的时光，所有的企业家，所有的市民谈论的已经不再是创新和工作，而是买房。”池田兵说。

在这种令人躁狂的氛围下，神话诞生了，日本东京帝国广场，一平方英里的土地价格居然超过了整个加利福尼亚的价格，一个日本东京的地价可以相抵美国全国的地价，一个日本的房价可以买4个美国。

与房地产价格飙升相对应的是，从1985-1989年，日本银行业128万亿日元新增贷款中有50%流向了房地产。

然而，神话毕竟是神话，最终美国人没有看到如《日本正在购买美国》一书中所描述的，日元在华尔街狂欢，但日本人却看到了自己的房地产泡沫破灭。

加息刺破泡沫

1989年，暴涨的土地价格开始无限逼近警戒线。按照国际惯例，购房者工资收入与所购住宅价格之比不能低于1∶5，这一比例早已被超越，在日本东京，这一比例是10倍甚至20倍。

难以负担的高房价揭穿了日本房地产刚性需求的谎言，房地产投资开始止步不前。

同年12月17日，三重野康出任日本银行总裁，8天后，便推出了所谓的“电极疗法”。短短4个月内，3次提升央行向商业银行放贷的利率，最终利率高达6%，在房地产市场已经“流窜”了4年的流动性被关闸，房地产价格开始大幅跳水。

祸不单行，就在日本内部实行收紧政策的同时，1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油价格的暴涨急速提高了日本另一经济支柱——出口业的成本。

曾经给了日本人无限荣耀的房地产泡沫最终也导致了日本经济的大崩溃，而这次崩溃也让日本元气大伤，在随后的1997年亚洲金融危机，2008年全球金融危机面前只能疲于应付。

截止到2009年年底，日本房地产价格都还没有恢复到1989年的六分之一。“面对中国目前如此繁荣的房地产业，我总有一种似曾相识的感觉。”池田兵在谈及中国房地产情况时有些玩笑地说。

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-3-20 14:44

央企地王背后的闹剧和悲剧

李敖曾说过，恋爱是喜剧，结婚是悲剧，离婚是闹剧。央企和地王的结合就像是一场悲剧，不仅是房地产市场的悲剧，也是国有企业改革方向迷失的悲剧。中国政府相关部门或许已经意识到了悲剧的诞生，3月18日，国资委召开新闻发布会表示，以房地产为主业的16家央企要带头执行国家法律法规和有关政策，而不以房地产为主业的78家中央企业在完成企业自有土地开发和已实施项目等后要退出房地产业务。

目前，国资委管辖下的中央企业有127家，如果国资委的禁令完全生效，意味着其中60%的央企将受到波及。像离婚一样，央企和地王的分离，或者说与房地产的分离，注定是一场没完没了的闹剧。

其实，闹剧已经在上演。在去年9-11月份，国资委已经对疯狂拿地的央企先后召集了三次“警示会”，暗示央企不要争当地王，但效果并不明显。比如，12月初，央企中国建筑的子公司中建国际就以48亿元的总价一口气拿下了北京奥体南的三个地块，平均楼面价格接近20000元/平米。

今年1月份国务院出台的房地产调控 “国11条”明确表示“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，但在两会刚刚结束后，央企地王便集中爆发。3月15日这一天，北京便诞生了三个地王，而且中标公司背后都有央企背景，其中包括中信集团、中国人寿、中国远洋和中国兵器，在竞拍过程中还出现了中国烟草旗下地产公司的身影。这也触发了3月18日国资委禁令的出台，但该禁令的实际效果恐怕要打一些折扣，这也意味着国资委和部分央企之间注定上演“猫和老鼠”般的闹剧。

首先站出来挑战国资委的就有78家央企之列的中远国际。3月15日，由中远国际持股16.85%的远洋地产拿下了北京大望京村地块。但今年1月初，中国人寿取代了中远国际成为远洋地产第一大股东，而中国人寿作为金融国企并不受国资委直接管辖。目前的问题在于，作为远洋地产的第二大股东，中远国际未来是否需要转持其所持有的远洋地产股份，全面撤出房地产业务？

国资委的表态是“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，在完成阶段性任务后有序退出”，但远洋地产在给投资者的公告中则表示，远洋地产股权结构将保持稳定。中远国际副总经理张家仪也表示，保持在远洋地产的持股不变，她还称，中远国际只是参股一家地产公司，因此不应将看作在从事地产业经营。由此可见，未来对于央企参股而非控股房地产公司时是否要退出，或许需要国资委出台更加细化的方案。

此外，国有企业多头管理的现象依然存在，许多央企并不归国资委管辖。比如中国烟草就不在国资委管辖之列，而是由国家烟草专卖局另行管理。而且，许多部委和部级社会团体组织、事业单位下属企业，以及地方国有企业等都不在国资委直接管辖之列。如果这些企业依然开展房地产业务，国资委将无能为力。

