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钉子户曝光官员劝拆录音:我们为什么在全世界最牛逼

瞭望东方周刊

天津宁河县芦台镇,两台挖掘机不知疲倦地挥舞着巨大的铁爪。瓦砾堆中,中国银行的营业楼及家属楼(以下简称“中行楼”)像是一座孤岛。马路对面,一幢尚未竣工的大厦已拔地而起。进入3月,中行楼里的人们仓皇地张罗着搬离,政府给他们的期限是3月27日,到期不搬,就要强拆。

中行楼位于芦台镇最繁华的商业道上。3月12日,《瞭望东方周刊》记者在芦台镇的天意达房产了解到,这一地段的房子均价在每平米六七千元,有的甚至达到每平米8000元左右。



天津市宁河县东棘坨镇史庄中心小学的英语老师张熙玲眼看要成为钉子户,对此,她说自己早有准备。



2009年10月底,这名普通的小学老师第一次见到自己的最高领导——宁河县教育局局长于志怀。对方造访的目的很明确,劝其拆迁。从那天起,张熙玲陆续见到了“更大的官儿”,副县长杨霞、县土地整理中心主任宋连起、县教育局党委书记刘广宝等,这些人和她谈过20多次话。几次谈话后,张熙玲多了个心眼。她跑到镇上买了支录音笔,悄悄录下了每次谈话的内容,并从被通知拆迁那天起,养成了记日记的习惯。“万一我出个什么事,至少能把这些东西留给我的孩子。”张熙玲说着,喉咙就哽住了。



截至2010年3月16日,张熙玲仍未在拆迁协议上签字。



宁河县土地整理中心给出的补偿办法提到,现金补偿标准是每平方米4900元左右,此外,拆迁户也可以选择按1∶1.1的面积比例回迁。30个月的过渡期中,政府会给每户每月800元的临时安置补助费。



补偿方案公布之初,就遭到了拆迁户们的一致指责。2009年11月上旬,拆迁户们联合致信宁河县领导,指出:一、返迁比例至少要1∶1.8,因为对面南小区的旧楼房拆迁都按1∶1.5比例;二、装修费不得少于10万元。他们在信上称,这是参照塘沽区东沽、西沽住宅楼拆迁时,每平米补贴500元的做法;三、免除每户800元租房费,希望政府能在附近的光明区或幸福小区为他们租同等条件的楼房。



宁河县土地整理中心主任宋连起告诉记者,这次拆迁,政府已经做到仁至义尽了,“1∶1.1的回迁比例完全符合国家标准,另外,我们还要给他们装修费。这些方案已经很优厚了。”



录下官员语录



从2009年10月20日到30日的短短10天内,就有四拨人来做张熙玲的工作。10月30日,宁河县教育局局长于志怀亲自到学校找张熙玲谈拆迁事宜。



2009年11月9日,张熙玲正在改期中考试的卷子。东棘坨镇总校长郑恩东、史庄中心小学校长李振立到办公室找她,宣布了教育局的一个通知:“从现在开始,对张熙玲老师实行停课处理,学校的一切事情由校长安排。”停课的一个星期中,仍有人在继续做张熙玲的工作。



张熙玲向记者提供的一份录音资料显示,东棘坨镇总校长郑恩东告诉她,11月12日是个“分水岭”。如果在这个日期之前签了字,县里会有一些优惠政策。



在这一次谈话的录音中,郑恩东苦口婆心地劝张熙玲,“荣(建勋)书记是这样说的,只要在不违法的情况下,教育局拿出什么手段,县里都支持。好多中央的指令到省市级都走样,何况在这儿,现在区县级领导是太上皇。”见张熙玲不为所动,郑恩东有点儿急了,“你哪顶得过县里?那是谁的天?你的天?那就是人家的天。”3月16日,记者拿这段话向郑恩东进行核实,对方矢口否认,“她属于胡编,胡编乱造,没那回事!”



