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标题: 海南房地产泡沫警示 [打印本页]

作者: 金银岛岛主 时间: 2008-7-28 09:03 标题: 海南房地产泡沫警示

对于经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。

时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；

同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计， 1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。

在这场空前豪赌中，地方政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。

由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。

每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；

次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

泡沫“遗产”

这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。

一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。
仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

据了解，从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

从2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。当年侥幸逃过一劫的地产人士提醒人们：海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。

作者: 金银岛岛主 时间: 2008-7-28 13:26

楼市调整回眸

2007年——

9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，第二套房贷最低首付提至四成，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

11月13日，深圳中天置业评估有限公司总部开始大门紧闭，总裁蒋飞携2600万巨款神秘失踪，随后，地产中介倒闭潮席卷全国。

12月3日～5日，中央经济工作会议召开，确定“从紧”货币政策基调，随后央行对银行信贷采取严格的季度控制。

12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》规定，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证。

12月5日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，确定了二套房的认定标准，严禁银行打“擦边球”。

12月17日，王石于其博客上发表文章“深圳、广州出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论？”，引发业界“拐点论”之争。

2008年——

3月21日，潘石屹表示，“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”。“百日巨变”四个字便成为笼罩在房地产界头上的“紧箍咒”。

4月11日晚，在博鳌亚洲论坛2008年年会上，任志强表示“要死肯定是银行先死，房地产商后死”，被舆论称为“绑架论”。

6月19日，国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。再度引发人们对房地产资金链的关注。

7月1日，著名经济学家、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆在其博客发表文章“我向深圳人民道歉”，一场关于深圳房价的赌局就此以一种娱乐方式结束。

7月9日，深圳市国土资源和房屋管理局发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，引发楼市救市之争。

7月16日，发改委公布6月份70大中城市房价数据，环比数据首次为零。

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