进入和退出房地产业务都涉及到利益的博弈，这会让国资委等部门焦头烂额。比如，即便在16家以房地产为主业的央企中，也有中国中化集团、中粮集团和中国五矿集团等看起来略显不务正业的，未来会不会有更多的央企谋求进入以房地产为主业的央企阵营？这或许又是一场群雄逐鹿的闹剧。

如果缺乏明确的思路和铁腕的政策，不能有效遏制部分央企和房地产千丝万缕的联系，这场闹剧终将变成一场悲剧。对于房地产市场本身来说，虽然国资委认为2009年，所有中央企业房地产业务销售收入仅约占全国商品房销售收入的5%，房屋销售面积也只占全国商品房销售面积的3%，比例看似不高，但央企依靠便利的行政和金融资源轮番成为地王，毕竟是一种国进民退，是对民营企业一种不公平的挤压。而且还会带来不良的标杆作用，既助推周围的地价和房价，又给中央政府的房地产调控泼了冷水，带来悲剧的预期。

更令人揪心的是，央企无孔不入的逐利行为给国有企业改革埋下了悲剧的伏笔。最近几年，对于国有企业改革，官方和民间出现了截然不同的评价，官方认为成绩很大，因为通过国有企业的兼并和重组，提高了国有企业的竞争力，相比改革前国有企业的大面积亏损，现在是大面积盈利；但民间则认为问题很多，因为国有企业的盈利是建立在与民争利的背景下的，特别是石油石化、电信和电力等垄断型国有企业。值得一提的是，对于民间的批评，国有企业感觉很冤枉，在两会期间，就有国企政协委员认为“国有企业未受到应有的尊重”。

其实，国有企业就是要面对民众的批评和监督，对于国有企业的评价绝不仅仅是企业效率和竞争力等市场层面的评价，还需要接受真正的所有者──人民的评价。而且，上缴税收和赚取利润并不是国有企业存在的全部理由，如果仅仅局限于此，和民营企业就没什么区别，更何况国有企业上缴给国资委的分红还十分微薄，用于社会保障等公共支出的部分更是微不足道。

做大做强并不是国有企业改革的终点，国有企业的强大不能建立在恶化经济生态的基础上，国有企业要守好自己的田地，像房地产市场就不需要国有企业过多介入。如果以央企为代表的国有企业依然在各行各业长袖善舞，如果国有企业和政府机关依然是最受人羡慕的工作场所，那么这不仅是国有企业改革的悲剧，也是中国市场化改革的悲剧。

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-3-23 19:56

钉子户曝光官员劝拆录音：我们为什么在全世界最牛逼

瞭望东方周刊

天津宁河县芦台镇，两台挖掘机不知疲倦地挥舞着巨大的铁爪。瓦砾堆中，中国银行的营业楼及家属楼（以下简称“中行楼”）像是一座孤岛。马路对面，一幢尚未竣工的大厦已拔地而起。进入3月，中行楼里的人们仓皇地张罗着搬离，政府给他们的期限是3月27日，到期不搬，就要强拆。

中行楼位于芦台镇最繁华的商业道上。3月12日，《瞭望东方周刊》记者在芦台镇的天意达房产了解到，这一地段的房子均价在每平米六七千元，有的甚至达到每平米8000元左右。

天津市宁河县东棘坨镇史庄中心小学的英语老师张熙玲眼看要成为钉子户，对此，她说自己早有准备。

2009年10月底，这名普通的小学老师第一次见到自己的最高领导——宁河县教育局局长于志怀。对方造访的目的很明确，劝其拆迁。从那天起，张熙玲陆续见到了“更大的官儿”，副县长杨霞、县土地整理中心主任宋连起、县教育局党委书记刘广宝等，这些人和她谈过20多次话。几次谈话后，张熙玲多了个心眼。她跑到镇上买了支录音笔，悄悄录下了每次谈话的内容，并从被通知拆迁那天起，养成了记日记的习惯。“万一我出个什么事，至少能把这些东西留给我的孩子。”张熙玲说着，喉咙就哽住了。

截至2010年3月16日，张熙玲仍未在拆迁协议上签字。

宁河县土地整理中心给出的补偿办法提到，现金补偿标准是每平方米4900元左右，此外，拆迁户也可以选择按1∶1.1的面积比例回迁。30个月的过渡期中，政府会给每户每月800元的临时安置补助费。

补偿方案公布之初，就遭到了拆迁户们的一致指责。2009年11月上旬，拆迁户们联合致信宁河县领导，指出:一、返迁比例至少要1∶1.8，因为对面南小区的旧楼房拆迁都按1∶1.5比例；二、装修费不得少于10万元。他们在信上称，这是参照塘沽区东沽、西沽住宅楼拆迁时，每平米补贴500元的做法；三、免除每户800元租房费，希望政府能在附近的光明区或幸福小区为他们租同等条件的楼房。