在对张熙玲做了几次劝导工作后,宁河县教育局局长于志怀有很长一段时间没有再出面,取而代之的是县教育局党委书记刘广宝。



2009年11月底,刘广宝第四次来到张熙玲家,这一次的谈话录音长达2小时45分钟。“在英国,你说不拆,任何人不敢拆你的。在中国,你说不拆,肯定把你拆了。我就这一句话,这就是我们为什么在全世界牛逼!”这次谈话中,刘广宝同时教育张熙宁,“凡是宁河县的公民,必须执行宁河县委、县政府制定的决策,或者说政策。在执行政策的角度上,你是政策的执行者,同样,教育局也是政策的执行者。”



之后的又一次谈话中,刘广宝举起了唐福珍的例子。“干啥啊?要点煤气罐啊?浇汽油啊?那才是笨蛋呢!浇了汽油将来你儿子谁管呢?你以为浇了汽油,荣书记就免职了?李县长就免职了?你浇了汽油,你儿子就缺了妈妈。你算过这账了吗?现在全国都在这儿摆着呢嘛,把谁处理了?处理了又到别的地方去了。”



刘广宝接受记者采访时表示,他确实拿英国和中国做过比较,但话并不是那么说的,“我想要表述的意思是,人家国外的私有财产,本人不同意,国家是不能拆的。咱们国家,在大县城规划的前提下,这些事,你该做不都得做嘛。当然,条件你可以谈。”



至于一些过激的话,刘广宝明确否认自己说过,“自焚的那个例子我倒是举过,但我不应该这样劝我的老师吗?我这是劝她珍爱生命、热爱生活。”



“胡萝卜”和“大棒”



刘广宝曾用“胡萝卜”和“大棒”打过比方。他认为,在说服工作中,如果递过去的胡萝卜不吃,大棒就该下来了。



宁河县土地整理中心主任宋连起透露,截至3月15日,大约只有四五户拆迁户没有签字。



“如果有一半人都不肯签字,说明我们的方案有问题。如果只有四五户没签,那就说明这个方案是符合老百姓需求的。”土地整理中心的一位工作人员这样认为,“我们的主旨,就是不让百姓吃亏。”



拆迁户们之所以陆续签了字,据张熙玲了解,除了上面给的“大棒”之外,有人得到了不少“胡萝卜”,“有的人得到了生二胎的名额,县里还答应把他的儿子调到镇政府工作。还有人拿到了不少回迁房的房票,可以去卖,这又是一笔不小的收入。”
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美媒:遏制房价先得放开京沪户籍

房价飞涨与遏制房价,这是目前中国社会最受关注的问题之一。温家宝总理日前接受新华社采访时表示,应对高房价的措施包括打击哄抬房价和囤地行为,也可能包括调整利率。还有民间人士认为,政府应下决心约束地方政府扩张和滥用“土地财政”的冲动。

美国《华尔街日报》刊文表示,这些办法都难以从根本上遏制房价的飞涨,原因很简单,推动中国城市房价上涨的最大动力是需求,无论是居住需求、投资需求还是投机需求。政府打击哄抬房价和囤地行为的力度如果足够大,当然短时间内可以起到明显抑制房价的作用,但问题是,如果房价骤然停止上涨甚至明显下跌,一方面可能导致大量贷款成为坏账,另一方面可能会造成消费和投资意愿衰退,这是中国经济无论如何承受不起的。

至于说通过改变地方财政过度依赖卖地收入的局面来遏制房价,恐怕也有缘木求鱼之嫌。如果卖地能获得巨额收入,就算地方政府的税收再充裕,它们也未必能忍住不吃放在嘴边的这块肥肉。

社会之所以对北京、上海和深圳等一线城市的房屋有旺盛需求,一个主要的原因是政府的政策资源过度向这些城市倾斜,并带动社会的经济资源过度向大城市聚集。而这些城市的一纸户口就成了享受这些资源的“特权证”。比如,两所中国顶尖大学北京大学和上海复旦大学每年新招收的学生中本地生源都在1/3以上,京沪本地户口学生的高考压力明显低于全国平均水平。正是因为类似种种附着在大城市户口上的特权,“解决进京户口”才能成为北京吸引高端人才进而吸引并留住高端企业的法宝。大量“高薪”企事业单位的留驻给城市的住房提供了刚性需求,而这种刚性需求又为投资和投机需求提供了安全网,这一投资安全性又会鼓励更多社会资金投入一线城市的房地产。

户籍制度改革的重大突破则会有效剥离附着在一线城市户口上的种种特权,显著减少大城市户口的“含金量”,降低这些城市对就业者和相关企业的吸引力,使他们更愿意迁往中小城市。这样,社会对一线城市住房的各类需求也会随之降低,这里的房价将得到遏制。

更重要的是,如果北京和上海的户籍制度改革能率先获得突破,将会对其他大中城市的户籍改革起到巨大的示范和带动作用,真正推动中小城市和城镇的发展,使中国的城市化走上更健康的轨道,从根本上抑制城市房价的过度上涨。





中国政府能遏制房价过快上涨吗?

中国国务院此番再一次出台“遏制房价过快上涨”新的政策举措,“恰好”选择在此轮房地产政策调控推行了整整4个月的“时间点”上;同时,这离今年全国两会闭会也整整只有1个月时间。

实际上,两会后中国的地产商不仅用“实际行动”对中国政府“抑制房价过快上涨”调控政策实现了“空前大反击”,而且更有人在舆论上向政府公开“宣战”。正是在这样的“背景”下,中国国务院不得不一改以往一年出台一次“促进房地产健康发展政策措施”的“通常做法”,在4个月的时间内又“研究部署”了第二轮的房市调控的政策措施。频率之快,创造了新的纪录。但翻阅一下中国政府刚出台的这第二轮“遏制房价过快上涨”举措,人们并不能找到决策层对上一轮房市调控“失效”的原因分析,同样也不得不担心,政府究竟有多大把握,在前一轮“调控失利” 的基础上,取得第二轮房市调控的成功。

有人说, 前一轮房市调控的失利,源于中国开发商利益驱使下的“政治无知”。实际上,仔细阅读一下以今年两会“政府工作报告”有关房市调控内容为“终结版本”的第一轮房地产市场调控政策和举措,人们就会发现,开发商的狂妄和房价更猛烈的暴涨,恰恰是建立在对政府工作报告中房市调控内容“精准解读”的基础之上。了解这一点,也就知道为什么中国政府的房地产调控政策总是“铩羽而归”。

在“报告”中有关房市调控的300多字的论述中,“调控”的基调,就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。但是,在房地产调控的实际操作中,这样的“主旋律”就如同唱“空城计”。首先,由于从来没有人制定“过快”的标准,所以无论房价究竟涨了多少,不管是5%还是50%,都不会、也没有依据“被调控”。事实也证明如此。有谁看过楼盘房价每平方米一夜涨了数千元后,被主管的政府部门“鉴定”为“上涨过快”的呢。相反,当杭州一楼盘4小时疯涨15万后,作为政府主管部门的房管局一负责人却表示:“房产市场属于市场自由调控范畴,作为职能部门不便就此事发表意见”;其次,就是查明了开发商两三个月或更短时间内把房价抬高了50%,“过快上涨”无疑,政府部门似乎也无权管制开发商“自由定价权”。因为在现在的体制下,商品房价格是“完全放开”而又没多少法律法规可以制约的。最近,在北京、上海和南京等地的开发商,为了规避政府部门对“捂盘”的打击,故意大幅、甚至翻倍抬高房价,以“离奇高价”达到捂盘的目的。尽管如此,也没有见到任何房管或物价部门可以去“遏制”,因为政府主管部门自己还没有找到“遏制”的法律武器;第三,从字面上来理解,“抑制房价过快上涨”本身,同样也意味着政府允许房价可以“小步慢跑”。既然可以“跑”,为什么不“飞得更高”。因为在这个“竞赛场上”,本来就没有界定的标准和依据。所以,在即没有出台过“过快”的标准,更缺乏执法的依据情况下,“遏制房价过快上涨”只能是一张空头支票。更何况,提出“遏制房价过快上涨”本身,就脱离了中国房地产市场和住房矛盾的“基本国情”。众所周知,在中国大中城市的房价收入比已经超过20倍以上、城市中有85%的人买不起房的情况下,政府还一味奢谈“抑制房价过快上涨”,实在是一种“中国式”的黑色幽默。

实际上,相对于经过各种利益方博弈后形成的“政府工作报告”来说,温家宝总理在两会前和网民交流时承诺的“本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”的说法,不仅更能反映温家宝总理本人的意愿,而且也更顺乎民情民意。