宁河县土地整理中心主任宋连起告诉记者，这次拆迁，政府已经做到仁至义尽了，“1∶1.1的回迁比例完全符合国家标准，另外，我们还要给他们装修费。这些方案已经很优厚了。”

录下官员语录

从2009年10月20日到30日的短短10天内，就有四拨人来做张熙玲的工作。10月30日，宁河县教育局局长于志怀亲自到学校找张熙玲谈拆迁事宜。

2009年11月9日，张熙玲正在改期中考试的卷子。东棘坨镇总校长郑恩东、史庄中心小学校长李振立到办公室找她，宣布了教育局的一个通知:“从现在开始，对张熙玲老师实行停课处理，学校的一切事情由校长安排。”停课的一个星期中，仍有人在继续做张熙玲的工作。

张熙玲向记者提供的一份录音资料显示，东棘坨镇总校长郑恩东告诉她，11月12日是个“分水岭”。如果在这个日期之前签了字，县里会有一些优惠政策。

在这一次谈话的录音中，郑恩东苦口婆心地劝张熙玲，“荣（建勋）书记是这样说的，只要在不违法的情况下，教育局拿出什么手段，县里都支持。好多中央的指令到省市级都走样，何况在这儿，现在区县级领导是太上皇。”见张熙玲不为所动，郑恩东有点儿急了，“你哪顶得过县里？那是谁的天？你的天？那就是人家的天。”3月16日，记者拿这段话向郑恩东进行核实，对方矢口否认，“她属于胡编，胡编乱造，没那回事！”

在对张熙玲做了几次劝导工作后，宁河县教育局局长于志怀有很长一段时间没有再出面，取而代之的是县教育局党委书记刘广宝。

2009年11月底，刘广宝第四次来到张熙玲家，这一次的谈话录音长达2小时45分钟。“在英国，你说不拆，任何人不敢拆你的。在中国，你说不拆，肯定把你拆了。我就这一句话，这就是我们为什么在全世界牛逼！”这次谈话中，刘广宝同时教育张熙宁，“凡是宁河县的公民，必须执行宁河县委、县政府制定的决策，或者说政策。在执行政策的角度上，你是政策的执行者，同样，教育局也是政策的执行者。”

之后的又一次谈话中，刘广宝举起了唐福珍的例子。“干啥啊？要点煤气罐啊？浇汽油啊？那才是笨蛋呢！浇了汽油将来你儿子谁管呢？你以为浇了汽油，荣书记就免职了？李县长就免职了？你浇了汽油，你儿子就缺了妈妈。你算过这账了吗？现在全国都在这儿摆着呢嘛，把谁处理了？处理了又到别的地方去了。”

刘广宝接受记者采访时表示，他确实拿英国和中国做过比较，但话并不是那么说的，“我想要表述的意思是，人家国外的私有财产，本人不同意，国家是不能拆的。咱们国家，在大县城规划的前提下，这些事，你该做不都得做嘛。当然，条件你可以谈。”

至于一些过激的话，刘广宝明确否认自己说过，“自焚的那个例子我倒是举过，但我不应该这样劝我的老师吗？我这是劝她珍爱生命、热爱生活。”

“胡萝卜”和“大棒”

刘广宝曾用“胡萝卜”和“大棒”打过比方。他认为，在说服工作中，如果递过去的胡萝卜不吃，大棒就该下来了。

宁河县土地整理中心主任宋连起透露，截至3月15日，大约只有四五户拆迁户没有签字。

“如果有一半人都不肯签字，说明我们的方案有问题。如果只有四五户没签，那就说明这个方案是符合老百姓需求的。”土地整理中心的一位工作人员这样认为，“我们的主旨，就是不让百姓吃亏。”

拆迁户们之所以陆续签了字，据张熙玲了解，除了上面给的“大棒”之外，有人得到了不少“胡萝卜”，“有的人得到了生二胎的名额，县里还答应把他的儿子调到镇政府工作。还有人拿到了不少回迁房的房票，可以去卖，这又是一笔不小的收入。”

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-4-19 13:23

美媒：遏制房价先得放开京沪户籍

房价飞涨与遏制房价，这是目前中国社会最受关注的问题之一。温家宝总理日前接受新华社采访时表示，应对高房价的措施包括打击哄抬房价和囤地行为，也可能包括调整利率。还有民间人士认为，政府应下决心约束地方政府扩张和滥用“土地财政”的冲动。

美国《华尔街日报》刊文表示，这些办法都难以从根本上遏制房价的飞涨，原因很简单，推动中国城市房价上涨的最大动力是需求，无论是居住需求、投资需求还是投机需求。政府打击哄抬房价和囤地行为的力度如果足够大，当然短时间内可以起到明显抑制房价的作用，但问题是，如果房价骤然停止上涨甚至明显下跌，一方面可能导致大量贷款成为坏账，另一方面可能会造成消费和投资意愿衰退，这是中国经济无论如何承受不起的。