除了房地产调控“主旋律”存在基本偏差外,在调控的着力点和重点对象上,中国政府的房地产政策似乎也打错了目标。在房地产市场上囤积居奇、捂盘抬价、人为制造“供应短缺”的,是占据市场垄断地位的开发商。由于个人合作建房、单位集资建房等在中国都属“违法违规”之列,再加上缺乏基本规模的住房保障,中国的房地产市场完全由开发商所操控。可以说,按照反垄断法和自由竞争的市场经济规范好开发商的市场行为,房地产市场的“中国病”就好了一半。但恰恰在政府出台的一系列房市调控的政策举措中,除了空谈市场监管,对违法违规和无良开发商的“调控”措施几乎是空白。是无“制裁”良方吗?似乎也不是。昨天就有中国的媒体透露,这几年由于“执法力度”欠缺,仅对开发商应征的土地增值税一项,就少征收2万多亿元。这也是“刺激”开发商疯狂抬高房价的“动力”之一。除此之外,如果中国政府可以像征收石油“暴利税”那样,开征房地产暴利税,客观上也可以大大打压开发商对暴利的追逐。

实际上,政策效应在一定程度上对中国房地产市场格局产生了根本性的影响。在去年两会上,在利益集团的压力之下,温家宝总理政府工作报告中,就被迫把“居者有其屋”用“住有所居”所替代。结果在中国,不仅群租、蜗居层出不穷,而且还“创新”般地出现了蚁族、洞族(在桥洞下)和箱族(住在集装箱里)

现在的问题是,沿着既有“套路”照葫芦画瓢的第二轮房地产调控政策,究竟有多大几率取得成功呢?
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疯狂的房子,疯狂的中国的房子
中国人开始“全球炒房”

中国人来了!从日韩,到美欧、澳大利亚,金融风暴后哀鸿一片的房地产市场,纷纷感受到了携款而来、直奔房市的中国买房客的冲击力。据称,被近期调控楼市新政挤出来的,高达数千亿的投资资金中的一部分已经大举杀向了海外楼市。

日本:“被中国人买下”。日本电视台近期播出了一个中国人投资日本房地产的专题节目。节目发现,中国人相中的都是东京的高价位地段,比如商业区新宿、使馆区麻布,这都是普通日本人不敢问津的地方;在日本麻布地区,房价最低都在近400万元人民币以上,但中国受访者却说,“感觉上,日本房价要比中国便宜”;上月,专门为中国人开发的日本北海道17栋别墅迅速被中国人买光,开发商还预计建设500到1000栋,也都卖给中国人;日本房产经纪人称,日本房价现在跌到了20年来的最低点,相当于泡沫经济顶点时的1/8,精明的中国人显然是“抄底”来的。

澳大利亚:购房客户中有约30%来自中国。从去年4月到今年3月,澳大利亚房价上涨20%,是02年以来最大年增幅。一些中国买家的例子:一名中国女老板3月以近1.2亿元人民币的巨款买了墨尔本一套900平方米的高级公寓;一个持学生签证的中国女孩,完全不懂英语,在房产拍卖中只是不停地举手,结果以约合1143万元人民币的价格拍得一套三居室房产;不少在澳华人都通过抵押贷款购买了六七套住房,等房价上涨后再卖掉;悉尼一家房产中介说,最近一年多,他的购房客户中有约30%来自中国。该报称,目前中国为抑制房地产泡抹出台的一系列打压政策,将促使大量华人来澳买房。

韩国:集体购买济州岛度假屋。在五一小长假,一拨中国投资者在韩国掀起了买房小高潮。据报道,150多位上海投资者在济州岛一举买下价值1.83亿元人民币的58套度假屋,有人甚至用家人名义一次买了3套房;而该项目开发商称,今年还要再邀请五六批中国购房团。韩国《朝鲜日报》报道:“中国政府最近出台打压投机购房政策后,海外房地产市场逐渐成为中国人的新投资地。”

美国:去年已经有中国购房团前往美国抄底了。美国全国公共广播电台惊讶地表示,中国现在竟有这么多人能买得起洛杉矶或纽约的别墅,这对很多美国人来说是遥不可及的;在南加州圣迭戈市,许多工作稳定、有一定积蓄的华人家庭都在积极看房;在华人聚居的美国东岸纽约,华人始终是拥有房屋比例最高的族裔,并且由10年前的37.3%增至现在的46.7%;而有美国房地产商直接将生意场转到了中国。在北京4月的房产交易会上,美国的参展项目从去年的两个一下变为今年的8个州、20个城市众多项目。两天时间,美国一家地产公司位于加州的20套房子就卖出了17套;美国《商品在线》称,“中国人是最佳投资者,他们有雄厚的资金”。

加拿大:华人移民扎堆购房。收入、人口密度都明显低于美国的加拿大,房价却一路走高。在该国工资最低、失业率最高的大温哥华所在地卑诗省,以及受金融危机重创的制造业基地安大略省大多伦多地区,楼市都是全国表现最好的。因为这些地方是新一代华人投资移民扎堆的地方。在去年底加拿大改革移民规则,鼓励投资移民后,许多中国新移民手握巨资,直扑楼市;在卑诗省素里地区,一位韩裔金牌经纪人去年创下卖房记录,大多都是从韩裔业主流入华裔手中。

西班牙:中国买家几乎成了银行的“救星”。年初马德里的房价降了三四成。金融风暴让西班牙最牛的地产商纷纷破产,大批还不起贷款的房子被银行收回。几乎每家银行都有至少1000套以上房子要出手。现在,马德里近郊的十几栋楼,一周内就被华人买走了6栋,接着,德国、法国、荷兰的华人也闻讯赶来,消化了其余的房子;西班牙《欧华报》称,去年一年,西班牙银行回收的抵押房,有几百套都卖给了中国人,一些移民聚居区的二手房甚至供不应求。

德国:政府希望中国人能来解救房地产。据了解,柏林、慕尼黑等地,中国人已出现了一个买房小高潮,大多数是投资商务型房产。

意大利:中国人是外国人购房比例中最高的,占三成。

迪拜:对温州炒房客已无力惊叹:年初至今,迪拜房价已下跌40%。数年前,当第一批温州人踏足迪拜房产市场时,当地人曾十分惊异,但如今面对抄底而来的温州炒房客,他们已无力惊叹了。一位温州商人说,“温州房价是每平方米6万元人民币,现在全球第一高楼哈里发塔每平方米才7万元人民币。为什么不买?”

英国:下一个投资热点:英国《金融时报》称,继温州商人2月迪拜购房之旅后,今年第二季度,他们还可能前往英国,“温州人通常每年都会前往全球房地产市场,进行两到三次这样的狂热投资。”
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只是屁股决定脑袋?

5月23日,在上海主持复旦大学、上投摩根和经济观察报联合举办“宏观经济和地产迷局”的论坛上,来参加活动的大半是复旦大学管理学院地产总裁班的同学,对于地产走向的判断,台上嘉宾看法各异,暂且按下不表。

我好奇的是,处于风暴中心的地产界人士怎么想?

所以最后我对地产总裁班的同学们做了一个小测验——

我请认为今年三季度房价会涨的同学举手,结果没有1个人举手;

我请认为四季度房价会涨的同学举手,大约不到10位同学举手;

最后我问,认为明年房价会涨的同学举手,结果在座同学大半都举了手。

会后,有朋友说,这个结果正常,所谓“屁股决定脑袋”,身为地产界中人,他们不可能说房价要跌。这个评判听来也有道理,不过我还是觉得,仔细想想并不是那么简单。

认为房价会涨的不只是业内人士。

一个基本判断是,国家不会卯足了劲要把房价打下去。尤其是,当前欧元区经济动荡,欧盟是中国最大的贸易伙伴,如果欧元区二次探底,中国出口复苏进程就可能中断,这时候如果还继续打压房地产,甚至出台更加严厉的措施,地产业熄火,中国经济是否也会跟着走弱?如果有此担心,决策部门对房地产的态度就可能转变。

所以,这些圈内人认为房价会涨,不完全是自觉站位,多半还是出自对经济走势的一个基本判断。他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代,所谓“一业独大”,关联产业62个,牵一发而动全身,真要搞死了房地产,经济也好不了。

温家宝总理不久前在天津考察时提示,要防止出现政策叠加效应,这几乎给上述担心提供了证据。此后各种预期政策将放松的论调不断出现,而本来就不大情愿下狠手的地方政府,这时候也似乎找到了温柔一刀的理由。高高地举起,轻轻地落下,势将成为未来地方落实新“国十条”后续政策的标准动作。

而在这样的判断下,房价大降的可能性就不存在。

从大局来看,成交量下降,顶多算是僵持。恒大降价为什么遮遮掩掩,其他开发商为什么闭口不谈降价?说破了,就是博弈还在继续,开发商没打算缴枪。如根据前述的小调查,做一个也许并不科学的判断,如果开发商都认定政策都将会逆转,那么撑下去就会成为惟一的选择。

换一种说法,谁撑得更久,谁就是赢家。

如果外部经济环境趋于稳定,中国对地产的调整就可能更为从容一些,出手可以更重,压力持续也会更久;

如果外部环境持续恶化,政策松手也很有可能。

前期执行的一系列政策延缓了需求的释放,如果政策松手,大家对房价的预期改变,房价涨也是自然的。

而这种尴尬的出现,很大原因也来自行政调控的目标无法确认——我们无法判断什么叫做房价调控收到效果,是跌10%合适,还是跌20%合适?