至于说通过改变地方财政过度依赖卖地收入的局面来遏制房价，恐怕也有缘木求鱼之嫌。如果卖地能获得巨额收入，就算地方政府的税收再充裕，它们也未必能忍住不吃放在嘴边的这块肥肉。

社会之所以对北京、上海和深圳等一线城市的房屋有旺盛需求，一个主要的原因是政府的政策资源过度向这些城市倾斜，并带动社会的经济资源过度向大城市聚集。而这些城市的一纸户口就成了享受这些资源的“特权证”。比如，两所中国顶尖大学北京大学和上海复旦大学每年新招收的学生中本地生源都在1/3以上，京沪本地户口学生的高考压力明显低于全国平均水平。正是因为类似种种附着在大城市户口上的特权，“解决进京户口”才能成为北京吸引高端人才进而吸引并留住高端企业的法宝。大量“高薪”企事业单位的留驻给城市的住房提供了刚性需求，而这种刚性需求又为投资和投机需求提供了安全网，这一投资安全性又会鼓励更多社会资金投入一线城市的房地产。

户籍制度改革的重大突破则会有效剥离附着在一线城市户口上的种种特权，显著减少大城市户口的“含金量”，降低这些城市对就业者和相关企业的吸引力，使他们更愿意迁往中小城市。这样，社会对一线城市住房的各类需求也会随之降低，这里的房价将得到遏制。

更重要的是，如果北京和上海的户籍制度改革能率先获得突破，将会对其他大中城市的户籍改革起到巨大的示范和带动作用，真正推动中小城市和城镇的发展，使中国的城市化走上更健康的轨道，从根本上抑制城市房价的过度上涨。

中国政府能遏制房价过快上涨吗?

中国国务院此番再一次出台“遏制房价过快上涨”新的政策举措，“恰好”选择在此轮房地产政策调控推行了整整4个月的“时间点”上；同时，这离今年全国两会闭会也整整只有1个月时间。

实际上，两会后中国的地产商不仅用“实际行动”对中国政府“抑制房价过快上涨”调控政策实现了“空前大反击”，而且更有人在舆论上向政府公开“宣战”。正是在这样的“背景”下，中国国务院不得不一改以往一年出台一次“促进房地产健康发展政策措施”的“通常做法”，在4个月的时间内又“研究部署”了第二轮的房市调控的政策措施。频率之快，创造了新的纪录。但翻阅一下中国政府刚出台的这第二轮“遏制房价过快上涨”举措，人们并不能找到决策层对上一轮房市调控“失效”的原因分析，同样也不得不担心，政府究竟有多大把握，在前一轮“调控失利” 的基础上，取得第二轮房市调控的成功。

有人说，前一轮房市调控的失利，源于中国开发商利益驱使下的“政治无知”。实际上，仔细阅读一下以今年两会“政府工作报告”有关房市调控内容为“终结版本”的第一轮房地产市场调控政策和举措，人们就会发现，开发商的狂妄和房价更猛烈的暴涨，恰恰是建立在对政府工作报告中房市调控内容“精准解读”的基础之上。了解这一点，也就知道为什么中国政府的房地产调控政策总是“铩羽而归”。

在“报告”中有关房市调控的300多字的论述中，“调控”的基调，就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。但是，在房地产调控的实际操作中，这样的“主旋律”就如同唱“空城计”。首先，由于从来没有人制定“过快”的标准，所以无论房价究竟涨了多少，不管是5%还是50%，都不会、也没有依据“被调控”。事实也证明如此。有谁看过楼盘房价每平方米一夜涨了数千元后，被主管的政府部门“鉴定”为“上涨过快”的呢。相反，当杭州一楼盘4小时疯涨15万后，作为政府主管部门的房管局一负责人却表示：“房产市场属于市场自由调控范畴，作为职能部门不便就此事发表意见”；其次，就是查明了开发商两三个月或更短时间内把房价抬高了50%，“过快上涨”无疑，政府部门似乎也无权管制开发商“自由定价权”。因为在现在的体制下，商品房价格是“完全放开”而又没多少法律法规可以制约的。最近，在北京、上海和南京等地的开发商，为了规避政府部门对“捂盘”的打击，故意大幅、甚至翻倍抬高房价，以“离奇高价”达到捂盘的目的。尽管如此，也没有见到任何房管或物价部门可以去“遏制”，因为政府主管部门自己还没有找到“遏制”的法律武器；第三，从字面上来理解，“抑制房价过快上涨”本身，同样也意味着政府允许房价可以“小步慢跑”。既然可以“跑”，为什么不“飞得更高”。因为在这个“竞赛场上”，本来就没有界定的标准和依据。所以，在即没有出台过“过快”的标准，更缺乏执法的依据情况下，“遏制房价过快上涨”只能是一张空头支票。更何况，提出“遏制房价过快上涨”本身，就脱离了中国房地产市场和住房矛盾的“基本国情”。众所周知，在中国大中城市的房价收入比已经超过20倍以上、城市中有85%的人买不起房的情况下，政府还一味奢谈“抑制房价过快上涨”，实在是一种“中国式”的黑色幽默。