而市场调控本身是无法如此设定目标的。

如果我们无从判断这些,对于调控就是没有预期的,恐惧的时候一定放大恐惧,乐观的时候一定高估乐观。

问题在于,即便如此,开发商也不是最后的赢家。或者说,这样一场博弈没有赢家。

房价非理性上涨,结果一定是泡沫和泡沫的破灭,以及整个经济的宽幅调整。

而一旦政府调控失效,未来向控制局面必然会采取更加激烈的政策工具,这也只能导致这个市场更加波动。从2003年至今的政策演进,我们大体是可以看到这样的变化的。
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一个因房子引发的国家悲剧

爱尔兰,一个曾经繁荣和充满希望的欧洲国家,从2008年起整个国家却经历了过山车般的变化,而一切都是由于房地产引发的悲剧。最重要的是,通过这个国家悲剧案例,中国有什么可以引以为鉴?

引入欧元之前,爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间,GDP年增长率达到了创纪录的9.6%(这个数据甚至大于中国的增长率)。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5%。如果仅仅比较1999-2007期间,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%,远远大于它的同行。爱尔兰是名副其实的GDP大国。   

爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年,房地产业在GDP中的比重是5%,到2006年这一比重提高到10%(中国的数据是从10年前的3%提高到现在的14%)。2007年房地产业就业人数在总就业的比重也比1993年时翻一倍至13.3% 。房产价格居经合组织所有国家之冠(比较熟悉的英国房产也仅仅居于第二位),从1995年到2007年期间,新房价格增长至3.5 倍,二手房价格增长到3倍,房价对家庭年收入的比例也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林,这一数据为17(好象比中国略逊!)。爱尔兰GDP的增长主要得益于房产业的蓬勃和快速的发展。

2008年爱尔兰房产泡沫破灭,银行承受巨大损失,政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时跌23%,个人放贷量降低73%,房产业的投资萎缩40%。截至2010年底,爱尔兰GDP可能比高峰时萎缩14%。银行业受打击尤甚,资本缩减70%,至2010年整个银行业的损失可能高达350亿欧元,这个数字相当于爱尔兰年度GDP的20%。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保,该担保资产规模为4400亿欧元,为爱尔兰年度GDP的2.7倍,为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来巨大负担。即使排除担保银行所产生的负债,整个国家的债务也将从2007年占GDP的25%飙升到2011年占GDP的90%。因为生产萎缩和失业率上升,2009年政府收入减少11.6%,国家财政陷入赤字。

宽松的货币政策引发泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励了爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间,爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40%,到2008年这一数据飙升为300%。10年期间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀,资产总额占GDP的750%,而在其他国家,该数据仅为100%。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款是2000年全年贷款的140%,2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的货币刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。

在奥地利学派看来,爱尔兰房产泡沫的产生和破灭是典型的因货币政策引发的经济周期。根据该学派的学说(该学派非主流经济学派),中央银行通过人为设定低于市场的利率来创造宽松的货币政策(注:中国央行更进一步,不但管理基准利率,还直接控制商业银行的利率。中国的利率不但长期低于市场利率,甚至低于通货膨胀率!真是前所未见!),创造大量信贷,由此带来的繁荣必定是虚假的和最终破灭。轻而易举可获得的钱(因为利率低于市场价格),导致过量投资(特别是房产业及其他资本项目的投资,比如中国),以及过度消费(因储蓄收益偏低,比如美国)。

另外,因为房产业的繁荣,爱尔兰政府在1997年至2007年期间均存在大量盈余,平均盈余占GDP的1.6%,而同期欧元区平均收支均为赤字,希腊政府的赤字甚至达到了其年度GDP的4.8% 。爱尔兰政府是货真价实的土地财政(最近看到的新闻,说中国政府2010年度收入可望达8万亿元,成为全球仅次于美国的最富裕政府!)。