实际上，相对于经过各种利益方博弈后形成的“政府工作报告”来说，温家宝总理在两会前和网民交流时承诺的“本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”的说法，不仅更能反映温家宝总理本人的意愿，而且也更顺乎民情民意。

除了房地产调控“主旋律”存在基本偏差外，在调控的着力点和重点对象上，中国政府的房地产政策似乎也打错了目标。在房地产市场上囤积居奇、捂盘抬价、人为制造“供应短缺”的，是占据市场垄断地位的开发商。由于个人合作建房、单位集资建房等在中国都属“违法违规”之列，再加上缺乏基本规模的住房保障，中国的房地产市场完全由开发商所操控。可以说，按照反垄断法和自由竞争的市场经济规范好开发商的市场行为，房地产市场的“中国病”就好了一半。但恰恰在政府出台的一系列房市调控的政策举措中，除了空谈市场监管，对违法违规和无良开发商的“调控”措施几乎是空白。是无“制裁”良方吗？似乎也不是。昨天就有中国的媒体透露，这几年由于“执法力度”欠缺，仅对开发商应征的土地增值税一项，就少征收2万多亿元。这也是“刺激”开发商疯狂抬高房价的“动力”之一。除此之外，如果中国政府可以像征收石油“暴利税”那样，开征房地产暴利税，客观上也可以大大打压开发商对暴利的追逐。

实际上，政策效应在一定程度上对中国房地产市场格局产生了根本性的影响。在去年两会上，在利益集团的压力之下，温家宝总理政府工作报告中，就被迫把“居者有其屋”用“住有所居”所替代。结果在中国，不仅群租、蜗居层出不穷，而且还“创新”般地出现了蚁族、洞族（在桥洞下）和箱族（住在集装箱里）

现在的问题是，沿着既有“套路”照葫芦画瓢的第二轮房地产调控政策，究竟有多大几率取得成功呢？

作者: 彩虹妹妹 时间: 2010-5-1 17:34

疯狂的房子，疯狂的中国的房子

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-5-17 08:28

中国人开始“全球炒房”

中国人来了！从日韩，到美欧、澳大利亚，金融风暴后哀鸿一片的房地产市场，纷纷感受到了携款而来、直奔房市的中国买房客的冲击力。据称，被近期调控楼市新政挤出来的，高达数千亿的投资资金中的一部分已经大举杀向了海外楼市。

日本：“被中国人买下”。日本电视台近期播出了一个中国人投资日本房地产的专题节目。节目发现，中国人相中的都是东京的高价位地段，比如商业区新宿、使馆区麻布，这都是普通日本人不敢问津的地方；在日本麻布地区，房价最低都在近400万元人民币以上，但中国受访者却说，“感觉上，日本房价要比中国便宜”；上月，专门为中国人开发的日本北海道17栋别墅迅速被中国人买光，开发商还预计建设500到1000栋，也都卖给中国人；日本房产经纪人称，日本房价现在跌到了20年来的最低点，相当于泡沫经济顶点时的1/8，精明的中国人显然是“抄底”来的。

澳大利亚：购房客户中有约30%来自中国。从去年4月到今年3月，澳大利亚房价上涨20%，是02年以来最大年增幅。一些中国买家的例子：一名中国女老板3月以近1.2亿元人民币的巨款买了墨尔本一套900平方米的高级公寓；一个持学生签证的中国女孩，完全不懂英语，在房产拍卖中只是不停地举手，结果以约合1143万元人民币的价格拍得一套三居室房产；不少在澳华人都通过抵押贷款购买了六七套住房，等房价上涨后再卖掉；悉尼一家房产中介说，最近一年多，他的购房客户中有约30%来自中国。该报称，目前中国为抑制房地产泡抹出台的一系列打压政策，将促使大量华人来澳买房。

韩国：集体购买济州岛度假屋。在五一小长假，一拨中国投资者在韩国掀起了买房小高潮。据报道，150多位上海投资者在济州岛一举买下价值1.83亿元人民币的58套度假屋，有人甚至用家人名义一次买了3套房；而该项目开发商称，今年还要再邀请五六批中国购房团。韩国《朝鲜日报》报道：“中国政府最近出台打压投机购房政策后，海外房地产市场逐渐成为中国人的新投资地。”

美国：去年已经有中国购房团前往美国抄底了。美国全国公共广播电台惊讶地表示，中国现在竟有这么多人能买得起洛杉矶或纽约的别墅，这对很多美国人来说是遥不可及的；在南加州圣迭戈市，许多工作稳定、有一定积蓄的华人家庭都在积极看房；在华人聚居的美国东岸纽约，华人始终是拥有房屋比例最高的族裔，并且由10年前的37.3%增至现在的46.7%；而有美国房地产商直接将生意场转到了中国。在北京4月的房产交易会上，美国的参展项目从去年的两个一下变为今年的8个州、20个城市众多项目。两天时间，美国一家地产公司位于加州的20套房子就卖出了17套；美国《商品在线》称，“中国人是最佳投资者，他们有雄厚的资金”。

加拿大：华人移民扎堆购房。收入、人口密度都明显低于美国的加拿大，房价却一路走高。在该国工资最低、失业率最高的大温哥华所在地卑诗省，以及受金融危机重创的制造业基地安大略省大多伦多地区，楼市都是全国表现最好的。因为这些地方是新一代华人投资移民扎堆的地方。在去年底加拿大改革移民规则，鼓励投资移民后，许多中国新移民手握巨资，直扑楼市；在卑诗省素里地区，一位韩裔金牌经纪人去年创下卖房记录，大多都是从韩裔业主流入华裔手中。

西班牙：中国买家几乎成了银行的“救星”。年初马德里的房价降了三四成。金融风暴让西班牙最牛的地产商纷纷破产，大批还不起贷款的房子被银行收回。几乎每家银行都有至少1000套以上房子要出手。现在，马德里近郊的十几栋楼，一周内就被华人买走了6栋，接着，德国、法国、荷兰的华人也闻讯赶来，消化了其余的房子；西班牙《欧华报》称，去年一年，西班牙银行回收的抵押房，有几百套都卖给了中国人，一些移民聚居区的二手房甚至供不应求。

德国：政府希望中国人能来解救房地产。据了解，柏林、慕尼黑等地，中国人已出现了一个买房小高潮，大多数是投资商务型房产。

意大利：中国人是外国人购房比例中最高的，占三成。

迪拜：对温州炒房客已无力惊叹：年初至今，迪拜房价已下跌40%。数年前，当第一批温州人踏足迪拜房产市场时，当地人曾十分惊异，但如今面对抄底而来的温州炒房客，他们已无力惊叹了。一位温州商人说，“温州房价是每平方米6万元人民币，现在全球第一高楼哈里发塔每平方米才7万元人民币。为什么不买？”

英国：下一个投资热点：英国《金融时报》称，继温州商人2月迪拜购房之旅后，今年第二季度，他们还可能前往英国，“温州人通常每年都会前往全球房地产市场，进行两到三次这样的狂热投资。”

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-5-28 08:55

只是屁股决定脑袋？

5月23日，在上海主持复旦大学、上投摩根和经济观察报联合举办“宏观经济和地产迷局”的论坛上，来参加活动的大半是复旦大学管理学院地产总裁班的同学，对于地产走向的判断，台上嘉宾看法各异，暂且按下不表。

我好奇的是，处于风暴中心的地产界人士怎么想？

所以最后我对地产总裁班的同学们做了一个小测验——

我请认为今年三季度房价会涨的同学举手，结果没有1个人举手；

我请认为四季度房价会涨的同学举手，大约不到10位同学举手；

最后我问，认为明年房价会涨的同学举手，结果在座同学大半都举了手。

会后，有朋友说，这个结果正常，所谓“屁股决定脑袋”，身为地产界中人，他们不可能说房价要跌。这个评判听来也有道理，不过我还是觉得，仔细想想并不是那么简单。

认为房价会涨的不只是业内人士。

一个基本判断是，国家不会卯足了劲要把房价打下去。尤其是，当前欧元区经济动荡，欧盟是中国最大的贸易伙伴，如果欧元区二次探底，中国出口复苏进程就可能中断，这时候如果还继续打压房地产，甚至出台更加严厉的措施，地产业熄火，中国经济是否也会跟着走弱？如果有此担心，决策部门对房地产的态度就可能转变。

所以，这些圈内人认为房价会涨，不完全是自觉站位，多半还是出自对经济走势的一个基本判断。他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，真要搞死了房地产，经济也好不了。

温家宝总理不久前在天津考察时提示，要防止出现政策叠加效应，这几乎给上述担心提供了证据。此后各种预期政策将放松的论调不断出现，而本来就不大情愿下狠手的地方政府，这时候也似乎找到了温柔一刀的理由。高高地举起，轻轻地落下，势将成为未来地方落实新“国十条”后续政策的标准动作。