监管机构不敢承担责任。爱尔兰的房产泡沫在破灭前共积累了18个月,但政府和监管机构却并没有采取有效的措施。爱尔兰中央银行在2005年11月就已经承认爱尔兰房产市场存在泡沫,但却担心刺破泡沫而没有采取行动,主要理由是爱尔兰央行并无权力干预市场。事实是:虽然欧洲央行负责利率政策,但爱尔兰央行仍然可以采取一些措施,比如监管对开发商和个人的贷款等。另外,爱尔兰经济以6~7%的速度已经增长了近20年了(除了中国之外,这个数字是非常惊人的!),政府、监管机构和个人都认为,收入在增加,房价应该会上涨的,或者最坏的只是维持稳定。

未来在前方吗?房产业崩盘导致政府收入锐减,政府已经采取措施紧缩开支,包括:提高领取养老金的年龄、降低社会福利、缩减公务员工资。爱尔兰政府希望2014年政府赤字占GDP的比例低于3%。尽管如此,由于失业率上升和产出萎缩,爱尔兰政府赤字在2011年仍可能超过GDP的10%。另外,房产泡沫导致了大量失业,2009年5月这一数字达11.4%,2010年据预计将达17%,就像一个失业的爱尔兰人说的“I have nothing more to lose”。

最重要的是,我们能够从爱尔兰的国家悲剧中学习到什么呢?
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沸腾房市背后的社会病

我那有四套房的同事,最近又在频频出击,琢磨着趁楼市盘整再升级换代一下自己住的房子。他目前的四套房子有三套出租,月租金总和超过一万。从楼市中获益不小的他,更加认定了这条投资之路。

随着调控政策基本到位,买方在观望中渐渐失去耐心,在“利空出尽是利好”的惯性思维下,7月部分地区楼市成交有所抬头。幸好此时各部门赶紧重申了调控政策不变,并且进一步出台了禁止房地产信托融资以及第三套贷款的政策。

瓦特看到沸腾的水壶发明了蒸汽机。时下的楼市给我的感觉也是那突突冒着热气的热水壶,不断地想要顶起压在头顶的盖子。这股热流不仅仅来源于结婚、上学和落户等各种所谓的刚需,还来自于我同事这样的各种改善和投资需求。而这沸腾热流反映出的,其实是我们这个国家的社会病。

这社会病一方面是保障体制不健全。通货膨胀吃掉了我们有限的收入增长、医疗保障不足以保障我们的健康、孩子的教育让我们辗转反侧、养老保障又面临“我们现在养老人,我们老了没人养”的人口赤字。在社会保障缺位的情况下,个人不得不寻求有效的投资途径以保障自己现在和以后的生活。这时我们又面临了社会病的第二重问题──缺乏可靠的投资途径。

在欧美国家,政府推出各种教育和养老的基金计划供公民参加,不仅收益不错,还可以免税。同时这种变相的储蓄也有效防止了因为面临变故而迅速返贫的风险。在我们国家,这部分福利首先就缺失了,而股市更是伤透了老百姓的心。凡是走过股市和楼市十年的人,回过头来都会更加坚定的相信──只有楼市才能救自己!

其他投资途径呢?创业?制造业利润还不如把厂房租出去收租金;做贸易只能靠吃点退税当利润;研究科技创新一拉不来投资二防不住盗版。更何况国家也不怎么扶持民间企业,有贷款都给国企抢了去炒地囤房子。这样一来条条大路都堵住,只有楼市通罗马。不买房子还能干什么?

就是这重重的社会病把有需求没需求的都逼成了需求,人人都把手头点点储蓄投入楼市,楼市怎么调控?君不见一年涨了100%,跌个10%就又有人蜂拥入市了么?再者一条船绑了这么多人,谁敢让它翻?

中国的楼市就是一团乱麻,要解开不可能单开一药方头痛医头脚痛医脚。政府口风来回转,转来转去不管征收房产税还是限制贷款,都是“你挑水来你浇园”,自己的利益不仅一点不少,反而入账更多。连建个保障房还要用公积金,不知道卖地的钱上哪儿去了。

治楼市这病,就像贾府起诗社要把王熙凤拉来做东道,总要管家过日子的出点血才行。衣食住行,总得先让老百姓过上放心日子,就算三天打鱼两天晒网也不用担心将来买不起墓地,才有可能让国人紧绷的神经松弛一会儿,不用天天琢磨怎么投资,怎么筹集养老钱。当大家的眼睛不再直盯着楼市了,这楼市不需要调控就能自己缓下来。


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2010年9月9日,关于房地产的三则新闻:

购房者在退房:
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房开商在抢地:
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党在......
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