而在这样的判断下，房价大降的可能性就不存在。

从大局来看，成交量下降，顶多算是僵持。恒大降价为什么遮遮掩掩，其他开发商为什么闭口不谈降价？说破了，就是博弈还在继续，开发商没打算缴枪。如根据前述的小调查，做一个也许并不科学的判断，如果开发商都认定政策都将会逆转，那么撑下去就会成为惟一的选择。

换一种说法，谁撑得更久，谁就是赢家。

如果外部经济环境趋于稳定，中国对地产的调整就可能更为从容一些，出手可以更重，压力持续也会更久；

如果外部环境持续恶化，政策松手也很有可能。

前期执行的一系列政策延缓了需求的释放，如果政策松手，大家对房价的预期改变，房价涨也是自然的。

而这种尴尬的出现，很大原因也来自行政调控的目标无法确认——我们无法判断什么叫做房价调控收到效果，是跌10%合适，还是跌20%合适？

而市场调控本身是无法如此设定目标的。

如果我们无从判断这些，对于调控就是没有预期的，恐惧的时候一定放大恐惧，乐观的时候一定高估乐观。

问题在于，即便如此，开发商也不是最后的赢家。或者说，这样一场博弈没有赢家。

房价非理性上涨，结果一定是泡沫和泡沫的破灭，以及整个经济的宽幅调整。

而一旦政府调控失效，未来向控制局面必然会采取更加激烈的政策工具，这也只能导致这个市场更加波动。从2003年至今的政策演进，我们大体是可以看到这样的变化的。

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-7-12 07:54

一个因房子引发的国家悲剧

爱尔兰，一个曾经繁荣和充满希望的欧洲国家，从2008年起整个国家却经历了过山车般的变化，而一切都是由于房地产引发的悲剧。最重要的是，通过这个国家悲剧案例，中国有什么可以引以为鉴？

引入欧元之前，爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间，GDP年增长率达到了创纪录的9.6%（这个数据甚至大于中国的增长率）。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5%。如果仅仅比较1999-2007期间，爱尔兰GDP总量增加了60%，人均GDP增加了37%，远远大于它的同行。爱尔兰是名副其实的GDP大国。　　　

爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年，房地产业在GDP中的比重是5%，到2006年这一比重提高到10%（中国的数据是从10年前的3%提高到现在的14%）。2007年房地产业就业人数在总就业的比重也比1993年时翻一倍至13.3% 。房产价格居经合组织所有国家之冠（比较熟悉的英国房产也仅仅居于第二位），从1995年到2007年期间，新房价格增长至3.5 倍，二手房价格增长到3倍，房价对家庭年收入的比例也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林，这一数据为17（好象比中国略逊！）。爱尔兰GDP的增长主要得益于房产业的蓬勃和快速的发展。

2008年爱尔兰房产泡沫破灭，银行承受巨大损失，政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时跌23%，个人放贷量降低73%，房产业的投资萎缩40%。截至2010年底，爱尔兰GDP可能比高峰时萎缩14%。银行业受打击尤甚，资本缩减70%，至2010年整个银行业的损失可能高达350亿欧元，这个数字相当于爱尔兰年度GDP的20%。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保，该担保资产规模为4400亿欧元，为爱尔兰年度GDP的2.7倍，为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来巨大负担。即使排除担保银行所产生的负债，整个国家的债务也将从2007年占GDP的25%飙升到2011年占GDP的90%。因为生产萎缩和失业率上升，2009年政府收入减少11.6%，国家财政陷入赤字。

宽松的货币政策引发泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励了爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间，爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40%，到2008年这一数据飙升为300%。10年期间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀，资产总额占GDP的750%，而在其他国家，该数据仅为100%。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款是2000年全年贷款的140%，2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的货币刺激房价飙升，房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。

在奥地利学派看来，爱尔兰房产泡沫的产生和破灭是典型的因货币政策引发的经济周期。根据该学派的学说（该学派非主流经济学派），中央银行通过人为设定低于市场的利率来创造宽松的货币政策（注：中国央行更进一步，不但管理基准利率，还直接控制商业银行的利率。中国的利率不但长期低于市场利率，甚至低于通货膨胀率！真是前所未见！），创造大量信贷，由此带来的繁荣必定是虚假的和最终破灭。轻而易举可获得的钱（因为利率低于市场价格），导致过量投资（特别是房产业及其他资本项目的投资，比如中国），以及过度消费（因储蓄收益偏低，比如美国）。

另外，因为房产业的繁荣，爱尔兰政府在1997年至2007年期间均存在大量盈余，平均盈余占GDP的1.6%，而同期欧元区平均收支均为赤字，希腊政府的赤字甚至达到了其年度GDP的4.8% 。爱尔兰政府是货真价实的土地财政（最近看到的新闻，说中国政府2010年度收入可望达8万亿元，成为全球仅次于美国的最富裕政府！）。

监管机构不敢承担责任。爱尔兰的房产泡沫在破灭前共积累了18个月，但政府和监管机构却并没有采取有效的措施。爱尔兰中央银行在2005年11月就已经承认爱尔兰房产市场存在泡沫，但却担心刺破泡沫而没有采取行动，主要理由是爱尔兰央行并无权力干预市场。事实是：虽然欧洲央行负责利率政策，但爱尔兰央行仍然可以采取一些措施，比如监管对开发商和个人的贷款等。另外，爱尔兰经济以6~7%的速度已经增长了近20年了（除了中国之外，这个数字是非常惊人的！），政府、监管机构和个人都认为，收入在增加，房价应该会上涨的，或者最坏的只是维持稳定。

未来在前方吗？房产业崩盘导致政府收入锐减，政府已经采取措施紧缩开支，包括：提高领取养老金的年龄、降低社会福利、缩减公务员工资。爱尔兰政府希望2014年政府赤字占GDP的比例低于3%。尽管如此，由于失业率上升和产出萎缩，爱尔兰政府赤字在2011年仍可能超过GDP的10%。另外，房产泡沫导致了大量失业，2009年5月这一数字达11.4%，2010年据预计将达17%，就像一个失业的爱尔兰人说的“I have nothing more to lose”。

最重要的是，我们能够从爱尔兰的国家悲剧中学习到什么呢？

作者: 金银岛岛主 时间: 2010-8-16 09:20

沸腾房市背后的社会病

我那有四套房的同事，最近又在频频出击，琢磨着趁楼市盘整再升级换代一下自己住的房子。他目前的四套房子有三套出租，月租金总和超过一万。从楼市中获益不小的他，更加认定了这条投资之路。

随着调控政策基本到位，买方在观望中渐渐失去耐心，在“利空出尽是利好”的惯性思维下，7月部分地区楼市成交有所抬头。幸好此时各部门赶紧重申了调控政策不变，并且进一步出台了禁止房地产信托融资以及第三套贷款的政策。

瓦特看到沸腾的水壶发明了蒸汽机。时下的楼市给我的感觉也是那突突冒着热气的热水壶，不断地想要顶起压在头顶的盖子。这股热流不仅仅来源于结婚、上学和落户等各种所谓的刚需，还来自于我同事这样的各种改善和投资需求。而这沸腾热流反映出的，其实是我们这个国家的社会病。

这社会病一方面是保障体制不健全。通货膨胀吃掉了我们有限的收入增长、医疗保障不足以保障我们的健康、孩子的教育让我们辗转反侧、养老保障又面临“我们现在养老人，我们老了没人养”的人口赤字。在社会保障缺位的情况下，个人不得不寻求有效的投资途径以保障自己现在和以后的生活。这时我们又面临了社会病的第二重问题──缺乏可靠的投资途径。

在欧美国家，政府推出各种教育和养老的基金计划供公民参加，不仅收益不错，还可以免税。同时这种变相的储蓄也有效防止了因为面临变故而迅速返贫的风险。在我们国家，这部分福利首先就缺失了，而股市更是伤透了老百姓的心。凡是走过股市和楼市十年的人，回过头来都会更加坚定的相信──只有楼市才能救自己！

其他投资途径呢？创业？制造业利润还不如把厂房租出去收租金；做贸易只能靠吃点退税当利润；研究科技创新一拉不来投资二防不住盗版。更何况国家也不怎么扶持民间企业，有贷款都给国企抢了去炒地囤房子。这样一来条条大路都堵住，只有楼市通罗马。不买房子还能干什么？

就是这重重的社会病把有需求没需求的都逼成了需求，人人都把手头点点储蓄投入楼市，楼市怎么调控？君不见一年涨了100%，跌个10%就又有人蜂拥入市了么？再者一条船绑了这么多人，谁敢让它翻？

中国的楼市就是一团乱麻，要解开不可能单开一药方头痛医头脚痛医脚。政府口风来回转，转来转去不管征收房产税还是限制贷款，都是“你挑水来你浇园”，自己的利益不仅一点不少，反而入账更多。连建个保障房还要用公积金，不知道卖地的钱上哪儿去了。

治楼市这病，就像贾府起诗社要把王熙凤拉来做东道，总要管家过日子的出点血才行。衣食住行，总得先让老百姓过上放心日子，就算三天打鱼两天晒网也不用担心将来买不起墓地，才有可能让国人紧绷的神经松弛一会儿，不用天天琢磨怎么投资，怎么筹集养老钱。当大家的眼睛不再直盯着楼市了，这楼市不需要调控就能自己缓下来。

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作者: 金银岛岛主 时间: 2010-9-9 09:22

2010年9月9日，关于房地产的三则新闻：

购房者在退房：

房开商在抢地：

党在......

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图片附件: 2.jpg (2010-9-9 09:22, 58.21 KB) / 下载次数 3238
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